Ayuntamiento de Zaldibia

El pleno municipal de Zaldibia, en sesión celebrada el día 5 de junio de 2008, acordó, aprobar con carácter inicial la modificación del Anexo I de la ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la modificación de uso de plantas bajas y otros locales en ámbitos consolidados de suelo urbano residencial (la citada ordenanza está publicada en el Boletin Oficial de Gipuzkoa de 15/06/05).

Dado que en el periodo de exposición pública que ha permanecido el expediente, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Ley 7/85 de Bases de Régimen Local, no se han recibido reclamaciones ni sugerencias contra el mismo, el acuerdo inicial se ha convertido en definitivo.

En consecuencia, se procede a publicar el anexo modificado por acuerdo municipal para conocimiento general.

El acto referenciado es definitivo en la vía administrativa por lo que contra el mismo se podrá interponer en el plazo de dos meses, contados desde el día siguiente al de la publicación de este anuncio en el Boletin Oficial de Gipuzkoa recurso contencioso administrativo ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justica del Pais Vasco, a tenor de lo establecido en los artículos 8. y 46 de la Ley 29/1998 de 13 de julio, reguladora de la jurisdicción Contencioso Administrativa, en concordancia con el artículo 109.c) de la Ley 4/1999 de 13 de enero, de modificación de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

No obstante, previo al recurso contencioso-administrativo señalado en el párrafo anterior, contra la resolución expresa que se publica, se podrá interponer recurso de reposición, ante el mismo órgano que la dictó, en el plazo de un mes contado a partir del día siguiente de la fecha de la publicación de este anuncio en el Boletin Oficial de Gipuzkoa.

Todo ello conforme a lo establecido en los articulos 16 y 117 y concordantes de la Ley 4/1999 de 13 de enero, anteriormente señalada, y sin perjuicio de cualquier otra acción o recurso que se estimare oportuno interponer para la mejor defensa de los derechos.

Zaldibia, a 11 de setiembre de 2008.—El Alcalde, Francisco M. Ayerbe Urbiztondo.

(424) (10380)

ANEXO I

Relación de edificios en los que es de aplicación la ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la modificación de uso de plantas bajas y otros locales en ámbitos consolidados de suelo urbano residencial.

Todos los edificios de uso residencial situados en suelo urbano a excepción de:

Santa Fe, 23, 25 y 27 (Txindoki).

Santa Fe, 30, 32, 34 y 36 (Gure Ame­tsa).

Santa Fe, 35, 37, 39 y 41 (Leku eder).

Santa Fe, 38 (Albi­tsu).

Santa Fe, 42 (Dendaberri).

Santa Fe, 44 (Presalde).

Transcurrido el plazo de información pública reglamentario, sin que se haya presentado alegación ni sugerencia alguna, se ha elevado a firme y definitivo el Acuerdo adoptado por el Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada el día 10 de marzo de 2005 por el que se aprobó con carácter inicial la Ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la modificación de uso de plantas bajas y otros locales en ámbitos consolidados de suelo urbano residencial, cuyo texto se publica en cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 70.2 de la Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local, entrando en vigor una vez transcurrido el plazo previsto en el artículo 65.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, y sus posteriores modificaciones.

Este acuerdo es defintivo en la vía administrativa por lo que contra el mismo, se podrá interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, en el plazo de dos meses a contar del día siguiente al de la publicación en el Boletin Oficial de Gipuzkoa, a tenor de lo establecido en los artículos 10 y 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicicón contencioso-administrativa, en concordancia con el art. 109.c) de la Ley 4/1999, de 13 de enero, de modificación de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

No obstante, con carácter potestativo y previo al recurso contencioso-administrativo señalado en el párrafo anterior, contra la ordenanza se podrá interponer recurso de reposición, ante el mismo órgano que la aprbó, en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente al de la publicación del mismo en el Boletin Oficial de Gipuzkoa.

Todo ello conforme a lo establecido en los artículos 116, 117 y concordantes de la Ley 4/1999, de 13 de enero, anteriormente señalada, y sin perjuicio de cualquier otra acción o recurso que estime oportuno interponer para la mejor defensa de sus derechos.

Zaldibia, a 27 de mayo de 2005.—El Alcalde, Fr.º M.ª Aierbe Urbiztondo.

(333) (5758)

ANEXO

Ordenanza Reguladora de las actuaciones tendentes a la modificación de uso de plantas bajas y otros locales en ámbitos consolidados de suelo urbano residencial.

EXPOSICION DE MOTIVOS

En la exposición de motivos de la Ley 17/1.994, de 30 de junio, de «Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y de Tramitación de los Instrumentos de Planeamiento y Gestión Urbanística» se señala que «En la Comunidad Autónoma del País Vasco la carestía de vivienda en los últimos años constituye una problemática grave y generalizada a todos los municipios que provoca que, actualmente, un porcentaje muy elevado de la población no pueda acceder a una vivienda. Esta situación exige que los poderes públicos adopten medidas a fin de poder hacer realidad el principio consagrado en el Artículo 47 de la Constitución Española de que toda persona tiene derecho a una vivienda digna».

El municipio de Zaldibia no escapa de esa problemática –escasez de viviendas disponibles, encarecimiento del parque inmobiliario, etc–, a pesar del desarrollo residencial que se ha venido ejerciendo a partir de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de 1.998. Si bien antes de la vigencia del actual documento de Planeamiento el precio de la vivienda en Zaldibia era asequible, el incremento sufrido por el mercado inmobiliario ha repercutido finalmente en este municipio, lo que ha supuesto que el precio de la vivienda nueva sea muy alto y que haya contaminado de alguna manera al de la vivienda usada, dando lugar a unos precios inasequibles a ciertas capas sociales que no pueden resolverse con nuevas promociones que intentaran paliar la ley oferta-demanda.

Además se constata que en las edificaciones residenciales consolidadas del municipio se dispone de un importante patrimonio edificado, en concreto el que se ubica en las plantas bajas de los edificios, reservado en principio para un uso terciario u otros similares y en la actualidad infrautilizado, careciendo muchos de ellos de actividad propiamente dicha o modificada para su uso como aparcamiento independiente o «bajera», consecuencia entre otras razones, de la gran oferta de este tipo de locales que se dan en el municipio y además, gravados por el abandono progresivo debido a las nuevas tendencias en materia de localización de los usos terciarios, agrupados en grandes y medias superficies. La situación de estos locales, su vocación y destino, es de continuar en la misma condición, a excepción de ciertos locales situados en el propio centro del casco urbano, en los que se da una cierta actividad comercial que cubre sobradamente las necesidades de esta población. Se trata, por tanto, de unos activos edificatorios desaprovechados y que, además, provocan una imagen degradada del paisaje urbano, ya que se han cerrado con escasos medios, generalmente con puertas de garaje o, en algunos casos, los cierres son el ladrillo hueco visto de obra.

En el documento de Normas Subsidiarias de Planeamiento se establece que las plantas sobre rasante de las parcelas residenciales estarán destinadas preferentemente a vivienda, admitiéndose otros usos complementarios de tipo terciario, industrial o de equipamiento. En virtud de este criterio de localización de los locales no ocupados por actividad alguna, se permite implantar viviendas en las plantas bajas de los edificios existentes que cumplan una serie de condiciones que permitan su habilitación como tales, redactándose la presente Ordenanza para la regulación y determinaciones expresas de la posible implantación.

Este mecanismo de cambio de uso puede ayudar a aliviar la falta de vivienda disponible a precios asequibles por determinados sectores sociales, además de mejorar sustancialmente la imagen urbana actual que no hará sino degradarse progresivamente, así como permitir que exista una oferta de vivienda de menores dimensiones y más ajustada a un mercado necesitado de escasa superficie y con cierto grado de accesibilidad teniendo en cuenta la práctica imposibilidad de adoptar estas medidas en los edificios existentes. En cualquier caso, el Ayuntamiento deberá controlar ante todo el hecho de que las viviendas resultantes cuenten con todas las condiciones exigidas para dicho uso en la actualidad –condiciones higiénicas, de habitabilidad, compatibilidad de usos, etc–, por lo que las solicitudes de autorización para cambio de uso deberán ser analizadas e informadas puntualmente por los servicios técnicos municipales; y autorizadas o no, motivadamente, en base a la aptitud para albergar un uso como el propuesto.


En lo que respecta a la adecuación y adaptación de estos locales como viviendas, la Ley 20/1997 de 4 de diciembre para la Promoción de la Accesibilidad determina que los edificios de nueva planta destinados a uso residencial garantizarán la accesibilidad conforme a los criterios que se señalan en el Artículo 4.2. Dado que la readecuación de los locales a los nuevos usos regulada en esta Ordenanza no se produce en nuevos edificios, sino por el contrario en edificios existentes consolidados, debe aplicarse el Artículo 4.4 de la Ley y los Artículos 2.4 y 2.5 del Anejo V «Obras de reforma, ampliación o modificación de las urbanizaciones y edificaciones» del Decreto 68/2.000 de 11 de abril, por el que se aprueban las Normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación.

Como criterio general, es voluntad municipal que la accesibilidad a la nueva vivienda sea tenida en cuenta y cumplimentada en cada actuación. Unicamente en aquellos casos en los que su aplicación implicara importantes desviaciones en relación con los objetivos propuestos, se podría autorizar, excepcionalmente, el no proceder a adaptar el entorno de la vivienda por entenderse que la modificación se realiza en el interior de la edificación.

Las actuaciones que se regulan desde esta Ordenanza implican por otra parte que:

—El cambio de uso y la adecuación de los locales infrautilizados o sin uso definido genera a los propietarios un evidente aumento sobre su valor inicial, incremento del cual deberá participar el Ayuntamiento.


—Un aumento del número de viviendas y por tanto la necesidad de aumentar la dotación de espacios libres a fin de preservar la relación existente entre el número de viviendas y sistema de espacios libres exigido por la legislación vigente. Esta necesidad y la correspondiente reserva de suelo se verá reflejada en la Modificación Puntual de Normas N.º 2 promovida por este Ayuntamiento y en redacción.

—Incidencia en la urbanización o infraestructuras de servicios –saneamiento, agua, electricidad– que implicarán mejoras añadidas para adecuar las instalaciones existentes a las nuevas implantaciones.

Por todos estos conceptos se establece desde la presente Ordenanza una Tasa única a percibir por el Ayuntamiento de Zaldibia. La concreción expresa de esta Tasa y las condiciones generales se recogerán en un Convenio-Contrato a suscribir, de forma individualizada por cada actuación, entre el promotor de la actuación y la Alcaldía, previo cumplimiento de los trámites precisos. Será el Ayuntamiento el que disponga de los recursos generados por este concepto para la consecución de las necesidades que se desprenden de estas actuaciones, por lo que podrá asimismo invertirse en la construcción de viviendas protegidas y otros usos de interés social previstos en la Ley 20/1998 de 29 de junio de Patrimonio Público del Suelo.

Por otra parte, el Ayuntamiento de Zaldibia es consciente de que la habilitación de viviendas en locales en los que actualmente dicho uso no está permitido supone un aumento del valor económico de los inmuebles afectados, lo que puede derivar en operaciones especulativas totalmente contrarias a los objetivos de esta Ordenanza, cuyo fin último es facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de población más desfavorecidos, además de regenerar el actual tejido urbano. Por ello el Ayuntamiento –entre las condiciones para permitir el cambio de uso– exige la imposición de un precio de venta máximo y la constitución de un derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Zaldibia respecto de los locales que se conviertan en viviendas en los Convenios-Contratos suscritos al efecto con los solicitantes del cambio de uso.

Finalmente, se considera que la aplicación de esta Ordenanza, a pesar de ser bastante permisiva, no debe efectuarse incontroladamente en todos los ámbitos de Suelo Urbano residencial, por lo que se deberán preservar aquellos focos o puntos de interés desde el punto de vista de la vida y relación ciudadana; ya que el modelo de ciudad que se persigue aconseja que se mantengan los usos terciarios en las plantas bajas de esos focos de atracción. Se adjunta a la Ordenanza como Anejo I, una relación de aquellos edificios concretos o ámbitos completos donde ésta es de aplicación.

Artículo 1.Objeto.

Es objeto de la presente Ordenanza la regulación de las actuaciones consistentes en el cambio de uso de locales de planta baja y otros a vivienda, localizados en ámbitos residenciales consolidados. Esta Ordenanza desarrolla las determinaciones contenidas en la Parte 2.ª Ordenanzas reguladoras aplicables en los suelos urbano y apto para urbanizar del Título 3.º Ordenanzas reguladoras de edificación y uso de las parcelas edificables de las Normas Generales de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Zaldibia.

Artículo 2.Ambito de aplicación.

El cambio de uso regulado desde esta Ordenanza será posible únicamente en locales ubicados en plantas bajas u otras –entresuelos o partes de plantas que desde el planeamiento se destinaban a usos terciarios u otros– de edificaciones existentes en ámbitos residenciales consolidados en Suelo Urbano, y que estén incluidos en la relación que se desarrolla en el Anejo I, excluyendo siempre las plantas de sótano.


Con carácter general, se entiende por planta baja aquella cuyo piso está situado en más de un 60% de su perímetro a 1,20 m por encima o 0,80 m por debajo de la rasante de las vías públicas o espacios libres públicos o privados perimetrales.


Específicamente, en los edificios consolidados regulados desde esta Ordenanza, planta baja es aquella que al menos en un cincuenta por ciento –50%– de su superficie edificada, es coincidente con la rasante de referencia.

No se permitirá cambio de uso en locales que no se incluyan en la mencionada relación quedando expresamente prohibida su aplicación en plantas sótano y semisótano, considerando éstas las definidas en el Artículo 3.1.1 de las NNGG de las Normas Subsidiarias. Igualmente, se prohíbe el desarrollo de viviendas en aquellas partes de los edificios considerados anejos a la edificación principal.

A los efectos de esta Ordenanza, se consideran ámbitos consolidados aquellos que tengan aprobado el Documento de planeamiento de detalle, aprobado y materializado el instrumento de gestión y ejecutadas las obras de urbanización correspondientes.

Artículo 3.Condiciones generales y de habitabilidad.


Las presentes condiciones serán de aplicación en la adecuación de locales sin uso original de vivienda que pretendan adquirir tal condición, pudiendo admitirse excepcionalmente el no cumplimiento de alguno de los referidos aspectos por razones debidamente justificadas, cuestión que deberá ser analizada e informada expresamente por los Servicios Técnicos Municipales en cada caso.

Las condiciones generales que habrán de contemplarse son:

1.Toda vivienda habrá de disponer, al menos, de dos espacios de estancia diferenciados con huecos a fachada.

2.Dimensión mínima de vivienda: La superficie útil de la nueva vivienda no será inferior a 40,00 m²(u), excluido tendedero y espacios abiertos como balcones, terrazas, etc. En el caso de no cumplir esta condición –el local existente cuenta con una superficie inferior–, podrá admitirse la nueva vivienda dependiendo de las características y la solución planteada, siempre que cumpla los mínimos de habitabilidad y que cuente con informe técnico favorable.

En ningún caso podrá dividirse un local en viviendas con una superficie menor que la inicialmente prevista.

3.Programa mínimo: Se entiende por vivienda mínima la que está compuesta por cocina, estancia-comedor, un dormitorio doble y un cuarto de baño con lavabo, inodoro y ducha como mínimo. Las piezas de cocina y estancia-comedor podrán agruparse en una única pieza denominada estancia-cocina-comedor.

4.Dimensiones mínimas de las habitaciones y piezas:

—Estancia-cocina-comedor: 20,00 m²(u) - Inscripción de círculo de 3,00 m de diámetro.

—Sala: 16,00 m²(u) - Inscripción de círculo de 3,00 m de diámetro.

—Cocina independiente: 7,00 m²(u) - Ancho no menor de 1,60 m.

—Dormitorio individual: 6,00 m²(u) - Ancho no menor de 2,00 m.

—Dormitorio doble: 10,00 m²(u) - Ancho no menor de 2,60 m.

—Baño completo: 3,50 m²(u).

5.Altura libre mínima: La altura mínima libre en toda unidad de vivienda será de 2,45 m, salvo en los aseos, pasillos y pequeñas dependencias de almacenamiento u otras estancias no destinadas a la estancia prolongada de personas, donde se podrá reducir a 2,20 m.

Excepcionalmente, podrá admitirse también esta reducción en la altura en parte de alguna de las estancias, cocinas o dormitorios, cuando así se necesitara para el paso de elementos estructurales o de algunas instalaciones. En ese caso, la superficie de la estancia con altura reducida no podrá ser mayor que un 10% de la superficie total de la misma.

6.Entreplantas: Se permitirá la construcción de entreplantas siempre que las alturas libres mínimas sean de 2,45 m en la parte inferior y de 2,20 en la parte superior. Estas entreplantas podrán desarrollarse en el 75% de la superficie útil del local, pudiendo llegar hasta fachada, resolviendo adecuadamente la composición de los huecos en conjunto. En caso de contar con entreplanta, el local deberá tener una superficie suficiente en la planta de acceso para albergar la estancia-cocina-comedor y un baño, además de la superficie ocupada por la comunicación vertical.

7.Tendederos: Los espacios destinados a tendederos se resolverán preferentemente en el exterior de la vivienda y en cualquier caso, dentro de la superficie de fachada. Si esto no fuese posible, se tendrá prevista la instalación de secadoras de ropa.

8.Las demás condiciones –iluminación y ventilación; organización funcional–, deberán cumplir lo especificado en el Artículo 3.2.6 de las NNGG.

9.Seguridad en los huecos de fachada: Se permitirá la instalación de verjas como protección a los huecos abiertos al exterior, siempre que se coloquen dentro del propio hueco; no admitiéndose en ningún caso que sobresalgan de la superficie de fachada.

10.Porches: En aquellas edificaciones en las que existen porches podrá plantearse la posibilidad de cierre de éstos, total o parcialmente, para proporcionar a la nueva vivienda una fachada más adecuada. Este extremo deberá ser consultado previamente al Ayuntamiento y en cualquier caso, la solución que se proponga deberá ser estudiada y ejecutada en la totalidad del conjunto de la edificación para dar una solución homogénea al proyecto.

11.Usos compatibles: En función de las características de las actividades en los locales contiguos a la nueva vivienda, bien de las que ya se estén desarrollando en el momento de la solicitud bien como las resultantes de un futuro cambio de uso, en el proyecto de adecuación a uso residencial deberá garantizarse y justificarse técnicamente la insonorización de esa nueva vivienda.

Artículo 4.Condiciones estéticas.

Se deberá resolver el tratamiento de la fachada de la nueva vivienda de forma que se adapte a la composición y los materiales del conjunto del edificio en el que se ubique. El proyecto que se aporte deberá reflejar gráficamente, para todas y cada una de las fachadas en su totalidad, la justificación de esta condición. Además se deberán aportar fotografías actualizadas de la edificación objeto del proyecto, para justificar el uso de materiales y composición.

Artículo 5.Condiciones de accesibilidad.

El acceso a las nuevas viviendas deberá efectuarse a través de los elementos comunes de circulación interior del edificio en el que se ubique. En caso de que dicho acceso no sea posible, se podrá autorizar el que se realice desde el espacio no edificado al que da frente, planteándose éste como acceso a uno o más módulos de vivienda.

En el supuesto de que el acceso se efectúe desde el exterior del edificio, se deberá garantizar el cumplimiento de las normas establecidas en el Anejo V «Obras de reforma, ampliación o modificación de las urbanizaciones y edificaciones» del Decreto 68/2.000 de 11 de abril, por el que se aprueban las Normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación.

Estas condiciones, excepcionalmente, podrán eximirse en aquellos casos en los que no sea factible su cumplimiento, cuestión que deberá ser analizada y justificada expresamente por parte de los Servicios Técnicos Municipales en cada caso.

Artículo 6.Procedimiento para el cambio de uso y licencia de obras.

Artículo 6.1.Licencia de cambio de uso.

1.El procedimiento se iniciará, previa comprobación de la inclusión del local en el listado incluido en el Anejo I, mediante la solicitud que a tal efecto deberá presentar el propietario del local, acreditando la titularidad aportando al menos certificación simple emitida por el Registro de la Propiedad, actualizada.

La solicitud deberá ir acompañada por la siguiente documentación redactada y firmada por técnico competente:

a)Plano de emplazamiento, a escala adecuada para su comprensión, en el que se indique la situación de la finca con referencia a los espacios circundantes –vías públicas o espacios privativos– que limiten la totalidad del edificio en el que está integrada.

b)Planos de la planta y fachadas en su estado actual y previsto, a escala 1:100, con las secciones necesarias para su completa comprensión.

c)Memoria justificativa y detallada del nuevo uso con indicación expresa de la superficie del local y de la propuesta de resolución de la accesibilidad.

2.Los Servicios Técnicos Municipales, mediante el Informe técnico correspondiente, valorarán la aptitud del local para albergar en él una vivienda, de conformidad con los criterios establecidos en el Artículo 3 de esta Ordenanza, sobre condiciones de habitabilidad.

Este Informe deberá emitirse en el plazo de dos –2– meses, a contar desde la presentación de la solicitud, previa comprobación de la veracidad de los datos aportados.

3.Si el local reúne los requisitos exigidos y cuenta con Informe técnico favorable, el órgano competente municipal resolverá la concesión de la licencia de cambio de uso y expresará en el mismo acuerdo el importe al que asciendan las cargas urbanísticas correspondientes a la actuación. El órgano competente para conceder la licencia urbanística de cambio de uso será el Alcalde-Presidente de la Corporación Municipal.

4.El cambio de uso se formalizará mediante Convenio-Contrato que suscribirán el propietario del local y el Alcalde-Presidente, en el que se contemplarán y cuantificarán las cargas urbanísticas y su forma de pago.

En este mismo documento se regulará el precio de venta máximo de la vivienda resultante, estipulándose en 1,4 veces el precio de venta para viviendas de protección oficial establecido para la comarca en la que se emplaza el municipio de Zaldibia fijado por el organismo competente –Decreto 315/2002 de 30 de diciembre y la Orden que lo desarrolle en el momento de su aplicación–. Se concreta asimismo el derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento por un plazo máximo de 10 años.

La firma del citado Convenio-Contrato deberá realizarse en el plazo máximo de un –1– mes desde la concesión de la licencia de cambio de uso. En el caso de no suscribirse el citado documento por causa imputable al solicitante, el procedimiento se retrotraerá al inicio, es decir, habrá de presentarse nueva solicitud.

El modelo tipo de Convenio-Contrato a suscribir se incluye como Anejo II.

5.Todo lo anterior se efectuará sin perjuicio de los derechos de terceros y de las modificaciones de título de la propiedad horizontal que en su caso pudiera exigir la intervención.

6.El derecho para el cambio de uso se adquirirá en el momento de la suscripción del referido Convenio-Contrato y una vez efectuado el abono de las cargas urbanísticas, que deberá ser simultáneo.

7.La licencia de cambio de uso podrá ser transmitida junto con los derechos y deberes dimanantes de la misma.

8.Esta licencia junto con el Convenio-Contrato serán inscritas en el Registro de la Propiedad, aportándose al Ayuntamiento una certificación acreditativa de esta inscripción. Este requisito es imprescindible para la solicitud de la licencia de obras.

Artículo 6.2.Licencia de obras.

Para la obtención de la licencia de obras de acondicionamiento de la nueva vivienda, el interesado deberá presentar un proyecto técnico, suscrito por técnico competente y visado por el Colegio Profesional correspondiente.

Las obras deberán estar finalizadas en el plazo establecido en la propia licencia o en su caso, según lo indicado en el Capítulo 2.7 de las Normas Generales de las NNSS. Excepcionalmente y de forma justificada, se podrá conceder una prórroga de acuerdo a lo que determine el Ayuntamiento.

El titular de la licencia de obras podrá transmitirla solicitando este extremo al Ayuntamiento, el cual adoptará el acuerdo correspondiente, entendiéndose que con ella se transmiten conjuntamente los derechos adquiridos por la licencia de cambio de uso y los estipulados por el Convenio-Contrato. Dicha notificación deberá estar suscrita conjuntamente, por el transmisor y por el adquirente.

Artículo 6.3.Licencia de primera utilización.

Una vez finalizada la obra, deberá solicitarse licencia de primera utilización, acompañada de la documentación correspondiente reflejada en el art. 2.7.2.e de las NNGG; siendo requisito indispensable para su concesión que se haya efectuado la conexión efectiva de la nueva vivienda a las redes de servicios urbanos; abastecimiento de agua, saneamiento, suministro de energía eléctrica, telecomunicaciones y suministro de gas, si lo hubiere.

La obra deberá encontrarse finalizada, la licencia de primera utilización obtenida y la vivienda habitada en el plazo de un –1– año a contar desde la firma del Convenio-Contrato; excepto en el caso que se hubiera concedido una prórroga para el inicio de las obras.

En caso de incumplimiento de lo anterior, el interesado perderá el derecho adquirido para el cambio de uso, y como penalización, únicamente le será reintegrado el 50% del importe abonado en concepto de cargas urbanísticas.

La certificación definitiva de la materialización del cambio de uso será expedida una vez sea concedida la licencia de primera utilización de la vivienda y previa comprobación de que la misma se encuentra habitada dentro del plazo establecido.

Artículo 7.Cargas urbanísticas.

1.La adecuación de los nuevos usos residenciales en plantas bajas genera por una parte a los propietarios un incremento de su valor y por otra el aumento de viviendas exige el incremento del suelo destinado a zonas verdes y espacios libres así como la posible adecuación tanto de la urbanización como de las infraestructuras de servicios. En este sentido, en esta Ordenanza se regula el pago de una carga urbanística resultado de aplicar la cantidad de cincuenta y ocho euros en el año 2005 –58 €– por cada metro cuadrado de superficie útil de la vivienda. Esta cantidad resultante será calculada caso por caso y reflejada en el Convenio-Contrato que se suscriba al efecto con el interesado.

2.Esta cantidad establecida para el primer año de vigencia de la Ordenanza –año 2005– se actualizará anualmente sobre la base del índice de Precios al Consumo –IPC– establecido por el Instituto Nacional de Estadística para la Comunidad Autónoma del País Vasco.

No se autorizarán obras de cambio de uso alguno en tanto no se abonen las cargas urbanísticas correspondientes a la actuación, precisándose la presentación de la carta de pago de dicho abono o documento equivalente, en cada caso.


Artículo 8.Registro de locales convertidos en vivienda.

El Ayuntamiento creará un Registro en el que se inscribirán todos los locales cuyo uso ha autorizado alterar.

Artículo 9.Emisión de certificaciones.

El Ayuntamiento emitirá cuantos certificados soliciten los interesados para la acreditación de la variación producida.

Artículo 10.Comunicación a Catastro de Urbana.

Una vez conseguida la licencia de primera utilización, es decir, cuando se haya concretado el uso de vivienda en un espacio destinado originalmente a local terciario o similar, el Ayuntamiento pondrá dicha circunstancia en conocimiento del Catastro de Urbana de la Diputación Foral de Gipuzkoa, a los efectos oportunos.

Artículo 11.Suspensión de la aplicación de la Ordenanza.

La presente Ordenanza entrará en vigor a los quince –15– días de su publicación en el Boletin Oficial de Gipuzkoa.


La aplicación de la presente Ordenanza quedará suspendida una vez transcurrido el plazo de tres –3– años a partir de su entrada en vigor y en todo caso, cuando el Ayuntamiento conceda la autorización de cambio de uso número treinta –30–. En ese momento, el Ayuntamiento procederá a la revisión de las circunstancias concurrentes relacionadas con el tema de la vivienda, y, tras valorar la experiencia de los cambios de usos de locales, decidirá sobre la vigencia o no de la presente Ordenanza.

ANEJO I

Relación de edificios en los que es de aplicación la Ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la modificación de uso de plantas bajas y otros locales en ámbitos consolidados de Suelo Urbano residencial.

Todos los edificios de uso residencial situados en Suelo Urbano a excepción de:

Santa Fe 23, 25 y 27 (Txindoki).

Santa Fe 30, 32, 34 y 36 (Gure Ametsa).

Santa Fe 35, 37, 39 y 41 (Leku Eder).

Santa Fe 38 (Albisu).

ANEJO II

Modelo tipo de Convenio-Contrato de modificación de uso terciario u otro a vivienda.


Convenio-Contrato N.º ............................... de modificación de uso terciario u otro a vivienda.

En Zaldibia, a ......... de ............................... de 200.....

REUNIDOS

De una parte, don/doña ........................................................, mayor de edad, Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de Zaldibia, provisto/a de D.N.I. n.º ................................

Y, de la otra, don/doña ........................................................, con D.N.I. n.º ................................, con domicilio en ................. .............................................. , quien actúa en su propio nombre.

ANTECEDENTES

Primero: Don/doña .............................................................., es propietario de un local sito en el Area de Intervención Urbanística A.I.U. ........... , Calle/Avenida/Plaza .......................
........................................ n.º ...... con una superficie de ..............
................................................... metros cuadrados –.......... m²–.

Segundo: Con fecha .......... de ............................. de 200....., solicitó licencia de cambio de uso, de terciario u otro a vivienda, del local referido en el antecedente primero.

Tercero: El Alcalde-Presidente, mediante acuerdo de
...... de ...................... de 200....., autorizó el cambio de uso solicitado formulado por don/doña ................................................... Así mismo, fijó en ............................... euros, el importe de las cargas urbanísticas imputables a la operación del cambio de uso del citado local.

Cuarto: Con fecha ..... de ............................... de 200....., don/doña ..................................................................................... presentó ante el Ayuntamiento un escrito en el que se ponía de manifiesto su disponibilidad de suscribir el oportuno Convenio-Contrato con el Ayuntamiento para posibilitar el cambio de uso de terciario u otro a vivienda del local referido en los términos expresados en el acuerdo de ............................... de ............................... de 2.00 ............................... . anteriormente aludido.

Ambas partes reconocen recíprocamente, capacidad y competencia para formalizar el presente Convenio-Contrato y, a tal efecto, suscriben este documento de acuerdo a las siguientes:

ESTIPULACIONES

Primera: El Ayuntamiento autoriza el cambio de uso de terciario u otro a vivienda del local sito en el Area de Intervención Urbanística, A.I.U. ............, Calle/Avda./Plaza ..........................
.......................................... n.º ........, con una superficie de ............................... metros cuadrados –............. m²– de conformidad con las estipulaciones que a continuación se señalan.

Segunda: La transformación del antedicho local en vivienda está sujeta al pago de las cargas urbanísticas que origina tal situación. Dichas cargas se fijan en la cantidad de ......................
.................... euros –.............. €–.

El importe expresado se abona en este mismo acto y el presente Convenio-Contrato sirve como formal carta de pago.


Tercera: La presente autorización para la transformación de local de terciario u otro a vivienda se realiza a salvo del derecho de propiedad y sin perjuicio de derechos a terceros, así como de las modificaciones del título de propiedad horizontal que en su caso pueda exigir la intervención.


Cuarta: Para que el cambio de uso se materialice el/la interesado/a deberá proceder a la ejecución de las obras correspondientes de adecuación de vivienda, previa la obtención de la preceptiva licencia municipal.

Quinta: Las obras precisas deberán encontrarse finalizadas, la licencia de primera utilización obtenida y la vivienda habitada en el plazo de un año contado a partir de la firma del presente Convenio-Contrato, excepto en el caso en que se hubiera concedido una prórroga para el inicio de las obras. En caso de incumplimiento, se perderá el derecho adquirido para el cambio de uso y como penalización, únicamente se reintegrará el 50% del importe en concepto de cargas urbanísticas.

Sexta: Una vez concedida la licencia de primera utilización de la nueva vivienda y efectuada la pertinente comprobación de que la misma se encuentra efectivamente habitada, el Ayuntamiento expedirá la certificación definitiva del cambio de uso producido y de la nueva condición de vivienda del local.

Séptima: Se constituye un derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Zaldibia por lo que le corresponde un derecho de adquisición preferente en caso de que el titular de la nueva vivienda proceda a la transmisión onerosa de la misma con las siguientes condiciones:

—El derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarse durante los diez –10– años siguientes a la suscripción de este Convenio-Contrato.

—El precio máximo de la vivienda en primeras, segundas y posteriores transmisiones de la misma se calculará multiplicando la superficie útil por la cantidad resultante de aplicar un 1,4 al precio máximo en primeras y segundas y posteriores transmisiones de viviendas de protección oficial establecido mediante Orden del Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco aplicada sobre el municipio de Zaldibia.

—La enajenación intervivos de la propiedad queda sujeta a autorización de la Administración municipal a los efectos de asegurar el citado derecho de adquisición preferente.

—Notificada al Ayuntamiento la voluntad de transmitir la propiedad, el Ayuntamiento en el plazo de tres –3– meses deberá ejercitar el citado derecho de adquisición o autorizar la libre enajenación de dicha propiedad con la limitación referida del precio máximo.

—El precio a abonar por el Ayuntamiento por la adquisición de la propiedad será el mismo que el inicialmente abonado para su adquisición, actualizado por aplicación de la variación del IPC y reducido en función del índice de depreciación.

—Las mejoras y trabajos de mantenimiento que en su caso hayan podido efectuarse en el inmueble incrementarán el precio de enajenación siempre que las mismas hubieren sido aprobadas a estos efectos por la Administración municipal fijando su valoración y depreciación.

—Si el Ayuntamiento en el citado plazo de tres –3– meses no ejerciere su derecho de adquisición ni otorgare la autorización arriba citada, la autorización se entenderá otorgada por silencio y el propietario podrá proceder a la libre enajenación de la vivienda sin más limitaciones que las derivadas del sometimiento, en su caso, de las limitaciones fijadas en este Convenio-Contrato.

Octava: Este convenio-contrato junto con la licencia de cambio de uso serán inscritas en el Registro de la Propiedad, aportándose al Ayuntamiento una certificación acreditativa de esta inscripción, requisito imprescindible para solicitar la licencia de obras.

Novena: Este Convenio-Contrato Urbanístico estará incluido en la escritura de transmisión u obra nueva.

Y en prueba de conformidad, ambas partes suscriben este documento por duplicado en el lugar y fecha al principio señaladas.