Ayuntamiento de Zaldibia

Boletín Oficial de Gipuzkoa

Número 175 Fecha 13-09-1999 Página 13757

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4 ADMINISTRACION DEL T.H. DE GIPUZKOA
DIPUTACION-OBRAS HIDRAULICAS Y URBANISMO
Aprobación definitiva del texto refundido de las NN.SS. del planeamiento municipal de Zaldibia
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DIPUTACION FORAL DE GIPUZKOA

DEPARTAMENTO DE OBRAS HIDRAULICAS
Y URBANISMO

Dirección General de Urbanismo y Arquitectura

Texto Refundido de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Zaldibia (GHI-169/98-P05).

El Consejo de Diputados en sesión de 27 de julio de 1999, ha adoptado el acuerdo cuyo contenido a continuación se publica:

«Tras su tramitación por el Ayuntamiento, se presenta para aprobación por esta Diputación Foral de Gipuzkoa el Texto Refundido de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Zaldibia.

Las Normas Subsidirias de Zaldibia fueron aprobadas definitivamente por este Consejo de Diputados en sesión de 28 de julio de 1998, con una serie de condiciones, estableciéndose, además, que, sin perjuicio de la inmediata ejecutivadad de sus determinaciones, por el Ayuntamiento de Zaldibia debería de aprobarse y remitirse a esta Diputación Foral, en un plazo no superior a dos meses, un documento en el que se refundieran e introdujeran las precisiones, modificaciones y rectificaciones indicadas en el propio acuerdo, así como en el acuerdo municipal de aprobación provisional.

El documento que ahora se tramita tiene por objeto dar cumplimiento al citado acuerdo de este Consejo de Diputados, de forma que en la fase municipal y tras la elaboración del Texto Refundido, en sesión plenaria, celebrada el 17 de febrero de 1999, se acordó su aprobación, asi como remitir el expediente a esta Diputación Foral.

Analizado así el contenido del documento por los servicios técnicos de urbanismo de esta Diputación, se informa que con el nuevo documento se cumplen las condiciones establecidas en los referidos acuerdos, por lo que procede su aprobación.

En consecuencia, y habiéndose observado en cuanto a su tramitación la reglas procedimentales previstas en la normativa urbanística, este Consejo de Diputados, vista la legislación de aplicación, a propuesta de la Diputada Foral de Obras Hidráulicas y Urbanismo y previa deliberación,

ACUERDA

Aprobar el Texto Refundido de las Normas Subsidiarias del Planeamiento Municipal de Zaldibia.

Este Acuerdo es definitivo y pone fin a la vía administrativa, pudiendo interponerse contra el mismo recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en Bilbao en el plazo de dos meses a partir del día siguiente al de su publicación o, en su caso, notificación.

Con carácter previo y potestativo los particulares podrán interponer recurso de reposición ante este Consejo de Diputados en el plazo de un mes a partir del día siguiente al de su publicación o, en su caso, notificación. En este caso no se podrá interponer el Recurso Contencioso-Administrativo hasta que se resuelva expresamente el de Reposición o se haya producido su desestimación presunta».

Anexo: Texto de la Normativa Urbanística contenida en el citado documento.

Donostia-San Sebastián, a 28 de julio de 1999.—El Secretario Técnico, Javier Capdevila Mayoral.

(3273) (8646)

DOCUMENTO B. NORMAS URBANISTICAS
NORMAS GENERALES

TITULO PRELIMINAR

DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL REFERENTES A LA APLICACION DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS

Artículo 0.1.Ambito de aplicación.

Las presentes Normas Subsidiarias de Planeamiento serán de aplicación, desde su entrada en vigor, en la totalidad del término municipal de Zaldibia.

Artículo 0.2.Condiciones de vigencia.

El presente proyecto sustituye, y, por tanto, deroga, las determinaciones establecidas tanto en las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Zaldibia, aprobadas mediante resolución de la Diputación Foral de Gipuzkoa de 22 de enero de 1987, como en las posteriores reformas, complementos y desarrollos de las mismas, expresos o implícitos.

La nulidad, anulación o modificación de alguna de las detrminaciones contenidas en este proyecto, no afectará a la validez de las restantes, salvo que alguna de ellas resulte inaplicable por circunstancias de interrelación o dependencia de aquellas.

Artículo 0.3.Documentos constitutivos de las Normas Subsidiarias y alcance normativo de los mismos.

1.El presente proyecto contiene los siguientes documentos:

Documento A. Memoria.

Documento B. Normas Urbanísticas.

Documento C. Catálogo del Patrimonio Urbanístico.

Documento D. Planos.

2.Con carácter general, el contenido normativo de las Normas Subsidiarias queda configurado por el conjunto de las determinaciones contenidas en la totalidad de los documentos de las mismas.

Ahora bien, son las determinaciones de los documentos «B. Normas Urbanísticas», «C. Catálogo del Patrimonio Urbanístico», y los planos «II. Ordenación» del documento «D. Planos», los que tienen de manera específica ese carácter normativo y de regulación de la actividad urbanística, y, por tanto, ésta se deberá ajustar en todo caso de forma obligada a esas determinaciones.

El resto de los documentos posee un carácter fundamentalmente indicativo, referencial o justificativo, por lo que, en caso de contradicción en su contenido con los citados anteriormente, serán aquellos los que prevalezcan.

3.En caso de divergencia respecto de una determinación urbanística concreta entre planos de carácter normativo realizados a diferentes escalas, prevalecerá la establecida en los planos de escala más ámplia, salvo que responda a un error material manifiesto en el contenido de estos últimos.


Artículo 0.4.Rango y vinculación normativa de las determinaciones de las Normas Subsidiarias.

1.La modificación de las determinaciones contenidas en estas Normas Subsidiarias se sujetará a los trámites procedimentales que exijan el rango y la vinculación normativa de las mismas, derivados de su propia naturaleza y de la sistematización que al respecto se establece en el presente proyecto.

2.Tendrán el rango y la vinculación propios del «planeamiento general», las determinaciones contenidas en:

Las «Normas Generales», integradas en el documento «B. Normas Urbanísticas».

El epígrafe «II. Régimen Urbanístico General» de las «Normas Particulares de las Areas de Intervención Urbanística», también integradas en el citado documento «B».

Los planos «II. Ordenación» del documento «D. Planos».

La modificación o complemento de esas determinaciones, salvo aquellas que se ajusten a las tolerancias expresamente reguladas en el presente documento, requerirá, en todo caso, la formulación y aprobación, con ese fin, de un expediente específico de modificación de estas Normas Subsidiarias.

3.El resto de las determinaciones establecidas tanto en el presente proyecto, como en los expedientes urbanísticos formulados en su desarrollo, tendrán el rango y la naturaleza propios bien del planeamiento de desarrollo —plan especial o plan parcial—, bien del expediente urbanístico apto para su definición.

Su modificación o complementación podrá realizarse, en cada caso, mediante la formulación y aprobación de un documento o expediente de ese mismo rango legal.

4.La nueva definición, modificación o complementación de las determinaciones referentes a la configuración física de las edificaciones y de la urbanización, podrá realizarse mediante la formulación de estudios de detalle, en los casos, y con los límites establecidos tanto en la vigente legislación urbanística, como en estas Normas Urbanísticas y, en su caso, en el planeamiento de desarrollo.

5.La delimitación de ámbitos y unidades de ejecución y la determinación del sistema de actuación, podrá formularse o modificarse mediante los procedimientos y mecanismos establecidos en la legislación vigente, salvo disposición de otra índole establecida expresamente en el planeamiento, en cuyo caso se estará a lo que resulte de éste.

Artículo 0.5.Modificaciones de las Normas Subsidiarias.

1.Justificación de las modificaciones.

Las modificaciones deberán fundamentarse en motivos de interés general y exigirán una descripción pormenorizada de su contenido y alcance, así como una justificación expresa de las

mismas. En ese sentido, se evaluarán con el detalle necesario sus efectos sobre las previsiones de las Normas Subsidiarias en lo referente a población, empleo, equipamiento comunitario general y local, espacios libres, vialidad y aparcamiento, e infraestructuras, siempre que la entidad o alcance de la reforma lo haga necesario u oportuno.

Todas las modificaciones guardarán relación con el motivo que las justifica, sin que puedan incluirse en el expediente alteraciones del planeamiento no relacionadas con dicho motivo, o que no se mencionen de forma expresa en las descripciones y justificaciones realizadas.

2.Incremento del volumen edificable.

A efectos de lo dispuesto en la legislación vigente, se entenderá que la modificación de las Normas Subsidiarias tiende a incrementar el volumen edificable previsto en las zonas de uso residencial, cuando se aumente el aprovechamiento edificatorio asignado a ese uso. A esos efectos no se tendrán en cuenta las tolerancias expresamente autorizadas por el planeamiento.

Deberá preverse el correspondiente incremento de los espacios libres cuando, en el ámbito afectado por la modificación y en sus inmediaciones, la dotación resultante de la modificación no cumplimente el estándar establecido por la legislación vigente para el suelo apto para urbanizar —18 m²/viv.—. Dicho cálculo se efectuará en atención al número total de viviendas resultante.

Los espacios libres resultantes configurarán en todo caso ámbitos que cumplimenten los requisitos mínimos establecidos en la citada legislación.

Por su parte, en las zonas industriales se entenderá que se produce el mencionado incremento cuando se aumente la superficie zonal de las mismas. En ese caso, la citada dotación se incrementará en un 10% de la superficie incrementada.

Con independencia del uso de la zona o parcela afectada, cuando se produzca dicho incremento, se deberá disponer una dotación mínima adicional de aparcamiento o garaje, de acuerdo con las exigencias de dotación establecidas, bien por estas Normas Subsidiarias, bien por el correspondiente planeamiento de desarrollo, para los usos afectados por el citado incremento. De dicha dotación adicional, un mínimo del 50% de las plazas, se situará en vías públicas.


Artículo 0.6.Condiciones para la revisión de las Normas Subsidiarias.

1.Con independencia de las iniciativas de revisión de las Normas Subsidiarias que pudiera adoptar la Corporación Municipal, tanto por razones de legalidad —cambios legislativos; ordenación territorial; etc.—, como de oportunidad/necesidad, se procederá a la citada revisión en los siguientes casos:

a)Siempre que la población de Zaldibia supere en un 15% las previsiones planteadas en este proyecto.

b)Concesión de licencias de edificación para el 75% de las nuevas viviendas planificadas.

c)Ocupación, en más de un 60% las viviendas vacias, evaluadas conforme a los criterios expuestos en este mismo proyecto.

2.Se procederá a la formulación de un Plan General de Ordenación Urbana, cuando, a juicio de la Corporación y para dar respuesta a la problemática urbanística existente, resulte oportuno disponer de los mecanismos propios de ese instrumento de planeamiento.

TITULO PRIMERO

CALIFICACION DEL SUELO

CAPITULO 1.1.USOS URBANISTICOS

Artículo 1.1.1.Sistematización general de los usos urbanísticos.

1.Sistematización básica de los usos urbanísticos

Se distinguen los siguientes:

Usos residenciales.

Usos industriales.

Usos terciarios.

Usos rurales y de explotación del litoral.

Usos de comunicaciones.

Usos de espacios libres.

Usos de equipamiento comunitario.

Usos de infraestructuras de servicios.

2.Caracterización de los usos urbanísticos a los efectos de la regulación de su implantación.

En lo que respecta a la regulación de su implantación los usos urbanísticos, se definen como propiciados, autorizados, o prohibidos.

Se denomina uso propiciado de una zona de uso global o de uso pormenorizado al que predomina en ella y la caracteriza desde un punto de vista funcional y de configuración de la tipología edificatoria que en ella se desarrolla.


Asimismo, se considerarán como usos asimilados a un uso determinado, aquellos otros usos, que se identifican expresamente como tales en el artículo siguiente, y, cuyas condiciones de implantación y efectos sobre los «usos» ejercidos en el entorno sean semejantes a los del uso de referencia, por lo que, habitualmente, se implantan en similares condiciones a las de aquel —p.e.: El despacho profesional del titular de una vivienda respecto del uso de vivienda, o, los usos de equipamiento comunitario respecto de los usos comerciales—.

En el mismo sentido, se entienden como usos auxiliares de otros usos, los de servicio a los anteriores, cuya implantación se produzca en la misma parcela, integrada funcionalmente con el uso principal.

Por el contrario un uso se califica como autónomo cuando se implanta de forma independiente. Así, en una zona de uso global o parcela determinada, un uso puede ser autorizado como auxiliar de otros, pero prohibido como uso autónomo
—p.e.: El uso de vivienda en las zonas de equipamiento—.


La consideración de un uso como propiciado o admisible en un ámbito determinado, supondrá la autorización implícita de la implantación en dicho ámbito de los usos que se definen como asimilados y auxiliares del mismo, con la salvedad, en este último caso, de aquellos usos auxiliares en los que expresamente se especifica lo contrario, en la regulación del régimen de uso de los diferentes tipos de parcelas edificables.

Además, en las diferentes zonas de uso global, y, salvo que específicamente se señale lo contrario en el capítulo «1.2 Calificación Global» del presente título, se considerarán admisibles sin la necesidad del señalamiento expreso de esta circunstancia, los denominados usos de servicio básicos.

Tendrán esa consideración los usos dotacionales e infraestructurales, ejercidos, salvo excepciones, en régimen de dominio público, que se relacionan y definen como tales en el artículo siguiente.

Entre ellos se consideran los siguientes:

Circulación rodada y peatonal.

Aparcamiento.

Espacios libres.

Equipamiento comunitario.

Infraestructuras de servicios.

3.Condiciones aplicables a los usos autorizados.

La caracterización de un uso urbanístico como propiciado o admisible no excluye en algunos casos —Suelo No Urbanizable y otros—, la exigencia de trámites específicos de autorización previos a la concesión de la licencia que legalice su implantación.

En ese sentido, las actividades sujetas al Reglamento «M.I.N.P.» deberán cumplimentar, además de las condiciones generales de implantación establecidas en el presente proyecto, los requerimientos del citado reglamento.

Previo informe de los Servicios Técnicos Municipales, podrá impedirse la implantación de aquellas instalaciones que, por su magnitud o características funcionales, planteen necesidades singulares —no resolubles adecuadamente en el marco de ordenación pormenorizada establecido por el planeamiento vigente— en cuanto a las condiciones de los accesos rodados y peatonales; a la dotación y características de los aparcamientos; a la disposición de espacios complementarios para carga y descarga; u, otras, que los hagan manifiestamente perturbadores o incompatibles con las condiciones de ordenación definidas por el planeamiento para el ámbito en el que se pretenda su implantación, aun cuando hayan sido autorizadas expresamente, si bien con carácter genérico, por el citado planeamiento.

Alternativamente, en su caso, podrán ser objeto de la imposición de obligaciones singulares respecto a la corrección de los conflictos señalados, en la correspondiente concesión de licencia.

4.Usos no previstos.

La sistematización reseñada anteriormente, así como el desarrollo que de la misma se efectúa en el artículo siguiente, se entenderá como una definición abierta y no excluyente, por lo que el Ayuntamiento podrá tipificar los usos no incluidos en ella de forma expresa por la analogía de sus efectos urbanísticos con los de otros usos reseñados.

Asimismo, con similar criterio, podrá autorizar o prohibir la implantación de un uso no autorizado ni prohibido de modo expreso, en una zona o parcela determinadas.

Artículo 1.1.2.Contenido de los usos urbanísticos.

1.Usos residenciales.

Se identifican los usos residenciales con el uso de vivienda.

Con carácter general, se entiende por uso de vivienda el alojamiento de una persona o de colectivos de cualquier tipo hasta un máximo de 12 personas por local ocupado. En el caso de unidades familiares podrá sobrepasarse esa cifra.

Se considerarán como usos auxiliares del uso de vivienda los portales, trasteros, cuartos de instalaciones, tendederos, jardines privados y otros similares.

Asimismo tendrán esa condición, el uso de garaje, o guarda de vehículos, en todas sus categorías; las instalaciones deportivas —piscina, frontón, etc.—; y los depósitos de gases licuados de uso privativo de las construcciones de vivienda; pero, en estos casos, su implantación en las parcelas destinadas al uso de vivienda podrá ser regulada de manera específica por el planeamiento.

Los usos industriales de 1.ª categoría, las pensiones —hasta doce camas en total— y las oficinas y despachos profesionales, cuando el local en el que se implanten constituya el domicilio habitual y permanente de su titular o representante legal, y la superficie útil destinada a los mismos no supere la mitad de la superficie del local, ni 125 m²(u) de superficie útil (m²(u): Metros cuadrados de «superficie útil»), se considerarán como usos asimilados al de vivienda.

El alojamiento de colectivos no familiares de cualquier tipo por encima de 12 personas por local ocupado, ejercido en régimen de titularidad privada, será considerado como uso asimilado al de vivienda, siempre que, además de no tener carácter asistencial, no reuna las condiciones para su consideración como usos terciarios en las modalidades de residencias de ancianos, residencias universitarias, colegios mayores, albergues, etc.

2.Usos industriales.

Se consideran como tales las siguientes actividades:

—Las industrias de obtención y transformación de productos de todo tipo.

—Los almacenes destinados a la conservación, guarda, y distribución de productos, con suministro exclusivo a detallistas, mayoristas, instaladores, fabricantes o distribuidores, quedando excluida la venta directa al público en general.

—Los laboratorios de producción e investigación de todo tipo, salvo que por la inocuidad de los productos manipulados y la completa ausencia de molestias producidas por las actividades realizadas, resulten asimilables al uso de oficinas.

—Los talleres de reparación de vehículos, maquinaria y aparatos de todo tipo.

—Las estaciones de servicio, unidades de suministro de combustible y lavado de vehículos.

—Los depósitos y almacenes de combustibles de todo tipo, destinados a la venta.

—Las agencias de transporte por carretera, y, las cocheras destinadas a la guarda de camiones, autobuses y otros vehículos o maquinaria automóvil.

—Los almacenes y depósitos al aire libre de maquinaria, chatarra, vehículos o materiales.

—Las industrias agrarias, entendiéndose por tales las actividades de producción agraria en las que no se utiliza de forma directa, en dicha producción, el terreno en el que la actividad se asienta, pero que, por sus características y condiciones de implantación deben situarse necesariamente en Suelo No Urbanizable.

Entre ellas se considerarán las industrias de producción agropecuaria que respondan a las condiciones expuestas, las serrerías y los viveros de producción de plantas y flores de construcción fija y estable —estructura de perfilería metálica con cimentación, cierre acristalado y solera— en los que la plantación no se produzca sobre el terreno, careciendo de relación con éste.

—Las industrias mineras y extractivas de todo tipo, que, en su caso, podrán implantarse en Suelo No Urbanizable.

—En general, todas aquellas actividades de fabricación y transformación de productos que por los materiales utilizados, manipulados o despachados, o los elementos técnicos empleados, puedan ocasionar molestias, peligros o incomodidades a las personas, o daños a los bienes.

—Los usos auxiliares del uso industrial principal como las oficinas, laboratorios y centros de cálculo, las instalaciones de servicios —depósitos e instalaciones de bombeo de agua o saneamiento, las instalaciones de depuración de residuos, etc.—, garajes y parques de vehículos y maquinaria, y otros similares, así como la vivienda del guarda o vigilante, cuya implantación, sin embargo, deberá ser autorizada de forma expresa por el «planeamiento».

Las actividades industriales que incluyan funciones de carácter comercial o terciario en general, se considerarán, a los efectos de su implantación en los locales o parcelas de uso característico industrial, como una actividad única, sin perjuicio de la consideración independiente de las superficies destinadas de forma específica a los usos citados, a los efectos de la regulación aplicable a los mismos.

Los usos industriales se clasifican en categorías, atendiendo a las incomodidades, nocividad, insalubridad o peligrosidad que puedan originar respecto al ejercicio de otros usos autorizados o respecto al medio ambiente en general:

Categoría 1.ª:

Comprende las actividades productivas de carácter individual o familiar, sin potencia mecánica fija instalada, carentes por completo de molestias y peligrosidad, y, por tanto, no sujetas al Reglamento de Actividades «M.I.N.P.». La superficie utilizada en el ejercicio de la actividad, será, en todos los casos, inferior a 125 m²(u). Se considerarán asimilados a los usos de vivienda, terciarios y de equipamiento comunitario, pudiendo implantarse en los locales y parcelas destinados de forma predominante a estos usos.

Categoría 2.ª:

Comprende las actividades industriales compatibles con los usos residenciales, terciarios o de equipamiento comunitario, por carecer de peligrosidad —según el R.A.M.I.N.P.—, no generar molestias o incomodidad incorregibles para los usos colindantes —producción de olores, gases, polvo, ruido, vibraciones, etc.—, utilizar máquinas o motores de potencia unitaria no superior a 4 CV., disponer de una densidad de potencia instalada no superior a 0.135 CV/m²(u) y, utilizar una superficie menor de 250 m²(u).


Se considerarán incluidos en esta categoría los talleres de reparación de motocicletas, automóviles —en ningún caso los de reparación de chapa y pintura, vehículos pesados, o maquinaria automóvil— con menos de 250 m²(u).


Dentro de los talleres de reparación de vehículos se distinge la modalidad de talleres de reparación rápida, constituida por aquellos talleres con menos de 100 m²(u) de superficie utilizada y hasta dos (2) operarios, para los que, en determinadas situaciones se establecen regulaciones específicas.

Los usos industriales de 2.ª categoría se considerarán asimilados a los usos comerciales, pudiendo implantarse en las parcelas y locales destinados de forma predominante a ellos.

Categoría 3.ª:

Comprende las actividades industriales de tamaño pequeño o medio —superficie de parcela ocupable por la edificación inferior a 3.600 m²(po) y superficie de techo edificada inferior a 5.000 m²(t)— que no puedan ser consideradas de categoría «1.ª» y «2.ª» por incumplir alguno de los requisitos exigidos, o que, en general, y aun con la adopción de medidas correctoras, puedan ocasionar molestias a las viviendas o a los locales de usos terciarios o de equipamiento comunitario si se sitúan en una misma edificación o contiguas a ellos.

En concreto, se incluirán en esta categoría: Los almacenes y depósitos al aire libre; los talleres de chapa y pintura, los de reparación de vehículos pesados o maquinaria automóvil; las estaciones de servicio, las unidades de suministro de combustible, y las instalaciones de lavado de coches al aire libre. Estas últimas, cuando tengan el carácter de usos auxiliares de garajes, o, talleres de reparación de «2.ª» categoría, y se dispongan en el interior de los locales destinados a estos usos, podrán considerarse como usos indutriales de «2.ª» categoría.

Los usos industriales de categoría «3.ª» se implantarán
—salvo en los casos que expresamente se señalan a continuación— exclusivamente, en zonas de uso industrial.

Las industrias agrarias que cumplimenten las condiciones específicas establecidas podrán instalarse en las zonas rurales en las que se autoricen las mismas.

En sus variantes de estaciones de servicio —las instalaciones de lavado de coches se considerarán como usos asimilados a ellas— y unidades de suministro de combustible, sin embargo, podrán implantarse, además, en terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable, calificados como sistema general viario, o colindantes con estos.

Categoría 4.ª:

Comprende las actividades industriales de tamaño medio y grande —superficie de parcela ocupable por la edificación superior a 3.600 m²(po) o de techo edificado superior a 5.000 m²(t)—, y las que, no alcanzando ese tamaño, resulten incompatibles con la contiguidad directa con otras industrias, por suscitarse conflictos funcionales en la utilización común de los espacios libres, o, por la nocividad, insalubridad o las molestias producidas, aún con la adopción de medidas correctoras.

Así se incluirán en esta categoría, aquellas actividades productivas que, aun cuando no superen los límites de superficie de parcela ocupable y superficie de techo establecidos para las industrias de «3.ª» categoría, den lugar a un volumen importante de actividades auxiliares de maniobra, carga y descarga, almacenamiento, o aparcamiento sobre los espacios colindantes, que haga incompatible la utilización compartida de los mismos con otras actividades.

Entre ellas, y, con la salvedad de aquéllas que por sus características —industrias agropecuarias y otras similares— deban considerarse como industrias de categoría «5.ª», se considerarán en todo caso las industrias agrarias de más de 2.000 m²(t).

Se implantarán exclusivamente en zonas de uso industrial, y, en el caso de las industrias agrarias en las zonas rurales en las que se autoricen, sobre parcelas destinadas específicamente a ese uso, en cuyo ámbito deberá producirse de manera exclusiva la actividad, incluyendo los usos auxiliares necesarios —almacenamiento al aire libre, carga y descarga, maniobra, aparcamiento y otras similares—, en las condiciones establecidas en su caso.

Como uso auxiliar de esta tipología de industrias podrá considerarse —esta circunstancia deberá especificarse de manera expresa en la Norma Particular o en el planeamiento pormenorizado— la vivienda del guarda de la instalación —una (1)vivienda por cada parcela—.

Categoría 5.ª:

Comprende las actividades que por la extensión del ámbito de producción necesario —superficie de parcela superior a 20.000 m²— o su carácter peligroso, nocivo o molesto, sólo pueden admitirse en emplazamientos específicos.

Su implantación se realizará en zonas industriales específicas, y, en el caso de las industrias agrarias en las zonas rurales en las que se autoricen las mismas. La implantación tendrá lugar en las condiciones establecidas para las industrias de categoría «4.ª» e irá acompañada en todo caso de las medidas correctoras necesarias.

Como uso auxiliar de esta tipología de industrias podrá considerarse —esta circunstancia deberá especificarse de manera expresa en la Norma Particular o en el planeamiento pormenorizado— la vivienda del guarda de la instalación —una (1)vivienda por cada parcela—.

Para adscribir una actividad industrial a una categoría de uso industrial determinada, se valorarán con carácter general los efectos enumerados a continuación, además de los límites máximos de potencia instalada:

—Molestias:

Producción de ruido (Exterior del local propio y vecino más afectado).

Producción de calor.

Producción de vibraciones.

Producción de polvo.

Producción de aguas residuales.

Producción de residuos industriales.

Volumen de cargas y descargas de mercancías.

Necesidades de aparcamiento.

Instalaciones o almacenamientos visibles.

Aglomeraciones de personal.

—Nocividad e insalubridad:

Emisión de gases contaminantes, tóxicos o insalubres.

Producción de aguas residuales de efectos contaminantes, tóxicos o insalubres.

Manipulación de materias tóxicas.

Producción de radiaciones.

Producción de residuos sólidos contaminantes, tóxicos o insalubres.

—Peligrosidad:

Manipulación de materiales combustibles, inflamables o explosivos.

Utilización de procesos de producción y recipientes a presión peligrosa.

Existencia de riesgo de derrames y vertidos de agresivos químicos.

Se entiende por potencia instalada en una actividad, a la suma en «CV» de la potencia de todas sus máquinas fijas que posean elementos mecánicos móviles. Se excluye de tal cómputo la potencia de instalaciones mecánicas como extractores de aire, ascensores, y otras similares, cuya función sea ajena a la finalidad propia de la actividad, estando dirigida al mejor acondicionamiento funcional y ambiental del local para su uso por el personal propio o el público externo. Sin perjuicio de elllo, tales instalaciones podrán ser sometidas a las medidas correctoras exigibles en el conjunto de la instalación.

Los límites de producción de ruidos serán en cada caso fijados por la administración competente.

A los efectos de la adscripción de los usos industriales a una determinada categoría se computarán, en todo caso, los espacios cubiertos destinados a carga y descarga, o, a recepción de vehículos en los talleres de reparación de este tipo. No se computará, por el contrario, la superficie de los locales destinados a usos de garaje auxiliares.

3.Usos Terciarios.

A.Se establecen las siguientes modalidades de usos terciarios:

Uso hotelero.

Uso comercial.

Uso de oficinas.

Uso recreativo.

Uso sanitario y asistencial.

Usos terciarios diversos.

Uso de campamentos turísticos.

B.Se entiende por uso hotelero el hospedaje de personas, con fines lucrativos, en cualquiera de sus modalidades —hoteles, hostales, hoteles/residencia, moteles, pensiones y aparthoteles—.

Entre los usos anejos y auxiliares al hotelero, se considerarán, un local de vivienda por instalación hotelera, y el uso de garaje, el cual, sin embargo, podrá ser regulado de manera específica en cada caso.

Los conjuntos de apartamentos explotados en régimen de alquiler, cuando no cumplimenten los requisitos establecidos por la legislación sectorial correspondiente para su consideración como aparthoteles, se considerarán a los efectos de la autorización de su implantación como uso de vivienda, y, como tal, como uso residencial.

C.Los usos comerciales comprenderán la venta al público de artículos y productos de todo tipo —al por mayor o al por menor—, los negocios de hostelería —bares, cafeterías, pubs y restaurantes— y la prestación de servicios al público, tales como peluquerías, salones de belleza, tintorerías —recogida y entrega de prendas— y otras actividades similares así como los usos auxiliares correspondientes. Sin embargo, la implantación de usos de garaje con ese carácter —auxiliares de los usos comerciales— en parcelas destinadas a usos característicos distintos de los usos comerciales deberá regularse de forma independiente a la de éstos.

Los usos comerciales, atendiendo a las diferentes demandas de acceso de público, aparcamiento de servicio al mismo y necesidades de espacios de maniobra, y carga y descarga de mercancías, se clasifican en las siguientes categorías:

Categoría 1.ª:

Pequeño comercio de hasta 25,00 m²(u) de superficie útil, en construcciones provisionales, compatible con el uso propio de los espacios públicos —aceras, jardines y areas peatonales y otros—, por lo que se podrá autorizar su implantación en los mismos —en régimen de concesión administrativa—, aún cuando no haya sido prevista de manera expresa por el planeamiento. Asimismo, podrá implantarse en los espacios privados que así se establezca.

Categoría 2.ª:

Actividades comerciales que ocupen más de 25,00 m²(u) y menos de 250 m²(u) de superficie útil, compatibles con los usos residenciales, industriales, terciarios o de equipamiento comunitario y susceptibles de implantarse en las parcelas destinadas de forma predominante a los mismos sin exigencias específicas.

Categoría 3.ª:

Actividades comerciales que ocupen más de 250 m²(u) y menos de 750 m²(u) de superficie útil, para cuya implantación en las parcelas de usos residenciales, industriales o terciarios, la Norma Particular correspondiente o el planeamiento pormenorizado, o, en su defecto el Ayuntamiento directamente en la concesión de licencia podrán imponer condiciones específicas en cuanto a las características de los accesos de público, mercancías, dotación de aparcamiento o disponibilidad de espacios de carga y descarga. Se implantarán en todo caso en locales con acceso directo e independiente, —en su caso podrá estar compartido por diversas instalaciones comerciales— desde la vía pública.

Categoría 4.ª:

Actividades comerciales que ocupen más de 750 m²(u) de superficie útil y tengan menos de 2.000 m²(t) de superficie de techo, las cuales deberán disponer en el interior de los locales que ocupen los espacios de acceso, maniobra y carga y descarga necesarios. Asimismo, la Norma Particular o el planeamiento pormenorizado», o, en su defecto, el Ayuntamiento directamente en la concesión de licencia podrán imponer condiciones específicas en cuanto a la dotación de aparcamiento.

Se considerarán asimilados a los usos comerciales de «2.ª»,»3.ª» y «4.ª» categorías, los usos industriales de categorías «1.ª» ó «2.ª», las oficinas, las sedes de asociaciones recreativas o gastronómicas, las salas de juegos de azar, las instalaciones deportivas en locales cerrados, los consultorios médicos y veterinarios, los usos terciarios diversos y el equipamiento docente, institucional, sanitario, asistencial, socio-cultural, recreativo y religioso de titularidad pública o privada, por lo que se autoriza en todo caso su implantación en las parcelas y locales, que se destinan de forma predominante a la implantación de usos comerciales, en las mismas condiciones que se exigen para éstos, sin necesidad de la definición expresa de esta circunstancia, sin perjuicio de las condiciones particulares que, en cada caso, se deban cumplimentar.

Los usos comerciales que por sus características, materiales o medios utilizados, manipulados o almacenados, originen molestias significativas o generen riesgos para la salubridad o la seguridad de las personas o de las cosas, deberán cumplimentar las normas de implantación aplicables a los usos industriales, con independencia de su sujeción al Reglamento «M.I.N.P.».

A los efectos de la adscripción de los usos comerciales a una determinada categoría, se considerarán como una actividad única, las agrupaciones de comercios funcionalmente integradas, como galerías o centros comerciales; y, los usos comerciales que incluyan actividades industriales dentro de los límites autorizados, sin perjuicio de la consideración independiente de las superficies destinadas de forma específica a estas últimas, respecto al cumplimiento de la regulación a ellas aplicable.

A dichos efectos, se computarán la totalidad de los espacios cubiertos adscritos a la actividad, como las galerías y espacios peatonales cubiertos, las oficinas auxiliares, los espacios de almacenamiento, los talleres auxiliares, o, los espacios cubiertos destinados a carga y descarga. No se considerarán, por el contrario, las superficies destinadas a usos de garaje auxiliares.

D.El uso de oficinas comprende las actividades administrativas, de titularidad privada, como las sedes y delegaciones administrativas de empresas de todo tipo, las oficinas de banca, bolsa y seguros, las gestorías, los despachos y estudios profesionales, los centros de cálculo y laboratorios que por su objeto resulten compatibles y asimilables a los antedichos, y otras análogas, así como los usos auxiliares correspondientes.

E.Los usos recreativos comprenden diversas manifestaciones comunitarias destinadas a la ocupación del ocio y el tiempo libre de titularidad privada, que por sus fines o el régimen lucrativo en el que se ejerzan no puedan ser consideradas como equipamiento comunitario. Entre ellas se encuentran las asociaciones recreativas o gastronómicas, los cines y teatros, las salas de fiestas, las salas de juegos de azar, los casinos, y las instalaciones deportivas en locales cerrados —gimnasios, piscinas, y otros—, y los parques recreativos y deportivos al aire libre.

F.Los usos sanitarios y asistenciales comprenden el tratamiento y alojamiento de enfermos y otros usos similares cuando se ejerzan con fines predominantemente lucrativos. Entre ellos se considerarán los hospitales, las clínicas y las residencias geriátricas y los consultorios médicos y veterinarios.

G.Los usos terciarios diversos comprenden las actividades sociopolíticas, culturales, docentes u otras similares de titularidad privada, que por la ausencia de una finalidad de servicio al conjunto de la población o sus objetivos específicamente lucrativos no se califiquen como equipamiento comunitario. Entre ellas se considerarán las sedes de partidos, asociaciones o sindicatos, las salas de exposiciones privadas, las academias privadas y otros.

H.El uso de campamentos turísticos comprende el alojamiento temporal de personas con fines lucrativos, desarrollado con medios provisionales y no fijos, como tiendas de campaña, vehículos acondicionados, caravanas, y otros.

Se considerarán asimismo comprendidos en este uso los usos auxiliares del mismo como el de vivienda del personal de servicio —una (1) vivienda—, las oficinas, los servicios de hostelería, el comercio de primera necesidad y las instalaciones deportivas y recreativas al servicio exclusivo del personal alojado, los cuales podrán implantarse en construcciones fijas y estables. Así, se excluyen del mismo, el alojamiento en cabañas, bungalows, o cualquier otro tipo de construcción estable, que se considerará comprendido entre los usos hoteleros.

4.Usos rurales.

A.Se consideran como tales todas aquellas actividades cuyo fin prioritario es la explotación productiva del territorio. Se establecen las siguientes modalidades:

Usos extractivos.

Usos de explotación agraria.

Usos forestales.

B.Los usos extractivos comprenden las explotaciones de canteras y minas al aire libre o subterráneas, así como los usos auxiliares correspondientes. Entre ellos, no se considerarán incluidos la vivienda de guarda o vigilante, la cual deberá cumplimentar los requisitos generales exigidos para la implantación de este tipo de usos, ni las centrales de producción de hormigón o productos asfálticos, aún cuando utilicen áridos procedentes de la cantera junto a la que pretendan situarse, las cuales en todo caso, se considerarán como usos industriales de categoría «5.ª».

C.Los usos de explotación agraria comprenden los usos agrícolas —cultivo y producción de todo tipo de vegetales con excepción de la explotación forestal— y los usos ganaderos y de producción animal —actividades relacionadas con la crianza y cuidado de todo tipo de animales— que deban implantarse necesariamente en el medio rural.

En ellos se distinguen dos categorías:

—Los usos de explotación agraria comunes, que estarán constituidos por aquellas explotaciones, ejercidas por personal parcial o totalmente profesionalizado, que reúnan los requisitos de dimensión productiva mínima necesarios para una explotación económicamente viable. Esta circunstancia deberá ser objeto de certificación por el Departamento de Agricultura de la Diputación Foral de Gipuzkoa, previamente a la solicitud de licencia para su implantación.

Se considerarán incluidos en ellos los usos auxiliares correspondientes y entre ellos el de vivienda —máximo de cuatro (4) viv.—, o alternativamente, el de agroturismo, la guarda de vehículos y maquinaria adscritos a la explotación, el almacenamiento de los productos de la misma y su venta directa en origen.

Asimismo, se considerarán como usos auxiliares las industrias agrarias vinculadas a la explotación, como la transformación en origen de los productos de la misma en aquellos casos en que ésta se justifique por notorias economías en el proceso de producción, y, se garantice dicha dependencia con carácter predominante; los viveros de flores y plantas en los que la plantación no se realice sobre el terreno; y las industrias agropecuarias de todo tipo, hasta una superficie de techo máxima de 2.000 m²(t).

—Los usos de explotación agraria no profesionalizados, entre los cuales se incluirán las explotaciones agrarias que no reúnan los requisitos de viabilidad y autonomía productivas exigidos para ser considerados como usos de explotación agraria comunes. Como uso auxiliar se considerará exclusivamente la guarda de aperos de labranza adscritos a la explotación.

D.Los usos forestales comprenden tanto las actividades destinadas a la obtención de madera y otros productos por explotación directa de las masas de bosque y los de primera transformación de los productos obtenidos, siempre que ésta no resulte, por sus características, asimilable a un uso industrial.

5.Usos de comunicaciones.

Se establecen las siguientes modalidades de usos de comunicaciones:

Uso de circulación rodada.

Uso de aparcamiento.

Uso de garaje.

Uso de circulación peatonal.

Los usos de circulación rodada, aparcamiento al servicio directo y exclusivo de los demás usos propiciados y admisibles en la zona y de circulación peatonal, tendrán en todo caso el carácter de usos de servicios básicos y se considerarán autorizados en la totalidad de las zonas de uso global sin necesidad de que dicha circunstancia se señale de manera expresa.

Se entiende por aparcamiento el estacionamiento de vehículos al aire libre en espacios de dominio público o privado. Se entiende por garaje la guarda de vehículos en espacios cubiertos y cerrados. En el uso de garaje se diferencian dos categorías en función de la superficie del local ocupado:

Categoría «1.ª»: -/400 m²(t).

Categoría «2.ª»: >400 m²(t)/-.

Asimismo en el uso de garaje se establecen las variantes de garajes de uso privado, y garajes de uso público. Se considerarán como de garajes de uso privado aquellos garajes que se utilicen de manera exclusiva por sus propietarios, o por otras personas autorizadas por ellos de forma directa; y como de garajes de uso público aquéllos que se destinen a su utilización por el público en general, en condiciones de libre acceso, ya sea de forma gratuita u onerosa.

Este uso comprende, también, como usos auxiliares los de aseos, cuartos de instalaciones y otros similares, así como las instalaciones de lavado de vehículos, y, los talleres de reparación rápida. Por el contrario, se consideran excluidos los usos de unidad de suministro de combustible, estación de servicio, y, otros tipos de talleres de reparación.

Los usos de garaje y aparcamiento se considerarán, con carácter general uso auxiliares de los usos residenciales, industriales, terciarios y de equipamiento comunitario, si bien, en tal caso, el número máximo de plazas de aparcamiento o garaje a desarrollar en la parcela correspondiente se deberá adecuar —sin sobrepasarlas— a las necesidades de dotación del uso principal al que dé servicio.

6.Usos de espacios libres.

El uso de espacios libres es el propio de aquellos espacios, de dominio público y libre acceso, en los que se excluyen
—salvo excepciones singulares— los desarrollos edificatorios, y, no destinados a la implantación de elementos de las redes de «comunicaciones» —carreteras, aparcamientos, aceras y otros similares—.

Se distinguen en él las siguientes modalidades:

Uso de espacios libres urbanos.

Uso de espacios libres rurales.

Uso de elementos territoriales.

El uso de espacios libres urbanos es el propio de los espacios no edificables situados en el ámbito urbano, destinados al ocio y expansión de la población y a la plantación de arbolado y vegetación —plazas, áreas peatonales, áreas de juego, paseos, jardines y parques—; el de los que cumplen una función de protección de construcciones o infraestructuras; o, el de los que no resultan edificables por su carácter residual.


Asimismo se incluirán en él los usos auxiliares de mantenimiento de la jardinería —guarda de maquinaria, aperos y material y otros similares— y servicio a los usuarios —aseos públicos y otros similares—, necesarios.


El uso de espacios libres urbanos tendrá en todo caso el carácter de uso de servicio básico y se considerará directamente autorizado en la totalidad de las zonas de uso global sin necesidad de que esta circunstancia se señale de forma expresa.

El uso de espacios libres rurales es el correspondiente a los terrenos de dominio público destinados al ocio y expansión de la población en el medio rural.

El uso de elementos territoriales es el de los elementos naturales del territorio en los que prevalece éste carácter sobre la incidencia de la actividad humana, como el propio de los cauces fluviales, la zona marítimo-terrestre, las cumbres y zonas de alta montaña, las zonas de interés naturalístico y otros, no sujetos a una actividad productiva u otro tipo de utilización humana relevantes.

7.Usos de equipamiento comunitario.

A.Los usos de equipamiento comunitario comprenden las actividades de servicio a la población, ejercidas sin fines de lucro por entidades públicas o privadas.

En ese sentido, el Ayuntamiento podrá optar por la calificación de una determinada actividad ejercida por una entidad privada como equipamiento comunitario, a partir de la valoración del carácter fundamentalmente «asistencial», de «servicio público», y «no lucrativo», de la misma.

En caso de considerarse como lucrativa, la actividad se tipificará como uso terciario, o, en su caso, residencial.


B.Se establecen las siguientes modalidades de usos de equipamiento comunitario:

Uso de equipamiento docente.

Uso de equipamiento deportivo.

Uso de equipamiento institucional.

Uso de equipamiento sanitario.

Uso de equipamiento asistencial.

Uso de equipamiento sociocultural.

Uso de equipamiento recreativo.

Uso de equipamiento religioso.

Uso de equipamiento de servicios públicos.

C.El uso de equipamiento docente comprende la enseñanza, en todas sus modalidades, tanto de titularidad pública como privada, así como los usos auxiliares correspondientes.

D.El uso de equipamiento deportivo comprende la práctica deportiva y la cultura física en todas sus modalidades, y su enseñanza, tanto en edificios como en espacios libres acondicionados de forma expresa para ello, así como los «usos auxiliares» correspondientes, ejercidos sin fines de lucro.

E.El uso de equipamiento institucional comprende los usos institucionales y administrativos de carácter público. Entre ellos se considerarán las oficinas de Correos, así como los usos auxiliares correspondientes.

F.El uso de equipamiento sanitario comprende el tratamiento y alojamiento de enfermos en hospitales, ambulatorios, clínicas, dispensarios, consultorios y similares.

G.El uso de equipamiento asistencial comprende, entre otros, los usos de alojamiento y asistencia a sectores de población desvalidos, como los hogares de jubilados o las residencias de ancianos y personas desvalidas.

H.El uso de equipamiento sociocultural comprende las actividades de promoción cultural o creación artística, como las ejercidas en bibliotecas, museos, salas de exposiciones, conferencias o congresos, los auditorios de música y otros, con carácter no lucrativo.

J.El uso de equipamiento recreativo comprende los teatros, cines, los parques de atracciones y recreativos, y otros usos de esparcimiento ejercidos sin fines lucrativos.

K.El uso de equipamiento religioso comprende las actividades de culto o formación religiosa que se desarrollan en las iglesias, ermitas, capillas y centros parroquiales entre los de religión católica, y los que pudieran desarrollar en los centros de otras religiones, así como los usos auxiliares correspondientes.

L.El uso de equipamiento de servicios públicos comprende aquellos usos de servicio al conjunto de la población no incluidos en las anteriores modalidades, de carácter diverso y no específicamente administrativo, como los de bomberos, mercados, correos, cementerios, albergues, campamentos de turismo y otros —así como los usos auxiliares correspondientes—, desarrollados por los diferentes organismos de la Administración Pública, que por sus características funcionales pueden resultar incompatibles para su implantación en zonas o parcelas destinadas de forma predominante a otros usos, por lo que la misma debe ser objeto de una regulación específica en cada caso.

Los usos de equipamiento comunitario definidos como dotación obligatoria por el vigente Reglamento de Planeamiento para las zonas de uso global cuyos usos predominantes sean residenciales, industriales o terciarios, se considerarán con carácter general en todas las zonas citadas —aún cuando las mismas no sean objeto de planeamiento parcial— como usos de servicio básicos, por lo que su implantación no exigirá su autorización expresa por el planeamiento.

8.Usos de infraestructuras de servicios.

A.Se establecen las siguientes modalidades de usos de infraestructuras de servicios:

Uso de infraestructuras de abastecimiento de agua.

Uso de infraestructuras de saneamiento y depuración de aguas residuales.

Uso de infraestructuras de suministro eléctrico.

Uso de infraestructuras de telefonía, telecomunicación y señalización.

Uso de infraestructuras de abastecimiento de combustibles.

B.El uso de infraestructuras de abastecimiento de agua comprenderá los embalses, las estaciones depuradoras; las grandes arterias de abastecimiento; y los depósitos de almacenamiento y distribución, así como los usos auxiliares correspondientes y las redes de distribución.

C.El uso de infraestructuras de saneamiento y depuración de aguas residuales comprende las estaciones de tratamiento y depuración, y, las redes de saneamiento, formadas por colectores de recogida de aguas pluviales o residuales y sus elementos auxiliares, como estaciones de bombeo, aliviaderos, tanques de tormentas, tornillos, vértices y otros.

D.El uso de infraestructuras de suministro eléctrico comprende las estaciones y subestaciones de distribución y los centros de transformación, y las redes aéreas y subterráneas de abastecimiento y distribución, incluso el alumbrado público.

E.El uso de infraestructuras de telefonía, telecomunicación y señalización comprende las centrales telefónicas, las emisoras y centros de producción de radio y T.V., las antenas de todo tipo, los faros y otros similares, así como los «usos auxiliares» correspondientes, y las redes correspondientes.

F.El uso de infraestructuras de abastecimiento de combustibles comprenderá los gasoductos y las redes de distribución de gas de suministro directo al público en general, así como las instalaciones de producción, tratamiento y almacenamiento anejas a las mismas. Asimismo se considerarán incluidos en esta modalidad de usos los depósitos de combustibles de los usuarios directos, distinguiendo en ellos entre los depósitos de derivados pesados del petróleo —gas oil o fuel oil— y los de gases licuados.

Las instalaciones de producción y almacenamiento de combustibles de todo tipo, destinadas a la venta en cualquiera de sus modalidades, se considerarán a todos los efectos como usos industriales.

Las redes de distribución de servicios de todo tipo —agua, saneamiento, energía eléctrica, telefonía, gas y otros— las estaciones de bombeo para el abastecimiento de agua o la conducción de aguas residuales, los centros de transformación de energía eléctrica y los depósitos de derivados del petróleo —gasóleo o fuel oil— de servicio directo al usuario se considerarán como usos de servicio básicos, quedando autorizados en la totalidad de las zonas de uso global sin la necesidad de la definición expresa de esta circunstancia.

Por el contrario, los depósitos de gases combustibles licuados, auxiliares de otros usos deberán ser autorizados de manera expresa por el planeamiento.

Los elementos de las redes de infraestructuras de servicios se reflejarán en la zonificación, exclusivamente, cuando deban ocupar el suelo de forma predominante, y, esa ocupación sea excluyente de la implantación superpuesta de otros usos.

CAPITULO 1.2.CALIFICACION GLOBAL

Artículo 1.2.1.Formulación del régimen de Calificación Global.

El ámbito ordenado por el presente proyecto queda sometido al régimen de Calificación Global establecido en:


El presente capítulo «1.2. Calificación Global» y el apartado «II.1 Calificación Global» de las «Normas Particulares de las Areas de Intervención Urbanística (A.I.U.)», ambos del documento «B. Normas Urbanísticas».

Los planos «II.3. Zonificación Global (Término Municipal)» y «II.7. Zonificación Global (Area Urbana)» del documento «D. Planos».

Artículo 1.2.2.Sistematización de la Calificación Global.

1.La Calificación Global se sistematiza de acuerdo con los siguientes tipos de zonas de uso global:

A.Zonas Residenciales.

B.Zonas Industriales.

C.Zonas Terciarias.

D.Zonas Rurales.

E.Sistema General de Comunicaciones.

F.Sistema General de Espacios Libres.

G.Zonas de Equipamiento Comunitario.

H.Sistema General de Infraestructuras de Servicios.

2.Las zonas de uso global y las variantes que en cada una de ellas se diferencian en el ámbito ordenado por el presente proyecto son concretamente las siguientes (en el contexto de la calificación global planteada en este proyecto, no se delimitan zonas «C. Zonas Terciarias» ni «H. Sistema General de Infraestructuras de Servicios»):

A.Zonas Residenciales.

A.10. Zonas residenciales.

B.Zonas Industriales.

B.10. Zonas Industriales.

D.Zonas Rurales.

D.10. Zona Rural Común.

D.20. Zona de Protección.

D.30. Parque Natural de Aralar.

E.Sistema General de Comunicaciones.

E.10. Carreteras.

F.Sistema General de Espacios Libres.

F.10. Espacios Libres.

F.20. Cauce Fluvial.

G.Zonas de Equipamiento Comunitario.

G.10. Equipamiento Comunitario.

3.El régimen general de edificación y uso de las diversas zonas de uso global es el definido por:


Las determinaciones establecidas para cada una de esas zonas en el artículo siguiente.

Las determinaciones de calificación global establecidas en el epígrafe «II.1» de las «Normas Particulares de las Areas de Intervención Urbanística».

Artículo 1.2.3.Régimen general de edificación y uso de las zonas de uso global (con carácter general las determinaciones cuya definición se remite a las Normas Particulares deben establecer de manera expresa en el epígrafe «II. Régimen Urbanístico General» de las mismas, asignándose rango de «planeamiento general». A su vez, si se trata de determinaciones con rango de ordenación pormenorizada, podrán ser definidas, bien en el epígrafe «III. Ordenación Pormenorizada» de esas Normas Particulares, bien en el planeamiento de desarrollo).

1.«A.10. Zonas Residenciales».

• Régimen de Edificación.

Zonas destinadas a la implantación de edificaciones residenciales, sea en disposición abierta, adosada o aislada, que podrán contar, en su caso, con espacios no edificados anejos.

Los condicionantes básicos, reguladores de la forma de la edificación, se definen, complementariamente, en los capítulos «3.1», «3.2» y «3.3» de estas «Normas Urbanísticas» y en el apartado «II.1 Calificación Global» de las «Normas Particulares de las Areas de Intervención Urbanística».

• Régimen de Uso.

Usos propiciados:

—Usos residenciales.

Usos admisibles:

—Los autorizados con carácter general en las parcelas «a», en las condiciones que se establecen en el artículo «1.3.3» y en la sección 2.ª del capítulo «3.2» de estas «Normas Urbanísticas».

—En otros espacios y parcelas.

* Usos terciarios.

En parcelas que, sea en la Norma Particular correspondiente o en el planeamiento pormenorizado, se destinen de manera específica a esos usos.

* Garaje.

* Equipamiento comunitario.

En las modalidades compatibles con los usos propiciados.

Usos prohibidos:

—Los no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores.

2.«B.10. Zonas Industriales».

• Régimen de Edificación.

Zonas de edificación de uso predominantemente industrial, configuradas por edificaciones destinadas a actividades de esa índole, funcional y jurídicamente unitarias o diferenciadas.

Los condicionantes básicos, reguladores de la forma de la edificación, se definen en el epígrafe «II.1. Calificación Global» de las «Normas Particulares de las Areas de Intervención Urbanística».

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Industria, en todas sus categorías.

Usos admisibles:

—Los autorizados con carácter general en las parcelas «b», en las condiciones que se establecen en el artículo «1.3.3» y en la sección 2.ª del capítulo «3.2» de estas «Normas Urbanísticas».

En otros espacios y parcelas:

* Viviendas autónomas.

Exclusivamente en edificios existentes y destinados a ese uso con anterioridad a la aprobación del presente proyecto.

* Usos terciarios.

En parcelas que, sea en la Norma Particular correspondiente o en el planeamiento pormenorizado, se destinen específicamente a esos usos.

* Garaje.

* Equipamiento comunitario.

En las modalidades compatibles con los usos propiciados.

Usos prohibidos:

—Los no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores.

3.«D.10. Zonas Rurales Comunes».

• Régimen de edificación.

Zonas en las que se autoriza, salvo que estén declarados fuera de ordenación, la reforma, y en su caso, ampliación de las construcciones existentes, sea para su destino a usos rurales o a usos no rurales autorizados, en las condiciones establecidas en los capítulos «3.4» y «3.5» de estas Normas Urbanísticas.

No se autoriza la construcción de nuevas edificaciones, salvo que se destinen directamente a la explotación agraria, excluidos los usos residenciales auxiliares.

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Explotaciones agrarias.

—Usos forestales.

—Espacios libres, en las modalidades de espacios libres rurales y elementos territoriales.

Usos admisibles:

—Residenciales.

Exclusivamente en edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del presente proyecto, tanto sean auxiliares de otros usos autorizados —rurales o no rurales— como autónomos.

—Industrias agrarias.

—Terciarios.

En las modalidades de usos hoteleros, de hostelería, recreativos, deportivos, sanitarios y asistenciales, exclusivamente en edificios existentes y siempre que su implantación en el medio rural resulte oportuna y se justifique por motivos de utilidad pública o interés social.

—Extractivos.

Previa autorización de los organismos competentes.

—Equipamiento comunitario.

En las modalidades compatibles con el entorno rural, y siempre que su implantación en el mismo resulte oportuna y se justifique por motivos de utilidad pública o interés social.

—Infraestructuras de servicios.

Cuando su implantación en el medio rural resulte necesaria u oportuna y se justifique, en su caso, por motivos de utilidad pública o interés social.

—Previa y preceptiva formulación del correspondiente plan especial, podrá procederse a la implantación de nuevas edificaciones destinadas a usos de interés público y utilidad social —equipamientos; usos terciarios antes mencionados; campings o campamentos de turismo, etc.—, que hayan de emplazarse en el medio rural. Dicho plan especial definirá las correspondientes condiciones específicas de aprovechamiento, edificación y uso. Se autoriza, en ese contexto, la implantación de una (1) nueva vivienda auxiliar.

Usos prohibidos:

—Los no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores.

4.«D.20. Zonas de Protección».

• Régimen de edificación.

Zonas en las que se autoriza, exclusivamente, la nueva construcción de edificaciones aisladas, vinculadas a los usos de explotación agraria existentes con anterioridad a la aprobación del presente proyecto.

En todo caso, en las márgenes de los ríos Amundarain y Urtxubi integradas en las «zonas de protección de aguas superficiales», se estará al régimen establecido para la protección de éstas.

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Explotaciones agrarias.

—Usos forestales.

—Espacios libres, en las modalidades de espacios libres rurales y elementos territoriales.

Usos admisibles:

—Residenciales.

Exclusivamente en edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del presente proyecto.

—Terciarios.

En las modalidades de hoteleros, hostelería, parques recreativos y deportivos, usos sanitarios y asistenciales y campamentos turísticos, cuando su implantación en el medio rural resulte oportuna y se justifique por motivos de utilidad pública o interés social.

En todo caso, esos usos únicamente podrán implantarse en edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del presente proyecto.

—Equipamiento comunitario.

Exclusivamente en edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del presente proyecto, en las modalidades compatibles con el entorno rural, y siempre que su implantación en el mismo resulte oportuna y se justifique por motivos de utilidad pública o interés social.

Usos prohibidos:

—Los no incluidos en las modalidades anteriores.

5.«D.30. Parque Natural de Aralar». (El régimen urbanístico de la citada zona de uso global «D.30» ha de entenderse aplicable en los terrenos del Parque Natural de Aralar, declarado como tal mediante Decreto de 26 de abril de 1.994, clasificados como Suelo No Urbanizable en estas Normas Subsidiarias. Por su parte, tratándose de terrenos clasificados como Suelo Urbano y asimismo integrados en ese Parque, será de aplicación el régimen urbanístico establecido para la o las zonas de uso global en las que se integran).

• Régimen de edificación.

Tratándose de los terrenos integrados en ese ámbito, clasificados como Suelo No Urbanizable, se estará a lo establecido en las disposiciones y documentos siguientes: Decreto de 26 de abril de 1994, de declaración del Parque Natural de Aralar, promulgado por el Gobierno Vasco; Plan de Ordenación de los Recursos Naturales del área de Aralar; proyectos formulados en desarrollo de los anteriores, y entre ellos el Plan Rector de Uso y Gestión, pendiente de aprobación.

En las denominadas «zonas de campiña» —art. 29 del citado Plan de Ordenación— se aplicará, subsidiariamente, el régimen establecido en el presente proyecto para las zonas «D.10. Zonas Rurales Comunes».

• Régimen de uso.

Se estará a lo dispuesto en las disposiciones y documentos antes mencionados.

En las denominadas «zonas de campiña» —art. 29 del citado Plan de Ordenación— se aplicará, subsidiariamente, el régimen establecido en el presente proyecto para las zonas «D.10. Zonas Rurales Comunes».

6.«E.10. Carreteras».

• Régimen de edificación.

Zonas en las que no se autoriza la edificación, con excepción de la implantación de los elementos funcionales y usos auxiliares propios de las carreteras.

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Circulación rodada y peatonal.

—Aparcamiento público.

Usos admisibles:

—Usos auxiliares de los usos propiciados —paradas de autobuses, básculas de pesaje, puestos de socorro, estaciones de servicio, unidades de suministro de combustible y otros similares—.

—Infraestructuras de servicios.

Exclusivamente bajo rasante.

Usos prohibidos:

—Los no incluidos en las modalidades anteriores.

7.«F.10. Espacios Libres».

• Régimen de edificación.

Se autorizan exclusivamente edificaciones ornamentales y construcciones fijas o provisionales destinadas a usos auxiliares de los espacios libres, así como la instalación de las correspondientes infraestructuras en el subsuelo.

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Usos de espacios libres, incluyendo los auxiliares de los mismos.

Usos admisibles:

—Usos comerciales de 1.ª categoría —kioskos, etc.—, con carácter temporal o provisional.

—Usos de equipamiento, en las modalidades compatibles con el espacio libre.

Usos prohibidos:

—Los no incluidos en las modalidades anteriores.

• Régimen de dominio.

Titularidad pública.

8.«F.20. Cauce Fluvial».

• Régimen de edificación.

Zonas en las que se autorizan, exclusivamente, las construcciones permitidas por la legislación sectorial correspondiente.

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Elementos territoriales (Cauces fluviales).

Usos admisibles:

—Los autorizados por la legislación sectorial vigente.

Usos prohibidos:

—Todos los demás.

9.«G.10. Zonas de Equipamiento Comunitario».

• Régimen de edificación.

Zonas destinadas a la implantación de equipamientos comunitarios, que responderan al régimen de edificación singularizado establecido en la «Norma Particular» correspondiente.

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Equipamiento comunitario.

En las modalidades establecidas, en su caso, sea de forma genérica o específica, en la «Norma Particular» correspondiente.

Usos admisibles:

—Vivienda.

Como uso auxiliar del equipamiento —1 viv.—.

—Otros usos auxiliares del equipamiento o asimilados al mismo.

Usos prohibidos:

—Los no incluidos en las modalidades anteriores.

• Régimen de dominio.

Titularidad pública.

Artículo 1.2.4.Vinculación normativa y tolerancias admitidas en las determinaciones de Calificación Global.

1.En base a razones objetivas de interés general que, en su caso, serán evaluadas por el Pleno Municipal, el planeamiento de desarrollo —plan parcial— a formular en el Suelo Apto para Urbanizar podrá introducir ajustes en el límite entre, por un lado, las zonas de uso global ordenadas, y, por otro, el Suelo No Urbanizable, de tal forma que, en ningún caso, se incremente o disminuya la superficie de dichas zonas en un porcentaje superior al 5%.

Las superficies excluidas —para dicha exclusión será necesaria la aceptación expresa en documento notarial de los propietarios afectados— se incorporarán en todo caso a la «zona de uso global» correspondiente del Suelo No Urbanizable colindante.

2.En el Suelo Apto para Urbanizar, el planeamiento pormenorizado podrá establecer la afección de porciones de las zonas de uso global destinadas a usos residenciales por elementos de los sistemas generales, siempre que la superficie ocupada no supere el 10% de la superficie zonal delimitada.

En esas condiciones, la ocupación señalada no exigirá el reajuste del aprovechamiento urbanístico asignado a la zona o zonas afectadas.

Del mismo modo, aunque sin exigencia de planeamiento, en el Suelo No Urbanizable podrá acordarse la afección, por debajo del citado porcentaje, de zonas rurales por dichos sistemas generales.

3.Como aplicación específica del criterio expuesto en el apartado anterior, en las clases de suelo señaladas, se podrán implantar elementos funcionales o al servicio de las carreteras, puestos de socorro, paradas de autobuses y otros, de servicio a estos «sistemas generales» y adosados a ellos, en suelos externos a los calificados para dichos sistemas, aún cuando en los suelos citados esa implantación no esté expresamente autorizada.

A tal efecto se considerará la implantación de los elementos reseñados como una ampliación del ámbito de afección de los sistemas generales, que deberá ajustarse a las limitaciones señaladas anteriormente.

Si dichos elementos incorporan aprovechamientos lucrativos de titularidad privada, y para la zona de uso global afectada se hubiese establecido de forma directa y expresa, y con carácter normativo, un límite de aprovechamiento determinado, aquellos serán computados a los efectos del cálculo de éste. No se aplicará este criterio si los usos tienen carácter dotacional, o, se implantan sobre suelos públicos.


4.En Suelo No Urbanizable el planeamiento especial y los proyectos de obra podrán modificar la zonificación de los elementos de los sistemas generales de comunicaciones e infraestructuras de servicios, para posibilitar reajustes en su trazado y en la configuración de detalle de sus elementos.

5.Los ajustes en la zonificación global establecida en el presente proyecto que no se encuentren dentro de los límites reseñados en los epígrafes precedentes, se considerarán a todos los efectos como modificaciones de las Normas Subsidiarias, y exigirán la previa formulación de un expediente de esas características.

6.En las zonas de uso global clasificadas como Suelo Apto para Urbanizar y en las clasificadas como Suelo Urbano en que así se establezca de manera expresa, se considerará como determinación normativa a los efectos de la limitación del aprovechamiento edificatorio ordenado, el índice o los índices de edificabilidad asignados.

El citado aprovechamiento edificatorio será, en todo caso, el producto de los índices de edificabilidad señalados por la superficie zonal resultante, una vez efectuados, en su caso, los ajustes de la delimitación zonal autorizados en los apartados anteriores del presente artículo.

7.Las «Normas Particulares de las Areas de Intervención Urbanística» podrán consolidar edificaciones existentes que no se adecúen y no respondan al régimen de edificación y uso propios de la zona de uso global en la que se sitúan.



CAPITULO 1.3.CALIFICACION PORMENORIZADA

Artículo 1.3.1.Formulación del régimen de Calificación Pormenorizada.

1.El régimen jurídico-urbanístico de las diversas zonas de uso pormenorizado diferenciadas en el artículo siguiente es el que resulta de la aplicación de todas y cada una de las determinaciones siguientes:

a)Régimen general de edificación, uso y dominio establecido para cada una de ellas en el artículo «1.3.3» de este mismo Capítulo.

b)«Ordenanzas Reguladoras», contenidas en el «Título Tercero. Ordenanzas Reguladoras de Edificación y Uso de las Parcelas Edificables» de este mismo Documento.

c)En el caso de las Areas de Intervención Urbanística clasificadas como Suelo Urbano, las determinaciones establecidas concretamente en el epígrafe «III. Calificación Pormenorizada» de las correspondientes Normas Particulares.

En todas ellas, se autoriza la ejecución directa de las previsiones planteadas en este proyecto.

d)En el caso del Area de Intervención Urbanística clasificada como Suelo Apto para Urbanizar, las determinaciones que establezca el planeamiento de desarrollo a formular.

2.El planeamiento de desarrollo que, ya sea por mandato de estas Normas Subsidiarias, o, por decisión opcional posterior, se formule tanto en el Suelo Apto para Urbanizar, como, en su caso, en el Suelo Urbano, deberá adecuarse en todo caso a las determinaciones mencionadas en los apartados «1.a» y «1.b» anteriores.

Artículo 1.3.2.Sistematización de la Calificación Pormenorizada.

1.La calificación pormenorizada se sistematiza de acuerdo con los siguientes tipos básicos de zonas o ámbitos de uso pormenorizado:

a)Parcelas Residenciales.

b)Parcelas Industriales.

c)Parcelas de Usos Terciarios.

e)Sistemas de Comunicaciones.

f)Espacios Libres.

g)Parcelas de Equipamiento Comunitario.

h)Infraestructuras de Servicios.

2.Los tipos de zonas o ámbitos de uso pormenorizado reseñados en el epígrafe anterior, se desarrollan de acuerdo con las variantes que se definen a continuación,cada una de las cuales se caracteriza por un régimen específico de uso y edificación (el presente proyecto no califica expresamente terreno alguno como zona «H. Infraestructuras de Servicios»):

a)Parcelas Residenciales.

a.10.Parcelas Residenciales de Edificación Abierta.

a.20.Parcelas Residenciales de Edificación de Bajo Desarrollo.

b)Parcelas Industriales.

b.10.Parcelas Industriales.

c)Parcelas de Usos Terciarios

c.10.Parcelas de Usos Terciarios.

e)Sistemas de Comunicaciones.

e.10.Carreteras.

e.20.Vías Urbanas.

f)Espacios Libres.

f.10.Espacios Libres.

f.20.Espacios Libres Comunes.

g)Parcelas de Equipamiento Comunitario.

g.10.Parcelas de Equipamiento Comunitario.

3.El planeamiento de desarrollo podrá definir nuevas variantes de los tipos de zonas de uso pormenorizado establecidas en función de la asignación a las mismas de condiciones particulares de edificación y uso.

Artículo 1.3.3.Régimen general de edificación, uso, y dominio aplicable en las zonas de uso pormenorizado (con carácter general se entenderá que las determinaciones que se remiten a las Normas Particulares deberán establecerse en su caso de manera expresa en el apartado «II. Régimen Urbanístico General» de las mismas, asignándoseles rango de «planeamiento general». Cuando las mismas se remiten al «planeamiento» o a la «ordenación» «pormenorizados» podrán definirse en el apartado «III. Ordenación Pormenorizada» de las Normas Particulares, o , en su caso, en el «planeamiento pormenorizado», asignándoseles ese rango normativo):

1.«a.10. Parcelas Residenciales de Edificación Abierta».

• Régimen de edificación.

—Parcelas ocupadas u ocupables por edificaciones exentas o adosadas lateralmente, destinadas a viviendas agrupadas horizontal y verticalmente sobre un núcleo común de accesos verticales, configurando uno o varios módulos de edificación. Los locales de planta baja podrán destinarse a usos no residenciales, debiendo, en tal caso, contar con acceso independiente del de las viviendas desde los espacios públicos.


Dichas edificaciones podrán, en su caso, disponer de espacios no edificados anejos.

—En una misma parcela podrá ubicarse más de una edificación, autorizándose la constitución de comunidades, con espacios y elementos de servicio de uso común.

—Sin perjuicio de que en la «Norma Particular» correspondiente se establezcan condiciones más restrictivas, o, en su caso, se consoliden edificaciones que lo superen, el perfil de edificación será, como máximo, de cuatro (4) plantas sobre rasante y dos (2) bajo rasante.


Los espacios que, en su caso y en las nuevas edificaciones, se autoricen por encima de ese perfil se destinarán, con caracter general a usos auxiliares —trasteros— de las viviendas y locales existentes en las plantas inferiores, constituyendo, necesariamente, una unidad registral indivisible con aquellas viviendas o locales. Excepcionalmente, podrán destinarse a usos residenciales vinculados a las viviendas existentes en la planta inferior, con las que deberán constituir asimismo una unidad registral indivisible.

—Las condiciones de implantación de la edificación en la parcela —retiro, separación mínima entre bloques, ocupación de la misma, etc.— serán las establecidas en la correspondiente «Norma Particular».

—La regulación de la forma de la edificación, incluyendo la ocupación en planta bajo rasante, se formulará, bien a través de ordenanzas generales de parcela, bien de una ordenanza particularizada para cada una de ellas, definida en la «Norma Particular» correspondiente o en el planeamiento pormenorizado. Dicha ordenanza tendrá, salvo disposición expresa en contrario, el rango normativo propio de los estudios de detalle, por lo que podrá ser modificada a través de esta figura de planeamiento.

—Siempre que dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban cumplir funciones de acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenación de los elementos de urbanización correspondientes, deberá cumplimentar las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos tanto en la legislación vigente, como en este mismo proyecto.

• Régimen de uso.

—La implantación de los usos propiciados y admisibles se ajustará a las condiciones establecidas en la sección 2.ª del Capítulo 3.2 de estas «Normas Urbanísticas».

Usos propiciados:

—Residenciales.

En los espacios no edificados se autoriza la implantación de usos auxiliares del anterior —accesos, aparcamiento, jardines, instalaciones deportivas, depósitos de gases licuados, etc.—.

Usos admisibles:

—Terciarios.

En las modalidades de oficinas, uso hotelero, usos comerciales —«1.ª» y «2.ª» categorías; usos hosteleros de categoría superior—, terciarios diversos y usos sanitarios y asistenciales.

La autorización, en cada caso, de esos usos se entenderá condicionada a la justificación de su compatibilidad con los usos residenciales.

La implantación de usos comerciales por encima de las citadas categorías deberá estar prevista expresamente, bien en la correspondiente Norma Particular, bien en el planeamiento a formular en desarrollo del presente proyecto.

—Industriales.

«1.ª» categoría: Como usos asimilados al de vivienda.


«2.ª» categoría: Exclusivamente cuando se autorice su implantación en la Norma Particular correspondiente o en el planeamiento de desarrollo.

—Garaje.

—Equipamiento comunitario.

En las modalidades compatibles en contigüidad o colindancia con los usos residenciales.

Usos prohibidos:

—Los no incluidos en las modalidades anteriores.

• Régimen de dominio.

—Dominio privado y/o de carácter patrimonial.

2.«a.20. Parcelas Residenciales de Bajo Desarrollo».

• Régimen de edificación.

—Parcelas en las que la edificación deberá responder a una tipología de bloque exento o a módulos de edificación de una sóla vivienda adosados lateralmente, a las que se accederá bien mediante nucleos comunes de accesos verticales, bien de forma individualizada.

Se autoriza, como máximo, la implantación de una única edificación o bloque de edificación por parcela.

Dichas parcelas deberán disponer, en todo caso, de jardines o espacios no edificados anejos.

—Sin perjuicio de que la correspondiente «Norma Particular» establezca condiciones más restrictivas, o consolide edificaciones que lo superen, se autoriza la implantación, como máximo, de cuatro (4) viviendas por parcela.

—Sin perjuicio de que la correspondiente «Norma Particular» establezca condiciones más restrictivas, o consolide edificaciones que lo superen, el perfíl de edificación máximo será de tres (3)plantas sobre rasante y dos (2) plantas bajo rasante.

Los espacios que, en su caso y en las nuevas edificaciones, se autoricen por encima de ese perfil se destinarán, con caracter general a usos auxiliares —trasteros— de las viviendas y locales existentes en las plantas inferiores, constituyendo, necesariamente, una unidad registral indivisible con aquellas viviendas o locales. Excepcionalmente, podrán destinarse a usos residenciales vinculados a las viviendas existentes en la planta inferior, con las que deberán constituir asimismo una unidad registral indivisible.

—Las condiciones de implantación de la edificación en la parcela —retiro, separación mínima entre bloques, ocupación de la misma, etc.— serán las establecidas en la correspondiente «Norma Particular».

—La regulación de la forma de la edificación, incluyendo la ocupación en planta bajo rasante, se formulará, bien a través de ordenanzas generales de parcela, bien de una ordenanza particularizada para cada una de ellas, definida en la «Norma Particular» correspondiente o en el planeamiento pormenorizado. Dicha ordenanza tendrá, salvo disposición expresa en contrario, el rango normativo propio de los estudios de detalle, por lo que podrá ser modificada a través de esta figura de planeamiento.

—Siempre que dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban cumplir funciones de acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenación de los elementos de urbanización correspondientes, deberá cumplimentar las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos tanto en la legislación vigente, como en este mismo proyecto.

• Régimen de dominio.

—Dominio privado y/o de carácter patrimonial.

3.«b.10. Parcelas Industriales».

• Régimen de edificación.

—Parcelas destinadas a la implantación de edificaciones industriales de tipología intensiva o aislada, destinadas funcional y jurídicamente a una o varias empresas.

En todo caso, tanto a los efectos de la parcelación como a los de la división de las construcciones —incluida su división horizontal— y de su ocupación por actividades diferenciadas, se estará a lo establecido en las «Normas Particulares» correspondientes.

—Cada una de las parcelas deberá disponer de acceso rodado directo desde las vías públicas perimetrales o desde espacios no edificados privados —la propiedad de éstos podrá ser compartida por los titulares de las diferentes parcelas o locales que den frente a ellos—, y, del correspondiente espacio de carga y descarga —los cuales deberán cumplimentar los requisitos establecidos por las presentes Normas—.

—Sin perjuicio de que en la correspondiente Norma Particular se establezcan condiciones más restrictivas, o se consoliden edificaciones que lo superen, el perfil de edificación máximo será de dos (2) plantas sobre rasante y dos (2) bajo rasante.

—Las condiciones de implantación de la edificación en la parcela —retiro, ocupación de la misma, etc.— serán las establecidas en la correspondiente «Norma Particular».

—La regulación de la forma de la edificación, incluyendo la ocupación en planta bajo rasante, se formulará, bien a través de ordenanzas generales de parcela, bien de una ordenanza particularizada para cada una de ellas, definida en la «Norma Particular» correspondiente o en el planeamiento pormenorizado.

—Siempre que dichas parcelas dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban servir de acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenación de los elementos de urbanización correspondientes, deberá cumplimentar las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos al respecto por la legislación vigente, y este mismo proyecto.

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Industriales.

Usos admisibles:

—Residenciales.

Exclusivamente como uso auxiliar de la industria que ocupe la parcela, a la que estará registralmente vinculada, con un máximo de una (1) vivienda por parcela.


—Terciarios.

* Comerciales.

* Oficinas.

Se exceptuan las que no estando relacionadas con actividades industriales puedan dar lugar a una afluencia de público externo significativa.

* Hoteleros.

Cuando lo autorice expresamente bien la Norma Particular correspondiente, bien el planeamiento pormenorizado.

* Recreativos.

—Garaje.

—Equipamiento comunitario.

En todas las modalidades que no den lugar a una afluencia importante de público no relacionado con las actividades industriales.

Usos prohibidos:

—Los no incluidos en las modalidades anteriores.

• Régimen de dominio.

—Dominio privado y/o de carácter patrimonial.

4.«c.10. Parcelas de Usos Terciarios».

• Régimen de edificación.

—Parcelas en las que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya regulación se establece en la Norma Particular correspondiente o, en su caso, en el planeamiento de desarrollo, en función de las condiciones específicas de uso asignadas.

—Siempre que dichas parcelas dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban servir de acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenación de los elementos de urbanización correspondientes, deberá cumplimentar las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos al respecto por la legislación vigente, y este mismo proyecto.

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Terciarios.

Usos admisibles:

—Vivienda.

Exclusivamente como uso auxiliar de la actividad terciaria existente en la parcela, a la que estará registralmente vinculada, con un máximo de una (1) vivienda por parcela.


—Industriales.

De «1.ª» y «2.ª categorías».

—Garaje.

—Equipamiento comunitario.

En las modalidades compatibles con los usos terciarios.


Usos prohibidos:

—Los no incluidos en las modalidades anteriores.

• Régimen de dominio.

—Dominio privado y/o de carácter patrimonial.

5.«e.10. Red Viaria».

• Régimen de edificación.

—Excluida, con excepción de las construcciones sobre rasante destinadas a usos auxiliares de las carreteras, autorizados en la legislación vigente, así como las construcciones bajo rasante que, en su caso, se autoricen en la Norma Particular o en el planeamiento de desarrollo.

—El viario de acceso a las edificaciones deberá cumplimentar las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos tanto en la legislación vigente como en este mismo proyecto.

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Circulación rodada.

Usos admisibles:

—Circulación peatonal.

—Aparcamiento.

—Garaje —bajo rasante—.

—Usos auxiliares de las carreteras autorizados por la legislación vigente.

—Infraestructuras de servicios.

Exclusivamente bajo rasante.

Usos prohibidos:

—Los no incluidos en las modalidades anteriores.

• Régimen de dominio.

—Dominio público.

6.«f.10. Espacios Libres Urbanos».

• Régimen de edificación.

Espacios ajardinados y arbolados —parques o jardines— o, mayoritariamente pavimentados —áreas de juego, plazas, paseos y otras áreas peatonales—, en los que, con carácter general, se excluye la edificación, con la sóla excepción de las construcciones provisionales destinadas a los usos autorizados en esas condiciones; el perfil máximo de esas construcciones será de una (1) planta.

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Uso de espacios libres urbanos.

Usos admisibles:

—Terciarios.

Usos comerciales de 1.ª categoría y otros usos terciarios, asimilados a ellos, con carácter provisional y en implantaciones de carácter temporal —kioskos, etc.—.

—Equipamiento comunitario.

Con carácter provisional, en implantaciones de carácter temporal.

Usos prohibidos:

—Los no incluidos en las modalidades anteriores.

• Régimen de dominio.

—Dominio público.

7.«f.20. Espacios Libres Comunes».

• Régimen de edificación.

Espacios ajardinados y arbolados —parques o jardines— o, mayoritariamente pavimentados —áreas de juego, plazas, paseos y otras áreas peatonales—, en los que, con carácter general, se excluye la edificación, con la sóla excepción de las construcciones provisionales destinadas a los usos autorizados en esas condiciones; el perfil máximo de esas construcciones será de una (1) planta.

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Uso de espacios libres urbanos.

—Circulación peatonal.

—Carril-bici.

Usos admisibles:

—Terciarios.

Usos comerciales de 1.ª categoría y otros usos terciarios, asimilados a ellos, con carácter provisional y en implantaciones de carácter temporal —kioskos, etc.—.


—Equipamiento comunitario.

Con carácter provisional, en implantaciones de carácter temporal.

Usos prohibidos:

—Los no incluidos en las modalidades anteriores.

• Régimen de dominio.

—Dominio público.

8.«g.10. Parcelas de Equipamiento Comunitario».

• Régimen de edificación.

—Parcelas en las que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya regulación se remite, bien a la Norma Particular bien al planeamiento de desarrollo correspondientes, en función de las condiciones de uso específicas asignadas.

—Cuando dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban servir de acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenación de los elementos de urbanización correspondientes, deberá cumplimentar las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos al respecto tanto en la legislación vigente, como en este mismo proyecto.

• Régimen de uso.

Usos propiciados:

—Usos de equipamiento comunitario.

Usos admisibles:

—Vivienda.

Exclusivamente como uso auxiliar de los de equipamiento —una (1) vivienda—.

—Usos terciarios.

En las modalidades compatibles y complementarias de los usos propiciados.

—Garaje.

Usos prohibidos:

—Todos los no autorizados de forma expresa.

• Régimen de dominio.

—El régimen general de dominio será, en cada caso, el establecido en las Normas Particulares o en el planeamiento de desarrollo.

Artículo 1.3.4.Vinculación normativa y tolerancias admitidas en las determinaciones de Calificación Pormenorizada.

1.Las determinaciones establecidas en el presente capítulo «1.3. Calificación Pormenorizada», y en el «Título Tercero. Ordenanzas Reguladoras de edificación y uso de las parcelas edificables», también de estas mismas Normas Urbanísticas —determinaciones que, en conjunto, configuran el régimen básico de edificación, uso y dominio de los diversos ámbitos o zonas de uso pormenorizado—, tendrán el rango propio del planeamiento general. Su modificación requerirá la formulación del correspondiente expediente con ese rango normativo.

2.El resto de las determinaciones de calificación pormenorizada establecidas en el presente proyecto, tendrán el rango normativo propio del instrumento urbanístico adecuado para su definición —planeamiento de desarrollo; estudio de detalle; proyectos de ejecución del planeamiento, etc.—. A los efectos de su modificación y/o complementación se procederá a la formulación de los expedientes que, conforme a los criterios establecidos en la legislación vigente y en este mismo proyecto, se consideren adecuados.

3.Determinaciones modificables por estudios de detalle o sin la formulación de planeamiento.

En el contexto descrito en el apartado anterior, las determianciones de calificación pormenorizada establecidas podrán modificarse mediante la formulación de estudios de detalle en los siguientes supuestos:

—Incorporación de nuevas superficies de terreno a la red viaria —«e.10»— y a los espacios libres —«f.10»—, sin que, en ningún caso, pueda modificarse la zonificación establecida para los mismos.

—Modificación del parcelario establecido para las parcelas edificables destinadas a usos lucrativos, sin que, con la única salvedad antes expuesta, pueda modificarse su zonificación.


Por el contrario, se admitirán eventuales incrementos de superficie en las «parcelas» destinadas a usos de equipamiento comunitario.

—Incremento del aprovechamiento edificatorio en los supuestos que se citan a continuación, salvo que se haya asignado a esas determinaciones un rango normativo superior:

* Aprovechamiento de las parcelas de equipamiento comunitario.

* Aprovechamiento bajo rasante de las parcelas edificables destinadas a usos lucrativos, siempre que se destine a usos auxiliares, y en ningún caso a usos principales.

En todo caso, en atención al alcance de las propuestas planteadas, el Ayuntamiento podrá exigir la formulación de un expediente de planeamiento pormenorizado, aun cuando aquellas se adecúen a los requisitos señalados en los apartados anteriores.

Asimismo, se entenderá con carácter general que las soluciones de configuración, trazado y rasantes de la red viaria y de las infraestructuras de servicios —generales y locales— podrán ser reajustados por los proyectos de obra que se formulen para su ejecución, dentro de las condiciones generales establecidas tanto en el artículo «1.2.4» de estas Normas Urbanísticas, como en este mismo artículo.

TITULO SEGUNDO

REGIMEN JURIDICO DE DESARROLLO Y EJECUCION DEL PLANEAMIENTO

CAPITULO 2.1.CLASIFICACION DEL SUELO

Artículo 2.1.1.Formulación del régimen de Clasificación del Suelo.

En el término municipal de Zaldibia se diferencian las clases de suelo que se indican a continuación:

Suelo Urbano.

Suelo Apto para Urbanizar.

Suelo No Urbanizable.

Su delimitación se refleja en los planos «II.2» y «II.6» del Documento «E. Planos» de este proyecto.


CAPITULO 2.2.SISTEMATIZACION Y ASIGNACION DEL APROVECHAMIENTO URBANISTICO

Artículo 2.2.1.Sistematización de la regulación del aprovechamiento edificatorio.

1.Criterios generales.

—El aprovechamiento edificatorio asignado a las parcelas edificables, podrá definirse de forma directa y expresa, o indirectamente, a través de la regulación de la forma de la edificación.

—La regulación directa del aprovechamiento edificatorio se referirá, con carácter general, a los aprovechamientos edificatorios sobre rasante.

Asimismo, cuando se establezcan condiciones de implantación singulares podrán regularse de ese mismo modo los aprovechamientos bajo rasante.

—La regulación indirecta del aprovechamiento edificatorio sólo se admitirá en las parcelas que se sitúen en Areas clasificadas como suelo urbano, y con carácter general, en los aprovechamientos bajo rasante.

La utilización de esta formula de regulación, deberá permitir, sin embargo, la adecuada cuantificación del aprovechamiento edificatorio asignado, en todos aquellos casos en los que ese dato deba tenerse en cuenta a los efectos del cálculo del aprovechamiento urbanístico.

—En los casos en los que el aprovechamiento edificatorio se defina de manera indirecta, a través de la regulación de la forma de la edificación, la medición de las magnitudes reguladoras básicas —alturas y perfil de edificación— se realizará de acuerdo con los criterios de cómputo establecidos en el presente documento.

—Cuando el aprovechamiento edificatorio asignado a una zona o parcela se defina por un conjunto de determinaciones no homogéneas —aprovechamiento en techo edificable o edificabilidad y determinaciones reguladoras de la forma de la edificación— se entenderá que el aprovechamiento máximo autorizado es el resultado de aplicar de forma superpuesta la totalidad de dichas determinaciones, quedando limitado por el conjunto de aquéllas que resulten más restrictivas.

—Se entenderá en todo caso que el aprovechamiento edificatorio asignado a las parcelas destinadas a usos dotacionales con carácter de sistema general o sistema local —«g.10», etc.—, ya sean de titularidad pública o privada, es una determinación con rango de planeamiento pormenorizado.

En ese sentido, cuando el mismo haya sido limitado por el presente proyecto, de forma expresa, o, indirectamente, por consolidación del desarrollo edificatorio existente, podrá incrementarse previa formulación de un expediente de planeamiento de ese tipo.

El Ayuntamiento, sin embargo, en aquellos casos en los que el incremento del aprovechamiento no supere el 15% del asignado por el presente proyecto, previo informe al respecto de los servicios técnicos que lo justifique de forma expresa, podrá eximir de este requisito, o, remitir la definición de las nuevas determinaciones a un estudio de detalle, en el caso de que esta fórmula se considere suficiente.

2.Aprovechamiento lucrativo.

Tanto en Suelo Urbano como en el Apto para Urbanizar, a los efectos del cómputo del aprovechamiento lucrativo se tomarán en consideración, entre otros, los siguientes criterios:

—Con carácter general, se considerará como aprovechamiento urbanístico de carácter lucrativo, el aprovechamiento edificatorio asignado a las parcelas «a» —uso residencial—, «b» —uso industrial— y «c» —uso terciario—.

—Por el contrario, se considerarán carentes de aprovechamiento lucrativo, las parcelas y espacios destinados a usos dotacionales, de carácter público o privado, calificados como «e» —sistemas de comunicaciones—, «f» —espacios libres—, «g» —centros de equipamiento comunitario—, así como las edificaciones previstas, en su caso, en los mismos.

Tendrán asimismo esa consideración los locales situados en las parcelas destinadas a usos lucrativos señaladas anteriormente, que, por determinación expresa del planeamiento correspondiente, se destinen a usos de equipamiento comunitario.

—En las parcelas destinadas a usos lucrativos, el aprovechamiento lucrativo previsto se corresponderá con carácter general con el aprovechamiento edificatorio sobre rasante, no considerándose a tal efecto el aprovechamiento edificatorio bajo rasante.

3.Unidades de medición del aprovechamiento edificatorio.

—Con carácter general, el aprovechamiento edificatorio a desarrollar tanto en las zonas de uso global como en las parcelas edificables se medirá y expresará en superficie de techo edificable.

Se considerará como tal la suma de las superficies en planta de los distintos espacios edificados y cubiertos, en sus diferentes pisos o plantas, incluidos los muros y elementos macizos de la construcción, que, en todo caso, se computarán de acuerdo con los criterios establecidos a ese respecto en este mismo documento.

—Se utilizará como unidad de medición el metro cuadrado de techo edificable, que se identificará por medio de la abreviatura «m²(t)».

—El aprovechamiento edificatorio autorizado en un ámbito determinado podrá regularse en términos absolutos, a través de la definición de la superficie de techo edificable total que se autoriza desarrollar en él, o alternativamente, en relación a su superficie, reseñando en tal caso la edificabilidad asignada al mismo, medida en metros cuadrados de techo edificable por metro cuadrado de superficie del ámbito —«m²(t)/m²»—.


4.La regulación del perfil de edificación se representa por medio de la simbología siguiente (las cifras romanas representan el número de plantas sobre rasante —cifra anterior a la barra inclinada— y, bajo rasante —cifra posterior a la barra inclinada—):

—IV / II.

Artículo 2.2.2.Formulación del régimen de asignación del aprovechamiento urbanístico en Suelo Urbano.

1.El régimen de asignación del aprovechamiento urbanístico en Suelo Urbano se ajustará a los requisitos previstos en la vigente legislación urbanística, adjudicándose aquél a los propietarios de los terrenos y, en su caso, al Ayuntamiento, conforme a los criterios establecidos en la misma.

2.A esos efectos, el aprovechamiento medio de las unidades de ejecución delimitadas en suelo urbano será el que resulte de la división entre:

—Por un lado —dividendo—, la totalidad del aprovechamiento urbanístico de carácter lucratico previsto en cada uno de esos ámbitos (a esos efectos, tendrá el carácter de aprovechamiento lucrativo, la totalidad del aprovechamiento edificatorio asignado a las parcelas que, a los efectos de su calificación pormenorizada, se consideran —tanto en este mismo proyecto como en el planeamiento que se formule en su desarrollo—, como parcelas «a» —uso residencial—, «b» —uso industrial— y «c» —uso terciario—).

—Por otro —divisor—, la superficie total de los terrenos de la unidad, excluidos aquellos que no sean computables a ese respecto.

En ese sentido, el cómputo o no de los terrenos destinados a dotaciones públicas existentes se adecuará a lo dispuesto en la citada legislación urbanística.

Artículo 2.2.3.Formulación del régimen de asignación del aprovechamiento urbanístico en Suelo Apto para Urbanizar.

El régimen de asignación del aprovechamiento urbanístico en Suelo Apto para Urbanziar se ajustará a los requisitos establecidos en la vigente legislación urbanística, adjudicándose aquél a los propietarios de los terrenos y, al Ayuntamiento, conforme a los criterios establecidos en la misma.

A esos efectos, se considerarán computables la totalidad de los terrenos clasificados de ese modo, e integrados en el Area «8. Ibarguren Azpi».

El aprovechamiento susceptible de apropiación por los titulares de terrenos afectados se determinará de conformidad con los criterios establecidos en la vigente legislación urbanística, aplicados tanto en relación con el aprovechamiento sobre rasante como con el bajo rasante.

CAPITULO 2.3.DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO

Artículo 2.3.1.Régimen general de desarrollo de las Normas Subsidiarias.

1.Las determinaciones reguladoras del régimen de desarrollo de las Normas Subsidiarias, aplicables en cada una de las Areas de Intervención Urbanística delimitadas en los Suelos Urbano y Apto para Urbanizar, se definen de manera específica para cada una de ellas, en el apartado «II.2 Régimen Jurídico de Desarrollo y Ejecución» de las correspondientes «Normas Particulares».

2.Las Areas de Intervención Urbanística clasificadas como Suelo Urbano en las que el presente proyecto determina la correspondiente ordenación pormenorizada se considerarán como ámbitos de ejecución directa de las Normas Subsidiarias, y en todas ellas se ejecutarán directamente las previsiones de ordenación establecidas.

La consideración de dichas Areas como de ejecución directa no excluye la posible exigencia de formulación —para la totalidad o parte de su ámbito— de estudios de detalle, proyectos de gestión urbanística o proyectos de obras de urbanización.

3.Tratándose de terrenos clasificados como Suelo Apto para Urbanizar —Area «8. Ibarguren Azpi»—, previamente a la ejecución de las previsiones planteadas en el presente proyecto, deberá formularse el correspondiente plan parcial, con el objeto de definir su ordenación pormenorizada.

Ahora bien, el desarrollo de los sistemas generales previstos en ese ámbito, podrá abordarse bien mediante su tratamiento en el contexto del citado plan parcial, bien mediante la formulación de un plan especial, o, en su caso, mediante su consideración como ámbito de ejecución directa de las Normas Subsidiarias.

4.En el suelo no urbanizable, se consolidan, con carácter general las determinaciones establecidas en los expedientes de ordenación referidos al Parque Natural de Aralar.

Además, deberá formularse el planeamiento de desarrollo —planes especiales— que, conforme a los criterios establecidos en la vigente legislación urbanística y en el presente proyecto, considere oportuno la Corporación Municipal.

Se ejecutarán directamente las intervenciones y actuaciones autorizadas en el presente proyecto que no requieran la formulación del citado planeamiento de desarrollo.

Artículo 2.3.2.Planeamiento en Suelo Urbano.

1.Planes especiales.

En las Areas de Intervención Urbanística clasificadas como suelo urbano, así como en aquellas otras que adquieran esta condición, podrán formularse los planes especiales que, con el fin de modificar o complementar la ordenación pormenorizada establecida, se consideren procedentes.

Esos planes especiales deberán respetar en todo caso el régimen urbanístico general establecido en estas Normas Subsidiarias.

Su ámbito podrá no ajustarse al de las Areas de Intervención Urbanística afectadas. En este caso, el plan especial deberá justificar suficientemente dicha opción, hacer constar esa circunstancia expresamente en su titulación, justificar debidamente las propuestas de ordenación planteadas, incluida su intensidad, en el contexto de las determinaciones establecidas a esos efectos en el presente proyecto, y precisar la incidencia de dichas propuestas en cada una de las Areas afectadas.

Asimismo deberán cumplimentar los requisitos dotacionales que en cada caso se establecen en la Norma Particular correspondiente.

Cuando las modificaciones que se pretendan tengan como objetivo prioritario la mejora y redotación de las áreas afectadas, den lugar a un incremento relevante de los espacios dotacionales de dominio y uso público —espacios libres, sistema viario, o parcelas de equipamiento comunitario—; no incrementen el aprovechamiento lucrativo asignado al ámbito afectado; y garanticen adecuadamente la resolución de las demandas dotacionales de todo tipo que los nuevos usos proyectados generen, los planes especiales que las desarrollen podrán formularse sin la previa tramitación de un expediente de modificación de las Normas Subsidiarias, aun cuando modifiquen de forma expresa alguna de las determinaciones de Régimen Urbanístico General establecidas.

2.Estudios de detalle.

—La modificación, dentro de los límites y en las condiciones establecidas en la vigente legislación urbanística y en este proyecto, de la configuración física de las edificaciones, o de la ordenación de la urbanización, previstas en el planeamiento de rango superior, justificará la formulación de estudios de detalle.

—Será preceptiva dicha formulación, entre otros casos, cuando se pretenda reajustar las rasantes de la urbanización de las vías y espacios públicos, o de aquellas partes de las parcelas edificables sometidas a servidumbres de uso público, y dicho reajuste modifique las condiciones de ordenación de esas u otras parcelas, haciendo inviable su desarrollo de acuerdo con lo establecido por el planeamiento, así como para la modificación o nueva apertura de rampas de acceso a garajes sobre espacios de dominio público.

—No se podrán definir a través de esta figura de planeamiento determinaciones propias de planeamiento general, parcial o especial que no estuvieran previamente establecidas por un planeamiento con ese rango.

Así, en ningún caso procederá su formulación en territorios en los que estas Normas Subsidiarias establecen la obligación de la formulación de planeamiento parcial o especial previa a la ejecución, sin que este requisito se haya cumplimentado.

—Al definir o reajustar la configuración física de las edificaciones y la urbanización, podrán complementar la calificación pormenorizada establecida por el planeamiento de rango superior, o, incluso modificarla, en los casos establecidos en el apartado 3 del artículo 1.3.4. de las presentes Normas.

—Los estudios de detalle, en ningún caso podrán contener determinaciones vinculantes referentes al régimen de ejecución del planeamiento —aplicación de sistemas de gestión, etc.—, a las etapas o plazos de ejecución, o a las obligaciones de financiación de los costos del proceso urbanizador por parte de los afectados por una intervención urbanística.

Artículo 2.3.3.Planeamiento en Suelo Apto para Urbanizar.

—El planeamiento de desarrollo —plan parcial— a formular en el suelo apto para urbanizar deberá respetar obligatoriamente tanto las determinaciones de régimen urbanístico general como las de ordenación pormenorizada con rango de planeamiento general establecidas en la Norma Particular del Area, sin perjuicio de las tolerancias establecidas en el artículo 1.2.4 de las presentes Normas.

—El planeamiento parcial previsto en esa clase de suelo deberá formularse en el plazo máximo de dos (2) años contados desde la aprobación definitiva de estas Normas Subsidiarias.


Artículo 2.3.4.Planeamiento en Suelo No Urbanizable.

Con alguna de las finalidades previstas en la vigente legislación urbanística, y de conformidad con el procedimiento establecido en el artículo «2.6.3.» de estas Normas, el Ayuntamiento podrá exigir la previa formulación y aprobación de un plan especial en Suelo No Urbanizable en los supuestos y con los fines que se exponen a continuación:

—Ejecución de edificaciones e instalaciones de utilidad pública o interés social que deban de emplazarse en el medio rural.

—Realización de nuevos elementos de infraestructura
—carreteras, canalizaciones de cauces fluviales, implantación de infraestructuras de servicios, realización de obras de urbanización u otros elementos similares— no previstos en el planeamiento ni justificados o autorizados como obras complementarias o auxiliares de la implantación de otros usos autorizados.

—Cuando las características específicas de los usos a implantar, la entidad del desarrollo a realizar, la transformación previsible del territorio, las afecciones sobre el sistema viario u otros factores, aconsejen la previa definición de una ordenación que garantice la adecuada inserción urbanística de la actuación y la defensa de los valores paisajísticos, medio ambientales y naturalísticos del territorio.

La resolución municipal definirá si la iniciativa de la formulación del mismo recae en el solicitante, o se la reserva el propio Ayuntamiento, entendiéndose que en ningún caso podrá asignarse a particulares la responsabilidad de formulación de planes especiales que desarrollen elementos constituyentes de estructura general y orgánica del territorio definidos por estas Normas Subsidiarias.

Dichos planes especiales incorporarán, en su caso, los estudios de evaluación y corrección del impacto ambiental necesarios de acuerdo con lo dispuesto por la legislación vigente.


Su aprobación definitiva corresponderá a la Diputación Foral de Gipuzkoa.

Artículo 2.3.5.Contenido material y documental del planeamiento pormenorizado.

1.Planes especiales y parciales.

—Los planes especiales y parciales que se tramiten para el desarrollo del presente proyecto, además de ajustarse a las determinaciones de Régimen Urbanístico General establecidas, deberán asegurar la adecuada coordinación de la ordenación del ámbito correspondiente con los territorios colindantes, incluso en aspectos de detalle de la disposición de los elementos de urbanización, extendiendo para ello, si fuese necesario, su ámbito de intervención más allá del límite inicialmente establecido.

Esta obligación será tenida en cuenta de manera especial en los casos en los que se modifique la ordenación propuesta, debiendo incorporar el proyecto, u otros expedientes paralelos si fuesen necesarios, las determinaciones respecto a la aplicación de los mecanismos de gestión urbanística que garanticen adecuadamente la ejecución de los elementos de urbanización eventualmente modificados en los ámbitos colindantes.

—Los planes especiales y parciales, además del contenido que les es propio de acuerdo con la vigente legislación urbanística, deberán establecer las siguientes determinaciones:

* Definición de los plazos para la cumplimentación de las obligaciones de cesión, equidistribución y urbanización.

* Definición de los plazos para la solicitud de las correspondientes licencias de edificación, así como para la iniciación y finalización de las obras proyectadas.

* Delimitación, en su caso, de las correspondientes unidades de ejecución. Además, siempre que se plantee la delimitación de unidades de ejecución en suelo urbano, se definirá el correspondiente aprovechamiento medio.

* Los planes especiales y parciales de iniciativa particular que se formulen en desarrollo del presente proyecto deberán cumplimentar además, los requisitos establecidos en la vigente legislación urbanística, con el alcance, en los casos señalados, que a continuación se establece:

Relación de los propietarios afectados, así como de la totalidad de titulares de otros derechos que tengan la condición de residentes legales en los inmuebles existentes en el ámbito correspondiente y que, en atención a las previsiones del planeamiento, hayan de ser desalojados.

A esos efectos, además de los datos catastrales y registrales correspondientes, se deberá presentar la relación depurada de los propietarios reales, acompañada del plano de estado actual de las fincas afectadas, superficiadas y asignadas a cada propietario con expresión de sus domicilios a efectos de notificaciones.

En el supuesto de los restantes titulares de derechos mencionados, además de los requisitos anteriores, se deberá acreditar en cada caso la condición de residente legal.

* Definición, en su caso, de las responsabilidades correspondientes en lo referente al realojo de los residentes.

* Compromisos a establecer entre el urbanizador y el Ayuntamiento, y entre aquel y los futuros propietarios de solares, con referencia expresa a:


Construcción, en su caso, de edificios destinados a dotaciones comunitarias no incluidas entre las obligaciones generales impuestas por la Ley del Suelo.

Conservación de determinados elementos de urbanización por los futuros propietarios de las edificaciones.

2.Estudios de detalle.

Además del contenido propio de esta figura de ordenación y de las determinaciones particulares que al respecto establezcan en cada caso el presente proyecto o el planeamiento pormenorizado que lo desarrolle, los estudios de detalle definirán las siguientes determinaciones:

—Aquéllos que desarrollen o reajusten la ordenación de ámbitos territoriales coincidentes con unidades de ejecución previamente delimitadas, deberán precisar, en el caso de que el planeamiento pormenorizado de referencia lo haya definido de forma insuficiente, el aprovechamiento urbanístico asignado a las diferentes parcelas edificables, dentro del marco normativo establecido al respecto por el citado planeamiento pormenorizado y por el presente proyecto.

—Asimismo, incorporarán el resto de las determinaciones a las que se hace referencia en el apartado anterior para los planes especiales y parciales, en el caso de que las mismas no hubiesen sido definidas con la precisión suficiente con anterioridad, y, si fuese necesario, esquemas y características de los trazados de las redes de servicios urbanos.

—Los estudios de detalle promovidos por particulares deberán incluir en su documentación la identificación tanto de los propietarios afectados como de los residentes legales que hayan de ser desalojados, con los requisitos establecidos para los planes parciales y especiales de iniciativa particular.

CAPITULO 2.4.EJECUCION DEL PLANEAMIENTO

Artículo 2.4.1.Disposiciones de carácter general.

1.La ejecución de las previsiones contenidas en el presente proyecto, así como en el planeamiento que se formule en su desarrollo, se ajustará a lo dispuesto en el vigente legislación urbanística y en el citado planeamiento.

2.Siempre que, como consecuencia de la ejecución de las previsiones urbanísticas establecidas, se prevea el desalojo de residentes legales en inmuebles que se hayan de derribar, se deberán definir las responsabilidades correspondientes de los agentes implicados a los efectos de dar respuesta al realojo de aquellos.

Artículo 2.4.2.Régimen de ejecución del planeamiento en Suelo Urbano.

1.En las «Normas Particulares de las Areas de Intervención Urbanística» y en el plano «II.9» del presente proyecto se delimitan y definen, en su caso, los ámbitos y las unidades de ejecución y los sistemas de actuación correspondientes.

Además, en el supuesto de que se entienda necesario, se procederá a la delimitación de otras unidades de ejecución, de conformidad con los criterios establecidos en la vigente legislación urbanística.

Siempre que dichas Normas Particulares no establezcan otros criterios, en las unidades de ejecución a ejecutar por el sistema de compensación ya delimitadas o que se delimiten en el futuro, la formulación y presentación al Ayuntamiento de los proyectos de bases y estatutos, se efectuará en cada caso en el plazo máximo de dos (2) años contados a partir de la aprobación definitiva del presente proyecto, y, en el de dos y medio
(2 ½) años las de los proyectos de compensación.

En aquellas unidades de ejecución en las que se prevé la intervención mediante el sistema de cooperación, el expediente de reparcelación se entenderá iniciado una vez entre en vigor el expediente de planeamiento correspondiente, de acuerdo con lo establecido por el apartado a) del epígrafe 1 del artículo 101 del vigente Reglamento de Gestión.

2.A los efectos de la obtención de terrenos clasificados como suelo urbano y adscritos a dotaciones públicas, de carácter general o local, se estará a lo dispuesto en la citada legislación urbanística.

En ese sentido, independientemente de su inclusión o no en el ámbito de unidades de ejecución, se intervendrá mediante expropiación a los efectos de la obtención de dichos terrenos, tanto en los supuestos así establecidos en las Normas Particulares correspondientes como en todos aquellos otros en los que no se determine de forma expresa algún otro mecanismo.

3.La parcelación de terrenos clasificados como suelo urbano se ajustará a lo dispuesto en la vigente legislación urbanística, formulándose el expediente previsto en el mismo.

Artículo 2.4.3.Régimen de ejecución del planeamiento en Suelo Apto para Urbanizar.

1.La ejecución de las previsiones de ordenación establecidas en el Area de Intervención Urbanística clasificada como Suelo Apto para Urbanizar se ajustará a lo dispuesto tanto en las correspondientes Normas Particulares del presente proyecto, como en el planeamiento de desarrollo a formular.

En ese sentido, el citado planeamiento de desarrollo, delimitará las unidades de ejecución que se estimen necesarias y definirá para cada una de ellas el consiguiente sistema de actuación.

2.Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, a los efectos de la obtención de terrenos adscritos a dotaciones públicas de carácter general se estará a lo dispuesto en la citada legislación urbanística.

Artículo 2.4.4.Régimen de ejecución del planeamiento en Suelo No Urbanizable.

1.Con carácter general, a los efectos de su obtención, se procederá a la expropiación de aquellos terrenos que, además de clasificados como Suelo No Urbanizable, se destinen a dotaciones públicas, tanto en estas mismas Normas Subsidiarias como en el planeamiento y en los proyectos que se formulen en su desarrollo.

2.Parcelaciones en Suelo No Urbanizable.

—Con carácter general, y sin perjuicio de aquellas que sean consecuencia de actuaciones expropiatorias, las parcelaciones o segregaciones de fincas situadas en suelo no urbanizable estarán sujetas a la obligación de la previa obtención de la correspondiente licencia municipal. Esta deberá ajustarse a los criterios de división y demás condiciones que se citan a continuación.

—Con la sóla excepción que se indica a continuación, las parcelaciones de fincas situadas en suelo no urbanizable, que pretendan efectuarse con posterioridad a la aprobación del presente proyecto deberán ajustarse a los siguientes criterios de división:

* Las fincas matrices con superficie inferior a 20.000 m² no podrán ser objeto de segregación o división.

* En las fincas matrices con superficie superior a 20.000 m² e inferior a 60.000 m², el número máximo de parcelas resultantes será de dos (2).

* En las fincas matrices con superficie superior a 60.000 m² e inferior a 100.000 m², el número máximo de parcelas resultantes será de tres (3).

* En las fincas matrices con superficie superior a 100.000 m² e inferior a 200.000 m², el número máximo de parcelas resultantes será de cuatro (4).

* En las fincas matrices con superficie superior a 200.000 m², el número máximo de parcelas resultantes será cinco (5).

Las fincas segregadas de conformidad con las determinaciones anteriores, no podrán ser objeto de nueva parcelación.

En todo caso, podrán efectuarse parcelaciones que impliquen superficies inferiores a las citadas, siempre que se garantice que todas y cada una de las parcelas resultantes quedarán adscritas a explotaciones agrárias, existentes o nuevas, reconocidas como tales por el Departamento de la Diputación Foral de Gipuzkoa, competente en la materia. Con el fin de garantizar la cumplimentación de ese requisito, deberá presentarse la correspondiente certificación emitida por dicha entidad.

—La implantación de las edificaciones, usos y actividades autorizados en las diversas zonas, requerirá la cumplimentación de la condición de aportación de la parcela mínima exigida en cada caso. Dicha parcela quedará a todos los efectos —registrales, etc.— vinculada a las citadas edificaciones y usos.

—Cualquiera que sea el fin de las mismas, las segregaciones que pretendan efectuarse con posterioridad a la aprobación de este proyecto, deberán cumplimentar y ajustarse a los siguientes requisitos:

* Las parcelas vinculadas a usos de explotación agraria o a usos forestales, podrán estar configuradas por terrenos espacialmente discontinuos.

* Las parcelas vinculadas a otros usos deberán constituir un todo espacialmente continuo, en el que ha de enclavarse, en su caso, la correspondiente edificación o instalación.

—No podrán efectuarse segregaciones de fincas que impliquen la reducción de su superficie por debajo de los límites de superficie de parcela aportada exigidos en las presentes Normas a los efectos de la implantación de usos y construcciones autorizadas, salvo que las porciones segregadas en esas condiciones se agrupen de forma simultanea con otras fincas, cumplimentando las nuevas fincas resultantes dichos límites.

—Las fincas adscritas a edificaciones construidas con anterioridad a la aprobación de estas Normas Subsidiarias, que incumplan las condiciones de parcela aportada mínima aplicables en cada caso, o, la de parcela aportada necesaria en relación al aprovechamiento edificatorio construido, se consolidan en su estado actual.

En esas edificaciones podrán implantarse los usos autorizados en este proyecto. Ahora bien, dichas parcelas no podrán ser objeto de segregaciones.

—Las segregaciones que se realicen en el Suelo No Urbanizable con posterioridad a la aprobación del presente proyecto, en contra de lo dispuesto en este artículo se tendrán por no realizadas a efectos de la implantación de construcciones y usos autorizados, por lo que el peticionario deberá aportar como única la finca matriz originaria, o, en el caso de que la misma sea autorizable, solicitar previamente licencia de parcelación de acuerdo con lo establecido en las presentes Normas.

CAPITULO 2.5.EJECUCION DE LA URBANIZACION

Artículo 2.5.1.Régimen de formulación de proyectos para la ejecución de obras de urbanización.

1.Las obras de urbanización se ejecutarán previa formulación de alguno de los proyectos que se citan a continuación:

—Proyectos de urbanización cuyo objeto y finalidad sean los previstos en el artículo 67 del Reglamento de Planeamiento.

—Proyectos de obras ordinarias que no tengan por objeto desarrollar íntegramente el conjunto de la urbanización de un determinado ámbito de ejecución, de acuerdo con lo establecido por el artículo 67.3 del Reglamento de Planeamiento.

—Proyectos complementarios a los de edificación, formulados con el objeto, bien de dotar a una determinada parcela de los servicios necesarios para su consideración como solar, bien de proceder a la reposición y mejora de la urbanización existente, en los términos establecidos tanto en el planeamiento como en la licencia correspondientes.

2.A ese respecto, en cada Area se aplicarán las condiciones establecidas en las «Normas Particulares» correspondientes, o, en su caso, en el planeamiento de desarrollo a formular.

Artículo 2.5.2.Límites de la posibilidad de adaptación de la ordenación por los proyectos que desarrollen obras de urbanización.

1.Los proyectos que desarrollen obras de urbanización
—en sus diferentes modalidades— podrán reajustar la configuración, alineaciones, y, rasantes de ordenación de los elementos dotacionales destinados a espacios libres, comunicaciones, e infraestructuras de servicios, afectando, si fuese necesario, en los suelos urbano y apto para urbanizar, a la zonificación pormenorizada establecida por el planeamiento para dichas dotaciones, y a los espacios libres no sometidos al régimen del artículo 162 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico.

En este sentido, se entenderá expresamente, que la definición de trazados y características de las redes de infraestructuras de servicios definidas en el planeamiento tienen carácter indicativo, por lo que la definitiva concreción de los mismos se producirá en todo caso a través de los proyectos de obra correspondientes.

2.Sin embargo, en los suelos urbano y apto para urbanizar, la posibilidad de afección establecida en el epígrafe precedente, no será extensible a la zonificación pormenorizada de las parcelas edificables o de los espacios libres sometidos al régimen del artículo citado, a la posibilidad de apertura de elementos de vialidad rodada no previstos por el planeamiento, o, a la eliminación de los proyectados expresamente por el mismo.

Artículo 2.5.3.Condiciones técnicas mínimas de las obras de urbanización.

Los proyectos de obras de urbanización se ajustarán a las condiciones técnicas establecidas en las disposiciones vigentes.

En defecto de especificaciones en estas últimas, los servicios técnicos municipales podrán definir en cada caso las condiciones aplicables, de acuerdo con los estándares de calidad utilizados de manera habitual en las obras de promoción municipal directa.

A tal efecto, el promotor de las obras deberá solicitar, con anterioridad al inicio de los trabajos de proyecto, las directrices oportunas al respecto.

Artículo 2.5.4.Ejecución de proyectos de urbanización por titulares no municipales.

La ejecución de las obras previstas en un proyecto de urbanización definitivamente aprobado no exigirá la previa solicitud y obtención de licencia municipal.

Sin embargo, en todo caso, el promotor o titular correspondiente deberá notificar al Ayuntamiento el inicio y finalización de dichas obras, así como los de sus diferentes etapas si las hubiere.

A tal efecto, y, en el posterior control municipal de la ejecución de las obras, se deberán cumplimentar los requisitos documentales y de procedimiento establecidos en las disposiciones vigentes.

CAPITULO 2.6.EJERCICIO DE LA FACULTAD DE EDIFICAR

Artículo 2.6.1.Ejercicio de la facultad de edificar en Suelo Urbano.

1.Exigencia de la definición de alineaciones y rasantes de la edificación.

—En ningún caso podrá otorgarse licencia de nueva edificación en los terrenos incluidos en Areas clasificadas como Suelo Urbano en las que resulte necesaria la formulación de un estudio de detalle, para la definición de dichas alineaciones y rasantes.

En ese caso, en tanto no se apruebe definitivamente el citado expediente, se considerará incumplido el requisito de la definición de alineaciones y rasantes establecido por la legislación urbanística vigente para su consideración como solares, aun cuando dichas alineaciones y rasantes puedan deducirse por analogía de las existentes de hecho en las parcelas colindantes.

—Las parcelas que no se encuentren en la situación descrita en el apartado anterior, deberán tener definidas en el presente proyecto las alineaciones de todas sus fachadas, las alturas, el perfil y el fondo de edificación, así como cotas de las rasantes de apoyo en el terreno urbanizado, para que puedan ser consideradas como solares.

Así, el Ayuntamiento deberá denegar la concesión de licencia de edificación en aquellos casos en que este requisito no se cumpla en su integridad, exigiendo la tramitación previa de un estudio de detalle.

2.Cumplimiento de los requisitos de urbanización y distribución de beneficios y cargas.

—En ningún caso podrá solicitarse licencia de edificación en las parcelas incluidas en unidades de ejecución en tanto no se hayan aprobado definitivamente los proyectos de equidistribución de beneficios y cargas, y de urbanización necesarios, que definan las obligaciones de urbanización y cesión asignadas a las mismas. En esas condiciones y en tanto dichas obligaciones no se hayan cumplimentado, se considerará incumplido el requisito «de urbanización con arreglo a las normas mínimas establecidas por el plan» establecido en la legislación urbanística vigente para la calificación de una determinada parcela como solar, independientemente de sus condiciones particulares.

En ese sentido, tratándose de parcelas que no reúnan los requisitos establecidos para su consideración como solar, la ejecución de las obras de edificación correspondientes se condicionará a la previa o simultanea ejecución de las obras de urbanización necesarias, pudiendo el Ayuntamiento, a estos efectos, exigir la consignación de las garantías que estime convenientes.

—Asimismo, la concesión de la correspondiente licencia de edificación en las parcelas que reúnan la totalidad de los requisitos establecidos en la vigente legislación urbanística y en las presentes Normas para su consideración como solares, podrá condicionarse a la ejecución, simultánea a las obras de edificación, de las obras de urbanización complementarias que resulten necesarias, de acuerdo con lo establecido de manera expresa o implícita por el planeamiento, o, en general, con las características exigidas por un servicio adecuado a las mismas.

3.Cómputo de los plazos para la solicitud de licencia e inicio y finalización de la edificación.

—Tratándose de parcelas edificables que no se incluyan en unidades de ejecución, el plazo para la solicitud de la licencia e inicio de la edificación será de dos (2)años contados a partir de la aprobación del presente proyecto.

—Por su parte, en el supuesto de parcelas edificables incluidas en unidades de ejecución, el plazo para la solicitud de licencia e inicio de la edificación será de un (1) año contado a partir de la adquisición por su titular o titulares, del derecho al aprovechamiento urbanístico.

—A su vez, siempre que los mismos no estén previamente definidos, en la resolución de concesión de la licencia de edificación, se fijarán los plazos de inicio, interrupción máxima y finalización de las obras de edificación proyectadas.

Los citados plazos también se establecerán en relación con las obras de urbanización que, en su caso, deban ejecutarse complementaria y simultáneamente a la edificación.

—Por su parte, siempre que se acuerde la formulación de planeamiento de desarrollo, este fijará el plazo en el que se ha de proceder a la solicitud de las correspondientes licencias, así como, en su caso, los de inicio y finalización de la edificaciones proyectadas.

Artículo 2.6.2.Ejercicio de la facultad de edificar en Suelo Apto para Urbanizar.

El Suelo Apto para Urbanizar queda sometido al régimen de edificación establecido en la vigente legislación urbanística.

El planeamiento parcial a formular en el mismo definirá los correspondientes plazos para la solicitud de las licencias de edificación, así como, en su caso, los referidos al inicio y finalización de las obras correspondientes.

Artículo 2.6.3.Ejercicio de la facultad de edificación e implantación de actividades autorizadas en el Suelo No Urbanizable.

1.El ejercicio de la facultad de edificación e implantación de actividades en el Suelo No Urbanizable se acomodará a lo dispuesto tanto en la vigente legislación urbanística como en las presentes Normas.

2.Implantación de usos rurales y de usos vinculados a las obras públicas.

—La implantación de los citados usos exigirá la certificación previa de su adecuación a la legislación sectorial aplicable, emitida por el organismo de la Administración competente en cada caso.

—Quedan excluidos de este requisito los usos de explotación agraria no profesionalizados, para cuya implantación bastará con la solicitud directa de licencia municipal.

3.Implantación de otros usos autorizados.

—En edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del presente proyecto.

Dichas edificaciones se entenderán consolidadas con sus diversos condicionantes —características de la edificación; parcela vinculada; distancias a linderos; etc.—, salvo que, como consecuencia de las previsiones contenidas en estas mismas Normas Subsidiarias o en expedientes y proyectos que se formulen en su desarrollo, se declaren fuera de ordenación.

Podrán destinarse a la implantación de los citados usos, sin que resulte necesaria la cumplimentación de los requisitos establecidos para las nuevas edificaciones —parcela mínima; distancias; aprovechamiento; etc.—.

En todo caso, la autorización de dichos usos se ajustará a los criterios y trámites establecidos en la vigente legislación urbanística.

—En nuevas edificaciones.

La implantación en Suelo No Urbanizable de nuevas edificaciones destinadas a actividades no rurales susceptibles de ser autorizadas —usos de utilidad pública o interés social—, requerirá la previa formulación y aprobación de un plan especial que defina los condicionantes específicos de aprovechamiento, edificación y uso.

Dicho expediente será tramitado por el Ayuntamiento, y remitido a la Diputación Foral de Gipuzkoa a los efectos de su aprobación definitiva. Esta aprobación llevará implícita la cumplimentación del trámite previsto en los apartados «2.2.º» y «2.3.º» y «2.4.º» del artículo 44 del Reglamento de Gestión Urbanística.

En todo caso, su autorización e implantación se subordinará a las condiciones que se deduzcan de otras solicitudes de licencia, previas a su concesión, para la implantación de los usos rurales propiciados en la zona —o auxiliares de los mismos—, e, incompatibles, total o parcialmente, con los usos admisibles cuya implantación se solicita, por razón de las condiciones de separación establecidas en las presentes Normas Urbanísticas.


4.En todos aquellos casos en los que, tratándose de la nueva implantación de usos autorizados en nuevas edificaciones, en las presentes Normas se exige la vinculación de una determinada superficie de terreno como condición para la edificación, la concesión de la correspondiente licencia de primera utilización se condicionará a la presentación de certificación registral acreditativa y garantizadora de la indicada vinculación.

5.Los proyectos de obras y la implantación de todo tipo de actividades en el Suelo No Urbanizable exigirán en su caso, los estudios de evaluación y corrección del impacto ambiental necesarios de acuerdo con lo dispuesto por la legislación vigente.

Artículo 2.6.4.Edificios, instalaciones y usos fuera de ordenación.

1.Con carácter general se declaran fuera de ordenación los edificios e instalaciones existentes, disconformes con las previsiones contenidas en el presente proyecto o en los expedientes de planeamiento que se formulen en su desarrolo.

2.Suelos Urbano y Urbanizable.

Se declaran fuera de ordenación los edificios e instalaciones cuyo mantenimiento impida la ejecución de las previsiones establecidas en el planeamiento urbanístico, y entre ellos los señalados en el plano «II.9» del presente proyecto, y los que, en su caso, definan los expedientes de planeamiento que se formulen en su desarrollo.

Esos edificios e instalaciones quedarán sujetos al régimen establecido en la vigente legislación urbanística y deberán ser demolidos en los plazos fijados, en su caso, por el presente proyecto, o en los que establezcan los expedientes que se formulen en su desarrollo, y, en todo caso, cuando ello sea preciso para la ejecución de las dotaciones públicas, sean de carácter general o local.

3.Suelo No Urbanizable.

—Se declaran fuera de ordenación los edificios e instalaciones existentes cuyo mantenimiento impida la ejecución de las previsiones de implantación, ampliación, etc. de dotaciones públicas, previstas en el presente proyecto, así como todos aquellos que, por sus características puedan destinarse exclusivamente a la implantación de usos prohibidos de manera expresa.

Dichos edificios e instalaciones se considerarán adscritos al régimen establecido en la vigente legislación urbanística.

—En los edificios e instalaciones no declarados fuera de ordenación, que incumplan alguna de las determinaciones establecidas en este proyecto, el Ayuntamiento podrá exigir su adecuación, total o parcial, a aquellas, como condición previa o simultánea a la concesión de cualquier licencia urbanística que afecte a la finca sobre la que dichos edificios o instalaciones se sitúan.

—Las construcciones existentes, fuera de uso, que por su estado de conservación y condiciones de habitabilidad sean susceptibles de ser declaradas en estado de ruina, no se tomarán en consideración a los efectos de la consolidación del aprovechamiento edificatorio correspondiente, o, de la implantación de usos y actividades autorizados en edificaciones existentes; es decir, serán considerados como no existentes.

—Las edificaciones existentes en las zonas de protección de las márgenes de los ríos Amundarain y Urtxubi no se encuentran fuera de ordenación.En esas edificaciones podrán realizarse las obras de mantenimiento, consolidación, reconstrucción e incluso ampliación que resulten necesarias para su propia existencia, siempre que se adecúen a los criterios reguladores de la protección de los citados cauces fluviales.

Artículo 2.6.5.Implantación de usos provisionales de utilidad pública o interés social en los suelos urbano y apto para urbanizar.

1.El Ayuntamiento podrá implantar usos provisionales de utilidad pública o interés social autorizados que no dificulten la posterior ejecución del planeamiento —entre los que se considerarán los aparcamientos de automóviles, autobuses y camiones— en terrenos vacantes de titularidad pública o privada clasificados como suelo urbano o apto para urbanizar, en tanto no se aprueben definitivamente los proyectos urbanísticos exigidos para su desarrollo.

2.Para ello, deberá aprobar el proyecto de adecuación de los terrenos al uso previsto que incluirá un estudio de la incidencia del mismo en el ámbito a que afecte y tramitar, en su caso y sin perjuicio del correspondiente acuerdo con los propietarios afectados, el correspondiente expediente de expropiación del uso temporal de los mismos.

3.El Ayuntamiento deberá cesar, o imponer, a otros titulares a los que se hubiese transmitido el uso de los terrenos, el cese efectivo de la utilización de los mismos en el plazo de un mes a partir de la notificación por escrito por parte de su titular o titulares solicitando su ocupación para el comienzo de las obras de edificación o urbanización de acuerdo con las previsiones del planeamiento.

4.El Ayuntamiento deberá eliminar a su cargo la totalidad de los elementos de edificación o urbanización realizados sobre los terrenos ocupados que entorpezcan o incrementen el costo de las obras a realizar en desarrollo del planeamiento, pudiendo, recíprocamente, deducir de las indemnizaciones a abonar, el costo de las obras de acondicionamiento realizadas que puedan ser reutilizadas en la definitiva urbanización de los terrenos.

CAPITULO 2.7.ORDENANZAS REGULADORAS DE LAS LICENCIAS

Artículo 2.7.1.Actos sujetos a licencia.

1.Además de los actos enumerados en la vigente legislación urbanística —artículo 1 del Reglamento de Disciplina Urbanística y concordantes—, y cualquiera que sea su promotor, estarán sujetos a licencia los siguientes:


a)Las obras auxiliares como el cerramiento de fincas, solares y terrenos; la colocación de cercas o vallas de protección, andamios, apuntalamientos, y demás elementos auxiliares de construcción en las obras; la reparación de cubiertas, azoteas, terminaciones de fachada o elementos puntuales de urbanización —acometida de servicios, reposiciones de pavimentación, etc.— y la colocación de rótulos, toldos o marquesinas.

b)La implantación de usos industriales o terciarios.

c)La implantación de usos extractivos, como la extracción de áridos y la explotación de canteras.

d)La implantación de construcciones e instalaciones destinadas a explotaciones agrarias de todo tipo, de usos forestales.

e)La implantación en el suelo no urbanizable tanto de usos residenciales no vinculados a la explotación del territorio, como de otros usos no rurales susceptibles de autorización.

f)La segregación de una finca sita en suelo no urbanizable, cuando el planeamiento vigente determine superficies mínimas de parcelación o de afección a los diversos usos y/o construcciones.

g)La construcción o modificación de caminos y pistas en el suelo no urbanizable.

h)La apertura de cortafuegos.

i)La construcción de pozos.

j)La instalación de campings y acampadas.

k)La instalación, incluso sin cimentación alguna, de construcciones prefabricadas, caravanas o cualquier otro elemento susceptible de ser utilizado como habitación, alojamiento o lugar de esparcimiento, con carácter fijo o de modo intermitente —fines de semana, determinadas épocas del año u otros períodos temporales—.

l)El uso de todo tipo de terrenos como depósito —almacén de vehículos, maquinaria, materiales u otros elementos—.

ll)La utilización de terrenos como vertederos.

m)La realización de catas de exploración geotécnica o trabajos arqueológicos.

n)La ocupación, sea con carácter provisional, sea estable, de espacios y ámbitos adscritos al dominio público.

2.La relación de actos sujetos a licencia expuesta anteriormente tiene un carácter no limitativo, debiendo ser objeto de licencia, asimismo, cualquier actuación sobre el suelo, vuelo o subsuelo regulada en el planeamiento urbanístico, y en particular aquellos que impliquen la transformación/alteración física del inmueble, salvo que esté prevista expresamente su innecesariedad.

3.Los actos relacionados en los epígrafes anteriores que se promuevan por Organos del Estado, de la Comunidad Autónoma o por Entidades de Derecho Público que administren bienes públicos sobre cualquier clase de suelo comprendido dentro del término municipal, estarán igualmente sujetos a licencia municipal, en las condiciones establecidas en la legislación vigente.

4.Sin embargo, no será precisa licencia para ejecutar, en el interior de los edificios, obras de reparación o renovación de instalaciones que no afecten a sus condiciones generales de seguridad o a las acometidas a las redes generales, y aquellas otras de reparación o renovación de terminaciones de suelos, techos o paramentos, que no afecten a las distribuciones de los espacios interiores ni a los elementos estructurales o a las fachadas exteriores.

5.La solicitud y obtención de la licencia a que se refieren los epígrafes anteriores será entendida sin perjuicio de las demás autorizaciones, informes, trámites, etc. que, de conformidad con la legalidad vigente, sean, en su caso, preceptivos.

6.En ese contexto, se conceptúan como obras menores, las obras, interiores o exteriores, de sencilla técnica y escasa entidad constructiva y económica que no supongan alteración del volumen, del uso objetivo, del número de viviendas y locales, ni afecten a la estructura o al diseño exterior o a las condiciones de habitabilidad o seguridad del edificio o instalación. Se incluyen, entre ellas, la modificación de la distribución interior de viviendas, locales y edificios, cualquiera que sea su uso; los cerramientos de fincas, solares y terrenos; la colocación de cercas o vallas de protección, andamios, apuntalamientos y demás elementos auxiliares de construcción en las obras; la reparación de cubiertas, azoteas, terminaciones de fachada o elementos puntuales de urbanización —reposiciones de pavimentación, etc.—, colocación de toldos, rótulos o marquesinas, y otras similares.


7.Por su parte, se entenderá por establecimiento de actividades, la actuación encaminada a desarrollar en un terreno, edificio o local determinado una actividad concreta, bien con carácter ex novo, bien sustituyendo a otra anterior, que, en cualquier caso, se deberá ajustar a lo dispuesto tanto en la normativa urbanística vigente como en otras disposiciones legales que resulten aplicables.

En atención a las molestias que, en su caso, puedan producir a terceros y a lo dispuesto al respecto en la legalidad vigente, dichas actividades se diferencian, entre otros aspectos, en función de que hayan de ajustarse o no a lo dispuesto en el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, o normas que lo sustituyan o complementen, y, por lo tanto, de la preceptividad o no de la correspondiente licencia de apertura.

Si la implantación de la actividad hace necesaria la ejecución de obras de algún tipo, las solicitudes de autorización correspondientes a éstas y a aquélla podrán ser objeto de un único expediente y de una única o simultánea resolución municipal. En caso contrario bastará con la tramitación de la correspondiente licencia de apertura y/o actividad.

Artículo 2.7.2.Contenido general de las solicitudes de licencia.

1.La solicitud de licencia, dirigida a la Alcaldía y suscrita por el interesado o persona que lo represente, deberá contener los datos personales del firmante y la identificación del tipo y modalidad de la operación —obra, actividad o instalación— para la que se solicita licencia.

Con la solicitud se acompañarán —en la cantidad que establezca, en su caso, la legislación, y como mínimo por triplicado— los documentos necesarios, según la naturaleza de la licencia, incluidos los señalados en este proyecto, y los que, en su caso, puedan exigir otras disposiciones.

En los casos de expedientes que deban someterse a autorización o informe previos a emitir por otros organismos de la Administración, o a cualquier otro trámite a efectuar ante los mismos, y siempre que la correspondiente tramitación deba ser realizada por el Ayuntamiento, se aumentará a un mínimo de cinco el número de copias de los documentos a presentar.

Todos los documentos técnicos serán suscritos por el solicitante y, con las salvedades señaladas en el artículo siguiente, por facultativo competente, incluyendo en tal caso el visado del Colegio Oficial correspondiente.

2.Las solicitudes de licencia incluirán siempre todos aquellos documentos y datos que resulten necesarios para una detallada y clara comprensión del contenido, objeto y alcance de las actuaciones a que se refieran.

Con carácter general, y sin perjuicio de las excepciones que al respecto se indican, los proyectos técnicos correspondientes incorporarán:

a)Memoria descriptiva de: Las obras, actividades o instalaciones que se pretendan ejecutar, justificando su adecuación a la normativa urbanística vigente y a las restantes disposiciones en su caso aplicables; plazos de inicio, realización y finalización de las obras; cualquier otra circunstancia que condicione el programa de ejecución de las obras y la implantación de las actividades; etc.

Tratándose de solicitudes de licencia de obras menores, de instalación de grúas—torre y de otras actuaciones de escasa relevancia, podrá entenderse innecesaria la presentación de dicha Memoria, y/o la justificación de alguna o algunas de las cuestiones mencionadas.

b)Los informes y autorizaciones que, en su caso, y de conformidad con lo dispuesto en el planeamiento urbanístico vigente, en estas Ordenanzas y/o en la legislación sectorial correspondiente, hayan de ser emitidos por otros organismos de la Administración, siempre que su solicitud competa al peticionario de la licencia.

c)Plano de situación, a escala 1/1.000, si el ámbito afectado se sitúa en suelo urbano o apto para urbanizar, y 1/5.000, si se sitúa en suelo no urbanizable.


d)Plano topográfico de estado actual de la parcela o ámbito afectado, que recoja la totalidad de las edificaciones, infraestructuras y arbolado existentes, a escalas 1/200 ó 1/500.

En el caso de terrenos situados en Suelo No Urbanizable, y en función de la superficie del ámbito afectado, el Ayuntamiento podrá autorizar la utilización de las escalas 1/1.000 ó 1/2.000.

d)Plano de emplazamiento y replanteo de las obras o instalaciones, grafiado en superposición sobre el plano de estado actual y a su misma escala, en los casos de solicitudes de licencia de movimiento de tierras, obras de urbanización y obras de edificación.

Dicho plano, además de la descripción gráfica de la implantación sobre el terreno de las obras e instalaciones a realizar, incluirá las cotas de rasante fundamentales de dicha implantación y las distancias en planta de las distintas partes de las mismas hasta elementos claramente identificables del entorno, de tal forma que resulte posible, sin confusión alguna, la directa transposición al terreno de su perímetro, en superficie y en subsuelo.

e)Presupuesto detallado, siempre que la solicitud de licencia implique la ejecución de obras, con diferenciación de unidades de obra, medición de las mismas y precios unitarios, agrupadas por capítulos, oficios o tecnologías, incluyendo el beneficio industrial correspondiente, los honorarios de los técnicos que, en su caso, intervengan en el proyecto y dirección de las obras, y el I.V.A. aplicable.

3.En atención al contenido y alcance de los objetivos propuestos, el Ayuntamiento podrá, justificadamente: Exigir la presentación de la documentación adicional que se considere necesaria; considerar innecesaria la presentación de alguno de los documentos exigidos; reajustar el contenido de estos últimos; considerar, a esos efectos, como obra menor aquellas obras de edificación para las que, por su escasa envergadura, resulte desproporcionada la documentación exigida para estas últimas.

4.Además de la mencionada en los apartados anteriores, y de la que en su caso dispongan otras disposiciones legales aplicables en función de la obra, actividad o instalación que se pretenda ejecutar, las solicitudes de licencia deberán incluir la documentación que se especifíca a continuación:

a)Parcelaciones:

—Certificación del Registro de la Propiedad, acreditativa de las condiciones de dominio de la finca o fincas afectadas.

—Documentación gráfica en la que con claridad se reflejen tanto el estado actual de la finca afectada, como la parcelación propuesta.

b)Instalación de gruas-torre:

—El plano de emplazamiento reflejará, entre otros aspectos, la altura máxima de la grua, la posición del contrapeso, las áreas de barrido de la pluma y el carro del que cuelgue el gancho, así como la altura de las edificaciones e instalaciones existentes y/o previstas en el área de barrido.

—Póliza de seguros con cobertura de la responsabilidad civil ilimitada sobre los daños que pueda producir el funcionamiento de la grua y su estancia en obra.

c)Implantación de actividades sujetas al Reglamento
de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas
—licencias de apertura de actividades clasificadas—:

—La Memoria describirá con detalle tanto las características del edificio o local afectados, como de la actividad que se pretende desarrollar, incluidas las de los productos a manipular y fabricar, la maquinaria a utilizar, las posibles repercusiones en el entorno —ruidos, vibraciones, olores, vertidos, humos, etc.—, las medidas correctoras a implantar, etc.


—Documentos y condiciones exigidos por las disposiciones legales vigentes en cada caso.

d)Licencias en Suelo No Urbanizable:

—En la Memoria se justificará, entre otros aspectos, el cumplimiento de los requisitos específicos establecidos tanto en el presente proyecto como, en su caso, en las disposiciones legales vigentes.

En ese sentido, tratándose de terrenos clasificados de ese modo e integrados en la zona «D.30. Parque Natural de Aralar» se estará a lo dispuesto en el «Plan de Ordenación de los Recursos Naturales del Area de Aralar», así como en los documentos y proyectos formulados en su desarrollo.

—En los planos de estado actual y de emplazamiento se grafiará, entre otros aspectos y siempre que resulte preceptiva la aportación de parcelas de una superficie mínima, la delimitación y superficie de ésta.

—Datos de inscripción de la finca o fincas en el Registro de la Propiedad, siempre que se exija la aportación de una parcela con una superficie mínima determinada.

—Acreditación, en su caso, de la condición de profesional agrario del solicitante de la licencia, mediante la presentación de la correspondiente certificación emitida por el Departamento de la Diputación Foral de Gipuzkoa competente en la materia.

e)Primera utilización de edificios o instalaciones.

—Copia de la licencia o licencia de obras.

—Certificado de fin de obra, suscrito por el Director de la misma y visado por el Colegio correspondiente, acreditando que las mismas se han ejecutado conforme a la licencia concedida.

—Planos de la obra efectivamente ejecutada. Se incluirá asimismo un plano del estado definitivo de la parcela sobre la cartografía municipal a escala 1/200 ó 1/500, que incluya las edificaciones y obras de urbanización realizadas, señalando las nuevas cotas de rasante resultantes.

—Fotografías del exterior de los edificios o instalaciones.

—Liquidación final indicando el costo efectivo de las obras o instalaciones, suscrita por el Director de la misma.

—Cédula de calificación definitiva, en el caso de tratarse de viviendas de protección oficial.

—Copia autorizada de la escritura de declaración de obra nueva y constitución de propiedad horizontal ajustada a las condiciones establecidas en la correspondiente licencia.

Además, siempre que para ello no se haya establecidos ningún otro mecanismo previo, o así se hubiese fijado expresamente en la licencia, en esa misma escritura o en otra complementaria se formalizará la transmisión al Ayuntamiento de los terrenos de cesión obligatoria, así como la vinculación del edificio o instalación a los terrenos aportados para justificar los derechos edificatorios desarrollados que no hayan sido objeto de cesión, la propiedad de los cuales no podrá segregarse de la del edificio.

—Declaración de alta, en su caso, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

—Declaración de alta, en su caso, en el Impuesto de Actividades Económicas.

5. En el caso de que la licencia solicitada reúna condiciones para ser incluida en diversas modalidades, se deberán cumplimentar los requisitos documentales exigidos para cada una de ellas.

Artículo 2.7.3.Titularidad de las licencias y transmisión de las mismas.

1.Se considerará titular de la licencia a quien por sí o representado por otra persona, la hubiese solicitado.

2.El titular de la licencia ejecutará las previsiones de la misma, sometido al control municipal, siendo responsable de que dicha ejecución se adecue a las condiciones establecidas, así como del pago de las tasas determinadas por la Ordenanza Fiscal correspondiente.

3.En el caso de que el solicitante actúe en representación o por mandato deberá acreditar tal particular. En otros casos, será conceptuado como titular de la licencia, a todos los efectos, en forma solidaria con el representado o mandante.

4.La titularidad de las licencias podrá transmitirse en las condiciones establecidas en las disposiciones legales vigentes.

Si en el momento de la transmisión las obras se encuentran en curso de ejecución, deberá especificarse el estado de las mismas.

En cualquier caso, el nuevo titular deberá asumir expresamente la totalidad de los compromisos y obligaciones adquiridos por su predecesor, modificándose, en su caso y a ese respecto, los documentos públicos que se hubiesen formulado.

En todo caso, la transmisión de la titularidad de licencias de obras o actividades que afecten a bienes de dominio público requerirá la previa autorización expresa del Ayuntamiento, o, en su caso, del organismo titular de esos bienes.

Artículo 2.7.4.Tramitación de las licencias.

1.Sin perjuicio de lo dispuesto en los epígrafes siguientes del presente artículo, así como, en su caso, en otras disposiciones legales vigentes, la tramitación de las licencias se ajustará a lo dispuesto en la legislación vigente en materia de régimen local.

2.Las solicitudes de licencia que afecten a explotaciones agrarias comunes serán objeto, en su caso, y de conformidad con lo dispuesto tanto en las disposiciones legales vigentes como en este mismo proyecto, de las certificaciones, autorizaciones o informes previos a emitir por el Departamento de Agricultura y Pesca de la Diputación Foral de Gipuzkoa u organismo que lo sustituya en sus funciones.

3.Las solicitudes de licencia que afecten a terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable, integrados en la zona «D.30. Parque Natural de Aralar», serán objeto de los informes, autorizaciones, etc. previstos en el «Plan de Ordenación de los Recursos Naturales del Area de Aralar» así como en las restantes disposiciones y proyectos formulados en dicho ambito.

4.Asimismo las solicitudes de licencia para la implantación en el suelo no urbanizable de usos residenciales no vinculados a la explotación del territorio y de otros usos no rurales susceptibles de autorización, deberán ser objeto de la tramitación y autorización previas establecidas en el artículo «2.6.3» de estas Normas Urbanísticas.

5.Siempre que el uso o actividad que se pretendan implantar se encuentre entre los expresamente prohibidos por el planeamiento vigente en la zona de uso global o parcela correspondiente, o pueda ser directamente asimilado a ellos, las licencias de actividad o apertura que sean solicitadas a esos efectos serán denegadas de forma directa, sin que proceda su tramitación de acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas.

En caso contrario, si la implantación de la actividad que se pretende exige la ejecución de obras, se tramitará un único expediente y su resolución se referirá tanto a la licencia de apertura como a la de obras.

Artículo 2.7.5.Condiciones generales y garantías para la efectividad de las licencias.

1.Las licencias podrán contener condiciones sobre plazos de ejecución, modificaciones del contenido de las obras proyectadas, obligaciones de urbanización y cesión de suelo, y otros aspectos propios de la competencia municipal, debiendo el Ayuntamiento imponerlas siempre que, mediante ellas, se pueda evitar la denegación de una licencia.

2.En el acto de otorgamiento de licencia para la ejecución de obras deberán determinarse los plazos de iniciación, interrupción máxima y finalización de las mismas.

Si por cualquier circunstancia no se fijasen dichos plazos se entenderá que los referidos a la iniciación y finalización de las obras son los propuestos, en su caso, por el solicitante, o, en su defecto, los de tres y seis meses —en el caso de las obras menores—, y de seis meses y un año —en el caso de obras mayores—. Dicho plazo comenzará a contarse a partir de la notificación al solicitante del acuerdo municipal correspondiente.


Salvo referencia expresa al respecto en el planeamiento o en el acuerdo de otorgamiento de la licencia, en ningún caso las obras podrán interrumpirse o quedar paralizadas por un período superior a seis meses.

3.Cuando en la concesión de una licencia se condicione su ejecutividad a la presentación de documentación complementaria, una vez presentada la misma, el Ayuntamiento dispondrá de diez días hábiles para notificar al solicitante la existencia de posibles deficiencias que deban ser corregidas, y si la ejecutividad de la misma sigue o no en suspenso hasta que dichas deficiencias se subsanen. En este último supuesto se fijará un plazo máximo para la presentación de las correcciones solicitadas, que si resultara incumplido, dará lugar, sin necesidad de declaración expresa, a que la licencia quede nuevamente en suspenso hasta que las deficiencias se subsanen de acuerdo con el criterio municipal.

Si transcurriera el plazo de diez días establecido sin que el solicitante reciba notificación al respecto del Ayuntamiento, se entenderá aceptada la documentación presentada, si bien, en ningún caso tendrán validez los aspectos de la misma que vulneren o modifiquen lo establecido en la licencia concedida, o aquellos otros que resulten contrarios a la legalidad vigente.


4.En todos los casos en los que se exige el proyecto técnico para la concesión de la licencia, y en aquéllos en los que, si bien dicho proyecto no resulta en principio necesario, el Ayuntamiento imponga esa condición en el acuerdo de concesión, el titular de la licencia deberá nombrar un director de obra, con la titulación técnica adecuada en función de la naturaleza de las obras, y, en su caso, el técnico de grado medio —aparejador, arquitecto técnico o ingeniero técnico— correspondiente que le asista en sus funciones.

Dicho nombramiento, con la aceptación expresa de los técnicos nominados, se comunicará al Ayuntamiento con anterioridad al comienzo de las obras, considerándose la comunicación citada, asimismo, como requisito indispensable para la ejecutividad de la licencia concedida.

5.Las licencias no serán ejecutivas en tanto no se abone el importe de las tasas correspondientes, fijadas en el acto de otorgamiento de las mismas.

6.En todas aquellas licencias de obras en las que se exige plano de emplazamiento y replanteo, previamente al comienzo de dichas obras, el titular de la licencia deberá solicitar el visto bueno municipal a la implantación efectiva de éstas sobre el terreno, el cual se reflejará en la denominada acta de replanteo.

7.Los titulares de licencias de apertura y obras de edificación —en todos los casos—, y los de licencias de obras menores e implantación de otras actividades — cuando expresamente se establezca en el acuerdo de concesión—, deberán obtener la correspondiente licencia de primera utilización —sea en relación con la obra o la actividad, o con ambas—, antes de poder destinar los edificios y locales objeto de la licencia a los fines previstos, y de ejercer la actividad correspondiente.

Si un mismo edificio o local es objeto tanto de licencia de apertura o actividad como de obras, los trámites referentes a las correspondientes licencias de primera utilización podrán simultanearse, e incluso conformar un único expediente.

En cualquier caso, los titulares correspondientes deberán impedir que se realicen por terceros actos de utilización u ocupación del edificio hasta que la licencia citada haya sido concedida.

La obtención de dicha licencia será requisito indispensable para la conexión efectiva del edificio a las redes de servicios urbanos —abastecimiento de agua, suministro de energía eléctrica, teléfonos y, en su caso, suministro de gas—debiendo denegar en caso de incumplimiento del mismo el alta correspondiente las compañías suministradoras.

Artículo 2.7.6.Condiciones específicas, requisitos y garantías para la efectividad de diversas clases de licencias.

1.Licencias de parcelación.

Cuando se otorgue licencia de segregación o de división de una parcela, con el objetivo de su agregación a otra u otras, dicha concesión quedará sometida a la condición suspensiva de que el peticionario presente copia autorizada de la escritura en que se haya formalizado, y justificante de presentación de la misma en el Registro de la Propiedad a efectos de su inscripción. En tanto no se cumpla tal condición, la parcelación solicitada se tendrá por no hecha.

2.Licencias de edificación.

Cuando se concedan licencias de edificación en base a un proyecto básico, su ejecutividad, y la posibilidad del comienzo de las obras, quedará supeditada a la presentación y autorización previas del proyecto de ejecución con los requisitos exigidos por las disposiciones del Colegio Oficial correspondiente.

Dicho proyecto no podrá modificar ninguna de las condiciones de la licencia concedida, ni incluir otras determinaciones que las estrictamente referentes a la ejecución material del proyecto básico objeto de licencia.

La presentación del proyecto de ejecución y la ejecutividad de la licencia se ajustarán a los requisitos establecidos con carácter general, para la presentación de documentación complementaria, en el apartado «3» del artículo precedente.

3.Licencias de edificaciones, instalaciones y usos provisionales.

Las licencias de edificaciones, instalaciones y usos provisionales, no producirán efecto, y, por ello, no podrán iniciarse los usos o construcciones que autoricen, hasta que se justifique su inscripción en el Registro de la Propiedad, con la aceptación por el interesado del carácter provisional de la misma, y de la obligación de cesar en el uso y/o demoler la construcción objeto de la licencia en el momento en que lo señale el Ayuntamiento, y sin derecho a indemnización.

Artículo 2.7.7.Abono de impuestos, tasas y derechos.

1.La cuantía de los impuestos y tasas de licencia en sus distintos casos y modalidades, se fijará en las correspondientes Ordenanzas Fiscales.

2.El abono de los derechos fijados en el acto de otorgamiento de licencia, tendrá el carácter de a cuenta, quedando el titular de la licencia obligado a declarar el coste definitivo de la obra cuando la misma finalice, a fin de que pueda practicarse la liquidación complementaria que, en su caso, corresponda.

3.Los servicios municipales podrán comprobar la veracidad de esas declaraciones, reclamando de cuantas personas hayan intervenido en la ejecución de la obra los antecedentes, certificados y documentos precisos para determinar el costo.

4.En el supuesto de que las obras implicasen aprovechamientos especiales de bienes de dominio público municipal, incluidos los vuelos, el solicitante abonará los derechos y tasas que resulten de las correspondientes Ordenanzas Fiscales, en el tiempo y forma que fijen las mismas o determine el acuerdo de concesión de la licencia.

Artículo 2.7.8.Garantías registrales.

1.Se notificará al Registro de la Propiedad la concesión de licencias de parcelación y la indivisibilidad de parcelas objeto de licencias de edificación de nueva planta que desarrollen la totalidad o parte del aprovechamiento urbanístico asignado, para su inscripción de acuerdo con lo establecido en la vigente legislación urbanística.

2.Asimismo, las segregaciones o divisiones de fincas situadas en Suelo No Urbanizable, deberán ajustarse en cada caso a las determinaciones que en relación con el régimen de uso, edificación y parcelación establecen las presentes Normas Urbanísticas.

3.Los gastos inherentes a la inscripción serán en todo caso a cargo del beneficiario de la licencia.

Artículo 2.7.9.Replanteo.

1.En los casos en que así proceda, una vez cumplimentados los requisitos exigidos para la plena efectividad de la licencia el titular de la licencia deberá solicitar por escrito la revisión por un técnico municipal del replanteo del edificio o construcciones proyectadas. A dicha revisión deberán asistir obligatoriamente el director o directores técnicos de las obras.

2.El citado replanteo consistirá en la transposición al terreno del perímetro de las construcciones objeto de la licencia, señalando sus alineaciones y rasantes fundamentales de acuerdo con lo establecido por el plano de emplazamiento y replanteo contenido en la solicitud correspondiente, y, en su caso, con las rectificaciones que se hubieran impuesto en el acuerdo de concesión de la licencia.

3.El Ayuntamiento notificará al solicitante y al director o directores de obra a partir de la fecha de la presentación de la solicitud, la fecha y hora previstas para el levantamiento del acto y el nombre del técnico o técnicos municipales que certificarán la misma.

Si transcurriera un plazo de diez días a partir de la solicitud realizada sin que el titular de la misma reciba notificación municipal al respecto, y en cualquier caso si transcurrieran veinte días desde la presentación de la misma, podrá comenzar la ejecución de las obras, si bien, en ningún caso podrán adquirirse por esta vía derechos en contra de lo establecido por la licencia concedida o por la normativa urbanística vigente.

4.En el caso de que existieran dificultades para la directa adecuación del replanteo a las condiciones de la licencia, el Técnico Municipal decidirá las modificaciones a introducir en el mismo.

Artículo 2.7.10.Cambio de la dirección de obra.

Cuando, por cualquier causa, se prevea el cese en su cargo de alguno de los técnicos directores de obra, se deberá comunicar el hecho al Ayuntamiento por cualquiera de las partes
—promoción o técnico afectado— con quince días de antelación, no pudiendo continuarse las obras hasta que se comunique la entrada en funciones de un nuevo director.

Artículo 2.7.11.Modificaciones del contenido de las licencias.

1.Cuando se pretenda introducir modificaciones de detalle en una licencia durante la ejecución de aquéllas, se deberá notificar el hecho al Ayuntamiento, el cual solicitará informe de los servicios técnicos.

2.Estos, en su informe, analizarán si la modificación es poco relevante y se ajusta a la normativa urbanística vigente, por lo que puede ser aceptada directamente, o si, por el contrario, debe ser objeto de un acuerdo de concesión de licencia específico.

3.En este caso, se comunicará el hecho al titular de la licencia en un plazo no superior a diez días a partir de la presentación de la solicitud, señalando, si fuese necesario, la documentación adicional que el mismo deba presentar.

4.Si transcurriera el plazo señalado sin que el titular de la licencia reciba notificación municipal alguna al respecto, la modificación podrá considerarse aceptada, pudiendo comenzar su ejecución, si bien en ningún caso podrán adquirirse por esta vía derechos en contra de la normativa urbanística vigente.

5.Las modificaciones de importancia del contenido de las licencias deberán ir precedidas en todo caso de la correspondiente licencia, cuya solicitud y tramitación se ajustarán al procedimiento ordinario.

Artículo 2.7.12.Prórroga de las licencias.

1.Solamente podrán prorrogarse los plazos para la iniciación y ejecución de una licencia por causas debidamente justificadas, previa petición por escrito del interesado 15 días antes de producirse la finalización del plazo de ejecución establecido.

2.La duración de la prórroga, que se concederá una sola vez, alcanzará como máximo el período que se estime necesario para la conclusión de las obras o actividades autorizadas, habida cuenta de la parte ya realizada.

3.En cualquier caso, la citada prórroga devengará las correspondientes tasas.

Artículo 2.7.13.Caducidad de las licencias.

1.Las licencias de obras caducarán, previa declaración municipal expresa al respecto, en cualquiera de los siguientes casos:

a)Por no iniciarse las obras, bien en el plazo que al efecto establezca el acuerdo de concesión de la licencia, bien en el término de seis meses, contados desde la notificación de su otorgamiento.

b)En los casos de obras con un plazo de ejecución superior a seis meses, si vencida la mitad del plazo concedido no estuviesen ejecutadas obras por valor que supere el 20% del presupuesto del proyecto completo.

c)Por no haber concluido la obra autorizada en el plazo fijado al conceder la licencia, o, en su caso, en el de seis meses contados desde la notificación de su otorgamiento.

d)Por quedar paralizadas las obras autorizadas por un período superior a seis meses después de su iniciación.

Las citadas obras se considerarán paralizadas aunque se efectúen trabajos esporádicos o complementarios de los ya realizados, entendiendo por tales aquéllos que no supongan una reanudación de la actividad con intensidad suficiente para concluirla dentro del plazo que reste de validez a la licencia.


e)Cuando se incumpla de forma notoria y manifiesta alguna de las condiciones de la licencia.

2.Con carácter general, las licencias de implantación de usos o actividades industriales o terciarios caducarán al paralizarse las mismas y cerrarse el local correspondiente, por un período superior a nueve (9) meses, y, en cualquier caso, al producirse la baja en el Impuesto de Actividades Económicas.

3.Una vez declarada la caducidad de una licencia, será preciso solicitar nueva licencia para finalizar las obras aún no ejecutadas o reanudar la actividad.

Artículo 2.7.14.Deber de reparación y limpieza.

El titular de la licencia estará obligado a reparar los desperfectos que como consecuencia de las obras se originen en las vías públicas y demás espacios colindantes, y a mantener éstos en condiciones de limpieza.

Artículo 2.7.15.Abandono de las obras.

En el supuesto de que las obras objeto de licencia fueran abandonadas, o resultaran paralizadas por haber transcurrido el plazo previsto para su conclusión, el Ayuntamiento realizará subsidiariamente las obras necesarias para garantizar la seguridad y el ornato de las vías públicas o el medio rural, o, en el caso de edificios en uso, la adecuada funcionalidad de los mismos, así como para reponer los elementos de urbanización deteriorados. De su costo responderá el titular de la licencia, y, subsidiariamente, el propietario de la parcela.

Artículo 2.7.16.Finalización de las obras, puesta en uso de los edificios e instalaciones, e inicio de la actividad.

1.El titular de la licencia de obras, una vez finalizadas éstas de acuerdo con ella y con las modificaciones posteriormente autorizadas u ordenadas por el Ayuntamiento, notificará por escrito este hecho a la Corporación, y, en su caso, solicitará la licencia de primera utilización como requisito previo para la puesta en uso del edificio o instalación.

2.Para ello, además de presentar la documentación correspondiente, deberá cumplimentar los siguientes requisitos:

a)Que lo construido reúna las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato público exigidas por las disposiciones legales vigentes, y que sus instalaciones se encuentran en perfecto estado de funcionamiento.

b)Que se hayan ejecutado, en las condiciones establecidas, las obras de urbanización complementarias exigidas.

c)Que se hayan reparado los desperfectos ocasionados en las vías y espacios públicos, y éstos se encuentren en adecuadas condiciones de limpieza.

3.La preceptiva visita de comprobación, previa al inicio de la actividad, a que se refiere el artículo «34» del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, será efectuada en el contexto de la tramitación del expediente de la licencia de primera utilización.

4.El Ayuntamiento no podrá conceder la licencia de primera utilización de forma condicionada, por lo que, si en el preceptivo informe de los servicios municipales se apreciara el incumplimiento de alguno de los requisitos establecidos, deberá denegarse la misma expresamente o suspender el procedimiento, indicando al peticionario las deficiencias observadas y señalándose plazo para subsanarlas, el cual, en ningún caso, podrá superar el establecido para la caducidad de la licencia.

Transcurrido este plazo, el Ayuntamiento podrá proceder a la ejecución subsidiaria de las obras necesarias.

5.La obtención de la licencia de primera utilización será requisito indispensable para la obtención del alta, y posterior conexión, en los servicios urbanos —abastecimiento de agua, suministro de energía eléctrica, teléfonos y, en su caso, suministro de gas—.

TITULO TERCERO

ORDENANZAS REGULADORAS DE EDIFICACION Y USO DE LAS PARCELAS EDIFICABLES

Parte 1.ª Disposiciones de Aplicación General

CAPITULO 3.1.DEFINICIONES BASICAS PARA LA APLICACION DE LAS ORDENANZAS

Artículo 3.1.1.Terminología de conceptos.

A los efectos de la aplicación de las presentes Normas Urbanísticas, los conceptos que seguidamente se expresan tendrán el significado que se define a continuación:

—Alineación de parcela:

Es la línea que, sobre la superficie del terreno urbanizado delimita las parcelas, separándolas tanto de otras parcelas como de los espacios públicos.

—Alineación de edificación:

Es la línea que, sobre la superficie del terreno urbanizado, define la envolvente máxima en planta de la edificación autorizada, sea sobre rasante o bajo rasante.

—Retiro:

Es la distancia, medida en un plano horizontal, desde cualquier punto de la alineación de parcela al punto más cercano de la edificación, incluyendo los vuelos, pero no los aleros.

—Superficie de fachada:

Es la superficie que se erige verticalmente a partir de la alineación de edificación.

—Retranqueo:

Es la distancia desde un punto cualquiera de la fachada, remetido respecto de la superficie de fachada, hasta ésta.

—Medianera:

Es la superficie vertical que, sobre la alineación de parcela común a ambas, delimita dos edificaciones adosadas.

—Altura de edificación:

Es la altura de la superficie de fachada de un edificio, medida con los criterios establecidos en cada caso.

—Altura libre de un espacio cubierto:

Es la distancia más corta desde un punto determinado de la cara inferior del techo terminado de un espacio edificado hasta la superficie del suelo terminado.

—Perfil de edificación:

Número de plantas de una edificación, sea sobre rasante o bajo rasante.

—Pendiente de cubierta:

Pendiente que desde el nivel superior de la superficie de fachada configura la envolvente autorizada del volumen de cubierta.

—Perfil de cubierta:

Sección de la envolvente autorizada del volumen de la cubierta, por un plano vertical y perpendicular a la superficie de fachada.

—Planta Sótano:

Planta situada bajo rasante y enterrada, salvo en el espacio destinado al acceso.

—Planta semisótano:

Planta parcialmente enterrada cuyo piso se sitúa a más de 0,80 m. por debajo de la rasante del terreno urbanizado, y su techo emerge en una altura de más de 1,20 m. Para ser considerada como tal planta, una y otra medida han de ser cumplimentadas en más de un 60% de su perímetro.

—Planta baja:

Primera planta sobre rasante, sobre sótano o semisótano.

—Planta alta:

Planta situada por encima de la planta baja.

—Bajocubierta:

Es aquélla situada directamente bajo el forjado o tablero de cubierta.

—Fachada:

Paramento o plano de cierre exterior del edificio.

—Vuelos:

Son los elementos habitables u ocupables, que sobresalen de la fachada, y que pueden ser cerrados, o, abiertos.


Se denominará profundidad de un vuelo a la distancia desde su parte o elemento más saliente hasta la fachada a que correspondan.

—Aleros:

Elementos volados que configuran el remate de las cubiertas fuera del plano de fachada.

—Patios:

Espacios que se abren en el interior de los edificios con el objeto de garantizar las condiciones de habitabilidad de las viviendas.

—Altillo:

Piso o forjado adicional, autorizable en plantas bajas, indivisibles funcional y jurídicamente de estas, cuya superficie no es computable ni a efectos de aprovechamiento ni de perfil de la edificación.

Artículo 3.1.2.Criterios de cómputo del aprovechamiento edificatorio.

Computarán con carácter general como aprovechamiento edificatorio de un edificio los espacios siguientes:

—Los espacios cubiertos y cerrados con más de 1.80 m. de altura libre —computará la parte de los mismos que supere dicha altura—.

—Los elementos macizos de la edificación.

—Los patios y los conductos de instalaciones de diámetro < 1,50 m.

—Los huecos de ascensores.

—Los balcones, terrazas, solanas y porches de todo tipo, cuando dispongan de cubrimiento y no estén sometidos a servidumbres de uso público. Se computará el 50% de su superficie.

—En las bajocubiertas computarán los espacios y elementos anteriormente señalados, que se destinen de forma predominante a los usos propiciados o admisibles de la parcela; o, que, destinándose a usos auxiliares de los anteriores —instalaciones de servicio o trasteros— no constituyan con los locales ocupados por aquellos una unidad registral indivisible, o, en el caso de los trasteros, cumpliendo este requisito, tengan una superficie útil superior a 15,00 m²(u) por local.

Por el contrario, no computarán en ningún caso como parte del aprovechamiento edificatorio los espacios y elementos siguientes:

—Los sótanos y semisótanos autorizados, debiendo ajustarse estos últimos a las condiciones de edificación establecidas en cada caso en las Normas Particulares.

—Los espacios cubiertos y cerrados con menos de 1,80 m. de altura.

—Los patios y conductos de instalaciones de diámetro > 1,50 m.

—Los porches de uso público en planta baja.

—Los altillos, autorizados con carácter general en las edificaciones industriales.

Artículo 3.1.3.Criterios para la determinación del perfil de edificación.

Se consideran como plantas sobre rasante las plantas baja y altas de la edificación.

Por su parte, la planta bajo cubierta no se considera como planta adicional en la regulación del perfil de edificación, si bien, computa como aprovechamiento edificatorio conforme a los criterios establecidos en el artículo anterior.

Se considerarán como plantas bajo rasante los sótanos y semisótanos.

Artículo 3.1.4.Criterios para la medición de la «altura de edificación» y de la «altura en fachada» de las distintas plantas de los edificios.

La altura de la edificación se medirá tomando como referencia inferior el punto más bajo de la superficie de fachada en su encuentro con el terreno urbanizado, y, como referencia superior el nivel del punto más alto de la superficie de fachada, o de la intersección de ésta con el plano de cubierta, salvo en el caso de las buhardas autorizadas, que no serán objeto de consideración.

Artículo 3.1.5.Condiciones de edificación aplicables con carácter general.

1.Con carácter general, y, sin perjuicio de las condiciones más restrictivas que en cada caso puedan establecer las Normas Particulares de las Areas de Intervención Urbanística o el planeamiento de desarrollo, se autoriza, con carácter general, la construcción de dos (2) plantas de sótano en las construcciones que se realicen en el término municipal.

2.Sin perjuicio de que las Normas Particulares o el planeamiento de desarrollo establezcan condiciones más restrictivas, el nivel del suelo acabado de la segunda planta sobre rasante —o primera planta alta— se situará a una altura máxima de 4,50 m. medidos desde la rasante del terreno urbanizado.

3.La altura libre mínima de las plantas altas, fijada conforme a los criterios establecidos en las presentes Normas Urbanísticas, será de 2,45 m.

En los supuestos de sustitución de edificaciones preexistentes que dispusiesen de una altura inferior a la citada, se autorizará el incremento de la altura total de la edificación con el fin de dotar a dichas plantas de la altura mínima señalada. Ahora bien, este criterio no será de aplicación en lo referente a la altura de las plantas bajocubierta.

Parte 2.ª Ordenanzas Reguladoras aplicables en los suelos Urbano y apto para urbanizar

CAPITULO 3.2. ORDENANZAS GENERALES DE EDIFICACION Y USO APLICABLES EN LAS PARCELAS DE USO RESIDENCIAL (Parcelas «a»)


SECCION 1.ª Condiciones generales de regulación de la forma de la edificación aplicables en las parcelas de uso residencial (Parcelas «a»)

Artículo 3.2.1.Condiciones generales.

1.Regulación indirecta en base a las alineaciones de la edificación.

Será aplicada en zonas integradas por parcelas con desarrollos edificatorios y de urbanización consolidados y configurados por edificaciones cuya alineación coincide con la de la parcela correspondiente. Esas edificaciones conforman fachadas contínuas con un perfil de edificación relativamente homogéneo, y colindantes con espacios públicos limítrofes —calles, espacios libres, etc.—, cuando menos en una de esas fachadas.

En esos casos, la superficie edificable se regula indirectamente, a través de la forma de la edificación existente, y no de forma expresa.

La edificación ocupará la totalidad o parte del volumen comprendido entre las superficie de fachada y medianeras resultantes, si las hubiere, hasta la altura de la edificación máxima autorizada en cada parcela, a partir de la cual, y entre la fachada principal y secundaria, se limita por la superficie de cubierta, configurada con arreglo al perfil edificatorio.

La altura se medirá en cada parcela en el punto medio del frente de la misma, en la situación más desfavorable, estableciéndose regulaciones específicas respecto a vuelos y retranqueos, así como respecto a la apertura de patios interiores, dentrro del aprovechamiento edificatorio autorizado.

Esas parcelas son susceptibles de tres modalidades de intervención edificatoria:

—Intervenciones de conservación en edificios catalogados con nivel de conservación estricta, que no se podrán derribar, ni modificar en su volumetría y tratamiento exterior.

—Intervenciones de reforma y rehabilitación de edificios existentes, en los que los elementos reformados —incluidos levantes en aquellos casos en los que la edificación existente no alcanza la altura de edificación máxima autorizada— deberán cumplimentar las condiciones de edificación establecidas.

—Intervenciones de sustitución de edificios, para los que se definen las correspondientes alineaciones de edificación, que se desarrollarán en su integridad con arreglo a las condiciones de edificación establecidas.

2.Regulación en base a alineaciones, aprovechamiento edificatorio y ordenanzas de parcela expresa y directamente definidas.

Será aplicada, fundamentalmente, en parcelas de nuevo desarrollo.

Se estará, a ese respecto —alineaciones, aprovechamiento, altura, perfil, etc.— a lo dispuesto en las Normas Particulares de las Areas de Intervención Urbanística y en los planos incluidos en el presente proyecto, así como, en su caso, en el planeamiento que se formule en desarrollo del mismo.

3.Condiciones referidas a las rasantes y niveles de apoyo de la edificación, aplicables con carácter general en las parcelas de uso residencial.

En las áreas ya urbanizadas se consolidan los niveles y rasantes de apoyo de las edificaciones, si bien, en las intervenciones de reurbanización se podrán introducir reajustes dentro de las posibilidades de adaptación establecidas con carácter general para los proyectos de obras de urbanización.

En las áreas o elementos de nueva urbanización, los proyectos de urbanización definirán la configuración definitiva de los niveles y rasantes, tomando como referencia los niveles de los puntos más significativos que se definen de forma expresa en el plano «II.10» del presente proyecto.

Artículo 3.2.2.Condiciones generales de regulación de la forma de la edificación aplicables en las parcelas «a.10. Residencial de Edificación Abierta».

1.Alineaciones.

Las alineaciones de la edificación, en la totalidad de las fachadas, y, en su caso en subsuelo, serán las grafiadas en el plano «II.10» del presente proyecto.

2.Parcelación.

Tratándose de edificaciones consolidadas, y sin perjuicio de los reajustes y previsiones establecidos, en su caso, en las Normas Particulares o en el planeamiento de desarrollo, se consolida la parcelación existente vinculada en cada caso a aquellas. En ese sentido, las intervenciones de sustitución de dicha edificación incidirán obligatoriamente en la totalidad de la existente en dicha parcela.

En los restantes casos, la parcelación se ajustará a los criterios establecidos tanto en las correspondientes Normas Particulares como en el planeamiento que se formule en su desarrollo.

No se admitirá la agregación de dos o más parcelas en las operaciones de sustitución de las edificaciones, salvo en aquellos supuestos en los que las presentes Normas Subsidiarias delimiten Unidades de Ejecución.

3.Altura y perfil máximos de la edificación.

Sin perjuicio de la consolidación de edificaciones que la superen, la altura máxima sobre rasante de dichas edificaciones será de 12,60 m.

Por su parte, asimismo sin perjuicio de la citada consolidación, el perfil de edificación máximo será de cuatro (4) plantas sobre rasante y dos (2) bajo rasante.

4.Aleros.

El saliente máximo del vuelo del alero sobre la superficie de fachada será de 1,10 m. En los tramos de fachada en los que existan vuelos, aquél podrá sobresalir 40 cm. respecto de estos.

5.Vuelos y retranqueos.

Los vuelos podrán ser cerrados —miradores, galerías y similares— y abiertos —balcones, terrazas y análogos—.

Los vuelos ocuparán en cada fachada de la edificación no más del 40% de la longitud de su frente, multiplicado por su número de plantas, pudiendo acumularse los mismos en una o varias de las plantas. Su profundidad sobre la superficie de fachada no excederá 70 cm.


Tan sólo se permitirán vuelos a partir de una altura superior a 3,00 m. sobre la rasante del espacio público o del terreno urbanizado al que den frente.

Se consolidan, no obstante, los vuelos existentes.

Por su parte, los retranqueos serán libres, no superando su fondo la mitad de su frente.

6.Cubiertas.

Se ejecutarán preferentemente a dos, tres o cuatro aguas, y se adaptarán a las características y disposición de las preexistentes, debiendo cumplir en cualquier caso las condiciones generales de perfil autorizado establecidas. La pendiente máxima autorizada para los faldones de cubierta será del 40%.

Del perfil autorizado de cubierta, sólo podran sobresalir las chimeneas; conductos de ventilación o refrigeración; claraboyas; lucernarios paralelos a la superficie de cubierta y de altura inferior a 0,40 m.; buhardas de frente máximo de 1,20 m., separadas al menos 2,40 m. entre sí, y de altura inferior a la cumbrera del edificio; antenas de radio y televisión y demás elementos técnicos de las instalaciones que, necesariamente, deban elevarse sobre la cubierta.


7.Patios.

Se autorizan en las siguientes condiciones:

—La dimensión del patio interior o de parcela será la precisa para que pueda inscribirse en su interior un círculo de diámetro igual aun tercio de su altura, con un diámetro mínimo de 3 metros, sin que en punto alguno de sus plantas se produzcan estrechamientos de menos de 2 metros.

—Los patios podrán cubrirse en su coronación con claraboyas, siempre que se deje un espacio periférico libre, sin cierre de clase alguna, entre la claraboya y las paredes del patio, con una superficie mínima de ventilación del 20% de la superficie en planta del patio.

—El suelo del patio estará dotado de sumideros de agua.

—Sobre ese suelo no podrá efectuarse construcción alguna.

—El pavimento del patio no podrá estar situado a más de 0,60 m. por encima del nivel del suelo de la dependencia a iluminar o ventilar.

8.Espacios de uso privado no edificables sobre rasante.


No se admitirá en ellos construcción de ningún tipo.

Será obligatoria, en todo caso, la construcción de cierres, con arreglo a lo establecidos en el artículo 3.2.22. de las presentes Normas Urbanísticas, en las separaciones con otras fincas, y en su límite con los espacios públicos.

Artículo 3.2.3.Condiciones generales de regulación de la forma de la edificación aplicables en las parcelas «a.20. Residencial de Edificación de Bajo Desarrollo».

1.Alineaciones.

Serán de aplicación las condiciones establecidas en el apartado 1 del artículo anterior.

El perímetro en planta de los sótanos o semisótanos no podrá sobresalir en ningún caso del ámbito señalado.

2.Parcelación.

Tratándose de edificaciones existentes y que el presente proyecto consolida, se consolidan asimismo las parcelas vinculadas a las mismas, con sus características y condicionantes, sin que se autorice su segregación o agrupación a otras, salvo que la totalidad o parte de los terrenos correspondientes se integren en Unidades de Ejecución delimitadas.

Por su parte, tratándose de nuevos desarrollos, la parcelación se ajustará a los criterios establecidos tanto en el presente proyecto como en le planeamiento que se formule, en su caso, en su desarrollo.

3.Altura y perfil máximos de la edificación.

Sin perjuicio de la consolidación de edificaciones que la superen, la altura máxima sobre rasante de dichas edificaciones será de 9,60 m.

Por su parte, asimismo sin perjuicio de la citada consolidación, el perfil de edificación máximo será de tres (3) plantas sobre rasante y dos (2) bajo rasante.

4.Aleros.

En los tramos de fachada en los que se dispongan vuelos, la profundidad de los aleros cumplirán las mismas reglas establecidas para dichos vuelos, autorizándose que sobresalgan respecto de estos últimos en 0,40 m.

En los tramos en los que no se disponga de vuelos, su profundidad será de 1,10 m.

5.Vuelos y retranqueos.

En los nuevos edificios —sustituyan o no a otro preexistente— podrán construir cuerpos salientes sobre la vía pública o espacio libre colindantes.


Los vuelos podrán ser cerrados —miradores, galerías y similares— y abiertos —balcones, terrazas y análogos—.

Los vuelos cerrados ocuparán en cada fachada de la edificación no más del 30% de la longitud de su frente, multiplicado por su número de plantas, pudiendo acumularse los mismos en una o varias de las plantas. Su profundidad sobre la superficie de fachada no excederá de 80 cm.


Los vuelos abiertos se ajustarán a los mismos criterios establecidos para los cerrados.

La suma de los vuelos abiertos y cerrados no superará en cualquier caso el 40% de la longitud de cada frente de fachada en la que estén situados, medido con el mismo criterio antes señalado. En frentes de fachada de longitud inferior a 5,00 m., se autorizará en cualquier caso la disposición de vuelos en un frente máximo de 3,00 m.

La distancia mínima entre cualquier punto de un vuelo y la finca colindante será de 2,00 m.

6.Cubiertas.

Su composición será libre, debiendo preferentemente realizarse a cuatro, tres o dos aguas, y cumplirán en cualquier caso las condiciones generales de perfíl autorizado establecidas. La pendiente máxima autorizada para los faldones de cubierta será del 40%.

Del perfil autorizado de cubierta, sólo podran sobresalir las chimeneas; conductos de ventilación o refrigeración; claraboyas; lucernarios paralelos a la superficie de cubierta y de altura inferior a 0,40 m.; antenas de radio y televisión y demás elementos técnicos de las instalaciones que, necesariamente, deban elevarse sobre la cubierta.

7.Espacios de uso privado no edificables sobre rasante.


Se autorizarán exclusivamente arcones para la guarda de aperos.

Será obligatoria, en todo caso, la construcción de cierres, con arreglo a lo establecidos en el artículo 3.2.22. de las presentes Normas Urbanísticas, en las separaciones con otras fincas, y en su límite con los espacios públicos.

SECCION 2.ª Condiciones de uso aplicables en las parcelas de uso residencial («Parcelas a»)

Artículo 3.2.4.Régimen general de implantación de los usos autorizados en las parcelas de uso residencial («Parcelas a»).

1.Las parcelas de uso residencial se destinarán de forma predominante al uso de vivienda de acuerdo con el régimen de calificación general asignado a la zona de uso global en la que se integran.

2.Por su parte, la implantación de los restantes usos autorizados en dichas parcelas se ajustará a los cirterios establecidos en los apartados siguientes de este mismo artículo. En todo caso, su autorización se entenderá supeditada a su compatibilidad con el uso residencial predominante.

3.Régimen general de uso de las parcelas «a.10. Residencial de Edificación Abierta».

A.Viviendas.

Se implantarán exclusivamente en las plantas sobre rasante.

B.Usos industriales.

Exclusivamente en planta baja.

C.Usos terciarios.

—Uso hotelero.

—En planta baja, entreplanta y/o primera planta.

—Ocupando la totalidad de la parcela y de las plantas de la edificación.

—Uso comercial.

En planta baja o entreplanta, con acceso independiente al de las viviendas.

—Uso de oficina.

—En idénticas condiciones al uso comercial.

—En primera planta, con acceso común al de las viviendas.

—En plantas altas, exclusivamente en la modalidad de despachos profesionales, y, en todo caso, como uso complementario de una determinada vivienda, con una limitación máxima de 60 m² de superficie.

—Ocupando la totalidad de la parcela.

—Usos recreativos.

En idénticas condiciones al uso comercial.

—Usos terciarios diversos.

En las mismas condiciones que los usos de oficina.

En caso de incorporar usos de hostelería auxiliares, deberán instalarse en planta baja.

D.Usos de equipamiento comunitario.

En las mismas condiciones que los usos hoteleros.

E.Garaje.

Sin perjuicio de que, sea en las correspondientes Normas Particulares o en el planeamiento pormenorizado, se autorice su implantación en otros emplazamientos, los garajes serán habilitados preferentemente en las plantas bajo rasante.

4.Régimen general de uso de las parcelas «a.20. Residencial de Edificación de Bajo Desarrollo».

A.Viviendas.

Se implantarán exclusivamente en las plantas sobre rasante.

B.Usos industriales.

Exclusivamente en planta baja.

C.Usos terciarios.

—Uso hotelero.

—En planta baja, entreplanta y/o primera planta.

—Ocupando la totalidad de la parcela y de las plantas de la edificación.

—Uso comercial.

En planta baja o entreplanta, con acceso independiente al de las viviendas.

—Uso de oficina.

—En idénticas condiciones al uso comercial.

—En primera planta, con acceso común al de las viviendas.

—En plantas altas, exclusivamente en la modalidad de despachos profesionales, y, en todo caso, como uso complementario de una determinada vivienda, con una limitación máxima de 60 m² de superficie.

—Ocupando la totalidad de la parcela.

—Usos recreativos.

En idénticas condiciones al uso comercial.

—Usos terciarios diversos.

En las mismas condiciones que los usos de oficina.

En caso de incorporar usos de hostelería auxiliares, deberán instalarse en planta baja.

D.Usos de equipamiento comunitario.

En las mismas condiciones que los usos hoteleros.

E.Garaje.

Sin perjuicio de que, sea en las correspondientes Normas Particulares o en el planeamiento pormenorizado, se autorice su implantación en otros emplazamientos, los garajes serán habilitados preferentemente en las plantas bajo rasante.

5.Condiciones de uso de los locales de sótano y semisótano.

Se destinarán exclusivamente a usos anejos y auxiliares
—garajes; trasteros; instalaciones de servicio del edificio y/o de los locales y viviendas del mismo—, tanto del uso residencial predominante como de los restantes usos en su caso autorizados, que se desarrollen en las plantas sobre rasante de la edificación de la que formen parte.

Siempre que se establezca una dotación mínima de plazas de garaje, y se autorice su implantación en el sótano o semisótano, únicamente podrán habilitarse otros usos en esos espacios, una vez que se reserve y garantice la superficie necesaria para cumplimentar la dotación establecida.

Se autoriza asimismo la implantación de usos que impliquen despacho al público o estancia continuada de personas en aquellas partes de los semisótanos que tengan acceso directo desde el exterior, estén situados a menos de 1,50 m. por debajo de la rasante del terreno y den frente a tramos de fachada con una altura superior a 1,20 m. En todo caso, esos locales quedarán sujetos al resto de las limitaciones de uso establecidas en este mismo artículo, y entre ellas a la prohibición de constituirse como unidades registrales independientes, debiendo configurar en todo caso una unidad funcional con locales situados en la planta inmediatamente superior.

En el resto de los locales de sótano y semisótano se prohiben expresamente las actividades de despacho al público, o que den lugar a la estancia continuada de personas.

6.Condiciones de uso de los locales de planta baja.

—Los locales situados en las plantas bajas y entreplantas podrán destinarse bien a usos residenciales, bien a usos auxiliares de viviendas localizadas en las plantas superiores, y con las que deberán constituir una unidad registral indivisible. A su vez, determinados elementos técnicos de las instalaciones caracterizados por las fuertes cargas que tranmiten al suelo en que se apoyan —depósitos; maquinarias de ascensores; cuartos de calderas; etc.— se implantarán preferentemente bien sobre el terreno, bien en sótanos y semisótanos si existieren.


—Además, esos mismos locales podrán destinarse a otros usos autorizados, con las limitaciones y en las condiciones establecidas en cada caso.

7.Condiciones de uso de las plantas altas.

—Se destinarán de forma prioritaria a usos residenciales, así como a otros usos auxiliares de los mismos, con excepción de los elementos técnicos de las instalaciones que deban situarse directamente sobre el terreno o que puedan causar molestias a los ususarios de los locales destinados a los usos residenciales.

Se autoriza asimismo la implantación de usos compatibles con la vivienda.

—Sin perjuicio de la utilización residencial prioritaria señalada, podrán asimismo autorizarse en dichas plantas altas otros usos autorizados, en las condiciones establecidas en cada caso en este mismo proyecto.

8.Condiciones de uso de las plantas bajocubierta.

—Se destinarán de forma prioritaria a la implantación de los elementos técnicos de las instalaciones y de trasteros anejos a las viviendas del edificio.

—Asimismo, cuando los locales resultantes reunan las condiciones de altura, iluminación y ventilación, aislamiento térmico, etc. establecidas tanto en este proyecto como en las disposiciones legales vigentes, se podrán autorizar usos de vivienda, en las siguientes condiciones:

* En edificaciones residenciales existentes y consolidadas.

En ningún caso podrán configurar fincas registrales independientes, debiendo inscribirse, si antes no lo estuvieran, como anejos locales de vivienda situados en plantas inferiores de la misma edificación.

En ningún caso, se autorizará su utilización como vivienda independiente.

Si la vivienda a la que se adscriban está situada en la planta inmediatamente inferior y se establece relación directa entre ambos locales por una escalera interior, se podrá autorizar la utilización de las habitaciones que reunan las condiciones de habitabilidad exigidas como dormitorios, pudiéndose disponer en tal caso en el bajocubierta.

Si no se establece la relación directa exigida en el párrafo anterior o no resulta posible hacerlo por no existir relación espacial directa entre ambos locales, no se autorizará su utilización como vivienda.

* En los edificios de nueva construcción en los que el aprovechamiento edificatorio se regula a través de ordenanzas de edificación y aprovechamiento, se entenderán aplicables las condiciones anteriores.

* En los edificios de nueva construcción en los que se asigne a la parcela una superficie edificable y un número de viviendas máximo, se computará en todo caso la superficie de bajocubierta con altura superior a 1,80 m.

En ningún caso se autorizará la instalación de viviendas independientes en dicha planta.

9.Condiciones de uso de los porches y áreas privadas no edificables sobre rasante.

—Espacios privados no sometidos a servidumbre de uso público.

Los espacios no edificables sobre rasante adscritos a parcelas de uso residencial podrán destinarse con carácter general a huertas, jardines y áreas de estancia propias de los habitantes de la edificación a la que estén adscritos, así como a accesos peatonales a la misma.

Cuando la entidad superficial de los terrenos adscritos a la parcela lo permita, y así se autorice expresamente, esos espacios podrán destinarse además, a acceso de vehículos y aparcamiento em superficie, si la parcela dispone de acceso rodado directo; a usos deportivos privados y a la implantación de depósitos de gases licuados.

—Espacios descubiertos y porches, sometidos a servidumbre de uso público.

Se destinarán a usos de estancia y circulación peatonal de libre acceso, sin otras posibles restricciones que la implantación de terrazas de bares, kioskos de venta y otros usos similares en régimen de concesión.

SECCION 3.ª Condiciones generales de habitabilidad de los locales en los edificios de uso residencial (dimensiones de los espacios, requisitos funcionales y dotación de instalaciones básicas)

Artículo 3.2.5.Condiciones generales.

1.Los edificios destinados a usos residenciales que se construyan al amparo de las presentes Normas Subsidiarias cumplimentarán los requisitos generales de habitabilidad exigidos por la normativa general vigente.

2.Asimismo se aplicarán con carácter complementario las disposiciones sobre la materia contenidas en las normas reguladoras de las Viviendas de Protección Oficial o, en las que se dicten en sustitución de las mismas, cuando las viviendas se tipifiquen como tales.

3.No serán aplicables a las parcelas ocupadas por edificios catalogados aquellas especificaciones contenidas en la presente sección que resulten contradictorias con el objetivo prioritario propuesto para las mismas de preservación de la tipología edificatoria existente, o hagan inviable el desarrollo edificatorio. A tal efecto, y, previa consulta al respecto, los Servicios Técnicos Municipales propondrán la solución alternativa a adoptar.

Artículo 3.2.6.Condiciones aplicables a los locales destinados a vivienda.

1.Programa y dimensiones generales de la vivienda.

a)Dimensión mínima de vivienda:

No podrán construirse viviendas cuya superficie útil sea inferior a 40 m².

b)Programa mínimo:

Toda vivienda tendrá como mínimo, los siguientes espacios o dependencias de diferente uso:

—Habitación comprendiendo estancia, cocina y comedor, con 20 m², como mínimo de superficie útil, o bien, habitación destinada a estancia de 16 m² útiles y cocina de 7 m² útiles de superficie mínima (incluso lavadero). En la estancia deberá poder inscribirse un círculo de 3 m. de diámetro.


—Dormitorio que pueda albergar dos camas, con una superficie no inferior a 10 m2 de superficie útil.

—Aseo conteniendo lavabo, inodoro y plato de ducha o polibán o bañera corta, no inferior a 3,5 m² de superficie útil.


—Tendedero de ropa de 2 m² de superficie.

c)Tamaño promedio de las viviendas:

En cada unidad objeto de licencia las viviendas tendrán, por término medio (superficie total destinada a vivienda, dividida por el número de viviendas) una dimensión no inferior a 80 m²(t) en parcelas a.10, —excepción hecha de los edificios incluidos en unidades de ejecución en las que el tamaño medio referido a éstas será el resultante del aprovechamiento edificatorio y número de viviendas máximo establecido—, y a 150 m²(t) en parcelas a.20, excluyendo de dicha superficie las correspondientes a elementos auxiliares tales como garajes, trasteros, etc.

2.Dimensiones mínimas de las habitaciones y piezas.

a)Superficie útil:

Cocina: 7 m².

Cocina-comedor o cocina-estar: 20 m².

Sala o cuarto de estar: 16 m² (se podrá inscribir un círculo de 3 m. de diámetro).

Dormitorio individual: 6 m².

Dormitorio doble: 10 m².

Baño completo: 3,5 m².

b)Anchura libre mínima:

—Los pasillos, y en general todos los espacios de paso, tendrán un ancho mínimo de 0,90 m. si bien se admitirá que puntualmente debido a los salientes de pilares u otros elementos se reduzca hasta 0,85 m.

—Las escaleras interiores, si las hubiera, dispondrán de una anchura mínima de 0,85 m. cuando no queden limitadas entre paredes. En este caso tendrán al menos 0,90 m.


—El vestíbulo tendrá una anchura mínima de 1,20 m.

c)Altura libre mínima:

—La altura libre mínima en toda unidad de vivienda será 2,45 m., salvo en los aseos, pasillos y pequeñas dependencias de almacenamiento, u otros espacios no destinados a la estancia prolongada de personas, donde se podrá reducir a 2,20 m.


—Asimismo, se admitirá que las piezas abuhardilladas se dediquen a la estancia de personas si su altura libre es igual o superior a la mínima establecida en un 40% de su superficie.


3.Condiciones de iluminación y ventilación de las habitaciones.

a)Toda vivienda tendrá, al menos un hueco con apertura sobre las fachadas exteriores del edificio, que tendrá el destino de sala de estar, en sus modalidades de sala-dormitorio o cocina-estar.

b)Los espacios destinados a sala o cuarto de estar, dormitorio, cocina y comedor tendrán huecos de iluminación natural y de ventilación abiertos directamente al exterior —o en su caso a patio— y, practicables al menos en 1/3 de su área. La extensión total de los huecos será, como mínimo, de 1/10 de la superficie en planta de los recintos correspondientes y, en cualquier caso, no inferior a 1 m².


c)Los cuartos de aseo tendrán huecos de ventilación al menos de 0,40 m², y los retretes (inodoro y lavabo) de 0,25 m². Pero podrán sustituir esos huecos por alguno de los siguientes sistemas:

1.—Ventilaciones por conducto, de acuerdo con las normas técnicas NTE-ISV «Instalaciones de Salubridad: Ventilación», aprobadas por Orden de 2 de julio de 1975, o con las normas que en el futuro sustituyan a las citadas.

2.—Ventilación forzada por medios mecánicos que garanticen un caudal mínimo de extracción de treinta metros cúbicos por hora (30 m³/hora).

d)La cocina dispondrá de un conducto de extracción de vahos, con salida a la cubierta o parte superior del edificio, a los que se añadirán los conductos específicos necesarios en función de las instalaciones adoptadas en las mismas (extractor de humos, gas, etc.).

4.Organización funcional de las viviendas.

La compartimentación de los espacios deberá cumplir las siguientes condiciones:

—Los aseos serán siempre recintos independientes.

—Al menos un dormitorio será siempre recinto independiente.

—Todo dormitorio tendrá acceso desde los espacios de circulación o desde la estancia y en ningún caso dispondrá de acceso único desde otro dormitorio.

—El acceso a los aseos y cuartos de baño deberá efectuarse desde los espacios de circulación, salvo en el caso de que, habiendo más de un cuarto de aseo, uno de ellos cumpla la condición exigida, lo que permitirá que los demás puedan ser incorporados a dormitorios, con acceso directo desde ellos.

—Las viviendas de cuatro dormitorios deberán contar obligatoriamente con dos cuartos de aseo completos.

5.Condiciones de los accesos a los locales de vivienda.

a)Portales.

—La anchura mínima será de 2,20 m. y la longitud mínima de 2,00 m., medida desde el plano formado por la puerta de acceso.

—La puerta de acceso al portal tendrá una anchura igual o mayor que la de la escalera o suma de ellas si hubiese varias, con un mínimo de 1,40 m. de luz, pudiendo una de las hojas mantenerse fija con elementos de ferretería móviles.


—En el portal no podrán abrirse puertas de acceso a los locales de planta baja, y sótanos, si éstos se destinan a usos no relacionados de forma directa con la comunidad de viviendas.


b)Escaleras.

—El ancho mínimo del espacio de escalera, entre paramentos, será de 2,20 m. y el de los tramos, medido asímismo entre los paramentos que los limiten (pared de la caja de escaleras y barandado, antepecho o cierre del hueco del ascensor)será de 1,00 m.

—La anchura mínima de la huella, sin contar el vuelo o moldura, será de 27 cms., y la altura de la tabica no excederá de 18 cm.

—El número máximo de peldaños en un sólo tramo de escalera será 18.

—En las escaleras curvas, la anchura mínima de la escalera 1,10 m., y los peldaños tendrán una dimensión de huella mínima de 0,25 m., medida a 0,45 m. de la línea interior del pasamanos, salvo en viviendas unifamiliares y en el interior de las mismas.

—Las mesetas con puertas de acceso a locales o viviendas tendrán un fondo mínimo de 1,20 m.

—Las mesetas intermedias, sin puertas de acceso a locales o viviendas, tendrán un fondo mínimo igual a la longitud del peldaño.

—La distancia mínima, desde la arista de los peldaños de mesetas con puertas, a éstas, será de 25 cms.

—Se prohiben las mesetas en ángulo, las mesetas partidas y las escaleras compensadas, salvo en viviendas unifamiliares y en el interior de las mismas.

—La altura mínima del pasamanos de escalera será 0,95 m., medidos en la vertical de la arista exterior de la huella.


—La separación máxima entre balustres de barandillas y antepechos, medida horizontalmente será de 12 cms.

—La configuración de la caja de escaleras permitirá, en cualquier caso, la evacuación de una persona en camilla.

—Las escaleras recibirán ventilación y luz directa desde alguna fachada o desde un patio con una ventana, al menos, por planta alta, cuya superficie no será inferior a 1,00 m2.


c)Ascensores.

—Será obligatoria la instalación de ascensor en todo edificio en el que alguna planta destinada a vivienda, se sitúe a una altura sobre el nivel de la rasante del acceso medido en el eje del portal, superior a 10,75 m.

—La altura del arranque del ascensor se acomodará al nivel de referencia señalado en el párrafo anterior.

—En los edificios existentes se podrán instalar ascensores en las cajas de escaleras o en los patios, siempre que el espacio libre resultante en aquella y éstos cumpla las dimensiones y reúna las características exigidas por tales elementos en el párrafo anterior.

Artículo 3.2.7.Condiciones aplicables a los locales destinados a otros usos autorizados.

1.Altura libre mínima.

La altura libre mínima en este tipo de locales será 2,60 m. en los espacios de superficie inferior 40 m², 2,80 m. en los de superior inferior a 80 m², pero mayor que 40 m² y 3,00 en los que superen los 80 m². Asimismo, se autorizará que en las

dependencias auxiliares destinadas a aseos o almacén, no susceptibles de otro uso, la altura libre se reduzca a 2,20 m., y, bajo altillos que cumplan las condiciones establecidas en el epígrafe 7 del presente artículo, 2,40 m., si bien, los locales que presenten esas características no podrán destinarse a la estancia prolongada de personas.


2.Acceso.

Todos los locales de planta baja tendrán acceso directo desde el exterior del edificio.

3.Superficie mínima.

La superficie útil de cada uno de esos locales no será inferior a 25 m².

4.Superficie mínima de venta al público.

La zona destinada a venta al público en cada local comercial tendrá una superficie no inferior a 10 m².

5.Ventilación.

La parte de los locales comprendidos en el presente artículo destinada a la estancia continuada de personas, tendrá iluminación y ventilación natural ayudada por la artificial, si fuese preciso, de tal forma que se asegure una renovación del aire mínima de cuatro volúmenes por hora. Para esta última se exigirá, la presentación de un proyecto detallado de la instalación, avalado por un facultativo competente en la materia, que deberá ser aprobado por el Ayuntamiento.

La ventilación natural deberá disponer de huecos practicables al menos en una tercera parte, de superficie total no inferior a 1/10 de la cabida de la parte del local para cuyo servicio se establezcan.

En previsión de este tipo de necesidades, los edificios de nueva planta deberán disponer conducciones para ventilación de los locales destinados a usos no residenciales en planta baja o entreplanta, independiente de las de las viviendas, con unas dimensiones mínimas de 900 cm2 por cada 200 m² de locales y fracción.

En los casos de actividades de hostelería o recreativas que incorporen cocina, freidora, asador, plancha, horno u otra instalación similar se dispondrá obligatoriamente un conducto independiente de evacuación de humos y gases de sección mínima 200 cm2 hasta 2,00 m. por encima del alero, el cual deberá discurrir por el interior del edificio prohibiéndose expresamente su instalación en fachada o en patios.


Los locales y dependencias dedicados exclusivamente a trasteros y almacenes podrán tener sólo iluminación y ventilación artificiales.

6.Dotación de aseos.

Cada uno de los locales dispondrá de un cuarto de aseo situado en su caso en locales de sótano o semisótano —inodoro y lavabo, como mínimo—, cuyo sistema de iluminación y ventilación será alguno de los previstos para los baños y retretes de las viviendas.

7.Altillos en plantas bajas.

a)Sólo se autorizan aquellos que formen parte integrante del local de planta baja, sin salida independiente a un elemento común del edificio o a otra finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local una unidad registral.


b)Unicamente podrán construirse estos pisos en locales cuya altura libre no sea menor de 4,80 m. La altura mínima libre será de 2,40 m. en la parte baja y de 2,20 m. en el altillo.


c)La superficie máxima no podrá exceder del 40% de la superficie del suelo del local de planta baja al cual corresponden.

d)Los altillos autorizados no podrán utilizarse como vivienda, ni para el servicio al público, ni para la permanencia continuada de personas.

Artículo 3.2.8.Condiciones de los locales destinados a garaje.

1.Superficie y dimensiones mínimas.

La superficie mínima útil de los garajes será de 20 m² por vehículo, incluída en ella la que correponde a aceras, pasillos de maniobras, etc., pero no a la destinada a servicios sanitarios, si las hubiese, u otros usos (como almacenillos), salvo en viviendas unifamiliares.


La dimensión mínima por plaza de garaje, sin considerar accesos, vestíbulo de llegada de ascensores, etc, será de 2,20 por 4,50 metros.

2.Altura libre mínima.

La altura libre mínima será de 2,20 m. en el conjunto del local.

3.Accesos.

—Los garajes deberán tener un acceso con una anchura mínima tres metros para garajes de 1.ª categoría y de cinco metros para garajes de 2.ª categoría. Este último podrá desdoblarse en dos accesos independientes de tres metros de anchura mínima.

—Las rampas rectas no podrán sobrepasar la pendiente del 18% y, las rampas de vuelta o giro, el 15%; su anchura mínima será de 3 metros, con el sobreancho necesario en las curvas, y su radio de curvatura medido en el eje será como mínimo de seis metros.


—Todos los garajes dispondrán de una meseta con una anchura igual a la del acceso reglamentario, con un fondo mínimo, antes de comenzar la rampa, de cinco metros, sin incluir en esta superficie la de uso público (como aceras de peatones, etc). La rasante de dicha meseta tendrá una pendiente máxima del 3%.

—La altura libre suelo-techo en esta zona de meseta en el caso de estar cubierta, será como mínimo de 2,40 metros y los puntos más bajos en el umbral bajo viga de 2,10 metros.

—El garaje podrá estar comunicado con el ascensor o escalera del inmueble, en cuyo caso deberá disponer de un vestíbulo de aislamiento intermedio, con puertas blindadas de cierre automático excepto cuando se trata de garajes de viviendas unifamiliares.

—En los garajes de 1.ª categoría, podrá sustituirse la rampa de acceso por un elevador o montacargas, debiendo disponerse en tal caso una meseta de salida de características similares a las exigidas cuando se dispone de rampa.

4.Ventilación.

En los locales destinados a usos de garaje, la ventilación natural o forzada estará proyectada con suficiente amplitud para impedir la acumulación de vapores y gases. Se hará por medio de patios o chimeneas previstos para su ventilación exclusiva, y a esos patios o chimeneas no abrirán más huecos que los del garaje. Las chimeneas sobrepasarán un metro de altura de la cubierta.

La ventilación de los garajes se realizará como mínimo mediante los sistemas siguientes:

—Los garajes de menos de 20 plazas requerirán un tubo de ventilación de 30 x 30 de sección hasta la cubierta o una ventana de superficie mínima 0,30 m² por plaza; los de 20 plazas hasta 30, tubo de 40 x 40 o ventana de las dimensiones anteriores; y los de más de 30 plazas, dos tubos de las medidas anteriores colocados en extremos opuestos del garaje, requiriéndose en su caso un estudio especial de ventilación tal que se consiga un mínimo de 8 renovaciones de aire por hora.

5.Garajes en viviendas unifamiliares.

En viviendas unifamiliares se admiten las siguientes condiciones de los garajes anexos:

a)Las dimensiones mínimas de la plaza serán de 2,55 metros y 4,80 metros de anchura y longitud, respectivamente.

b)El ancho mínimo del camino de acceso y de la rampa, si la hubiese será de 2,70 metros.

c)La espera o mesetas de rampa será, como mínimo, de 2,70 metros por 3,50 metros, con una pendiente máxima del 18% en el desarrollo de la rampa.

d)Se admite la ventilación natural por comunicación directa del garaje con el exterior.

e)Deberá disponer de desagüe o pozo filtrante a la red.


SECCION 4.ª Condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones en los edificios de uso residencial

Artículo 3.2.9.Condiciones generales.

1.Los edificios destinados a usos residenciales que se construyan al amparo de las presentes Normas Subsidiarias cumplimentarán los requisitos de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones exigidos por la normativa general vigente.

2.Asímismo se aplicarán con carácter complementario las disposiciones sobre la materia contenidas en las normas reguladoras de las Viviendas de Protección Oficial, o, en las que se dicten en sustitución de las mismas, en las viviendas que se tipifiquen como tales.

Artículo 3.2.10.Instalaciones de Saneamiento.

1.Todos los aparatos sanitarios, fregaderos y lavaderos irán provistos de cierre hidraúlico, siendo los sifones facilmente registrables y accesibles.

2.Los tramos de conducción entre arquetas o pozos de registro, en el interior de las parcelas serán rectos y de pendiente uniforme.

3.Los garajes dispondrán de un sumidero por cada 200 m²(t) o fracción, con dispositivo separador de grasas previamente a su acometida a la red.

4.Las bajantes de pluviales exteriores a la fachada se rematarán y protegerán con piezas fundición, acero galvanizado o similares hasta una altura de 2,00 m.

Artículo 3.2.11.Chimeneas de ventilación.

Se admiten las chimeneas de ventilación por colector general o unitario y conductos independientes, siempre que reúnan las condiciones siguientes:

a)Todos los conductos (colectores e individuales) deben ser totalmente verticales (no existir ningún desvío) y ser de materiales incombustibles.

b)La sección mínima del colector debe ser de 400 centímetros cuadrados y la de los conductos individuales de 150 centímetros cuadrados. La parte superior de la chimenea de ventilación debe coronarse con un aspirador estático.

c)Tanto el colector como los conductos individuales deberán estar debidamente protegidos térmicamente del ambiente exterior para evitar pérdidas de temperatura que dificulten el tiro correcto de la chimenea.

d)A un mismo colector no deberán acometer conductos individuales de ventilación y de salida de humos de combustión.

SECCION 5.ª Condiciones de seguridad de las edificaciones residenciales y sus elementos

Artículo 3.2.12.Condiciones generales.

1.Todas las edificaciones que se realicen al amparo de las presentes Normas Subsidiarias cumplimentarán los requisitos funcionales y constructivos exigidos por la normativa de seguridad y protección de carácter general, y entre ellas, de forma específica la Norma Básica de la Edificación N.B.E. C.P.I. de Condiciones de Protección contra Incendios.

2.Asimismo se aplicarán con carácter complementario las disposiciones sobre la materia contenidas en las normas reguladoreas de las Viviendas de Protección Oficial, o en las que se dicten en sustitución de las mismas, en las viviendas que se tipifiquen como tales.

Artículo 3.2.13.Protección de huecos, ventanas y salidas a terrazas.

Siempre que puedan representar para las personas peligro de caída, estarán protegidos por un antepecho o una barandilla de 0,95 m. de altura.

Por debajo de esa altura de protección no habrá hueco de dimensión mayor de 12 cm. (para evitar el paso de un niño), ranuras al ras del suelo mayores de 5 cm., ni elementos que permitan escalar el antepecho o barandilla.

Artículo 3.2.14.Mirillas.

En el acceso a la vivienda se colocará un elemento que posibilite el reconocimiento visual desde el interior de la respectiva meseta de escalera o antepuerta.

Artículo 3.2.15.Salida al tejado.

Todos los edificios tendrán una salida fácil al tejado, desde un espacio común del mismo o independiente de toda habitación cerrada, salvo en viviendas unifamiliares donde podrá resolverse desde éstas.

SECCION 6.ª Condiciones de tratamiento

Artículo 3.2.16.Homogeneidad en el tratamiento exterior de las edificaciones.

1.Se exigirá un tratamiento arquitectónico unitario y homogéneo del exterior de las edificaciones, utilizando preferentemente los materiales habituales en el entorno, con el objetivo de adaptarse al medio.

2.Cualquier modificación del tratamiento de fachadas de un edificio —se considerarán como tales, en las plantas altas, la modificación del revestimiento, el cambio de materiales o diseño de carpinterías, antepechos y balcones, y el cierre de terrazas; y la modificación de los paramentos de obra en plantas bajas— se planteará con un criterio unitario, exigiéndose la presentación de un plano de la fachada completa resultante. El Ayuntamiento, sin embargo podrá dispensar del cumplimiento de esta obligación si la escasa importancia de la modificación a realizar lo hiciera innecesario.

Por el contrario si la modificación a realizar fuera más relevante, o el edificio tuviera una posición singular o preeminente, el Ayuntamiento podrá exigir un proyecto suscrito por arquitecto.

3.El pintado de fachadas o de los distintas elementos en un edificio o conjunto de edificación unitario, se deberá realizar de forma homogénea quedando prohibida la pintura exclusiva de parte de los mismos, o de los elementos pertenecientes a una sola vivienda.

Artículo 3.2.17. Tratamiento de cubiertas.

1.Se prohiben expresamente las soluciones de cubierta amansardadas, autorizándose sin embargo la ejecución de buhardas aisladas sobre los faldones de cubierta.

2.En los paños de cubierta inclinados se empleará exclusivamente la teja cerámica de color natural, en cualquiera de sus variedades o la teja de hormigón de color y textura similares.

Artículo 3.2.18. Tratamiento de muros medianeros.

Los muros medianeros al descubierto deberán acabarse de forma similar al resto de la fachada del edificio del que forman parte.

Artículo 3.2.19. Tratamiento de tendederos.

1.Los tendederos deberán situarse en patios interiores, en los casos en que éstos existan: Disponiendo patinillos específicos al efecto; o en espacios bajo cubierta si fuese posible habilitarlos.

2.Si estas soluciones no fuesen viables, se dispondrán en fachada.

En este caso, se deberán cubrir con elementos que eviten la vista de la ropa tendida desde el exterior y cuyo diseño deberá integrarse en el conjunto de la fachada del edificio.


Artículo 3.2.20. Tratamiento de fachadas en plantas bajas.

1.Los proyectos de nueva edificación deberán incluir entre sus definiciones el tratamiento de los elementos macizos de la fachada de la planta baja del edificio, los cuales deberán quedar terminados con el resto del mismo. La proporción de la anchura de los elementos macizos no será inferior a 1/5 del frente total de la fachada, debiéndose corresponder dichos elementos con zonas de paramento macizo en toda la altura del edificio. Estas reglas, serán asímismo aplicables en el caso de las fachadas interiores de los porches.

2.Estos elementos se considerarán como elementos permanentes de la fachada, debiéndose resolver su diseño y tratamiento de materiales, que serán permanentes y de difícil deterioro, de manera coherente con el conjunto del edificio. Para su modificación, que no podrá afectar solamente a alguno de ellos y que siempre deberá respetar la proporción macizo/hueco anteriormente fijada, se exigirá la presentación de un plano completo que recoja la fachada resultante y garantice que la coherencia y unidad de tratamiento citadas se mantienen.

3.El tratamiento del techo de los porches será uniforme en cada tramo, en lo que respecta a las dimensiones de los elementos estructurales y a la disposición del alumbrado, prohibiéndose la aparición de desagües vistos y los falsos techos de escayola. De igual modo, el revestimiento de los pilares de los porches deberá realizarse con materiales de durabilidad adecuada.

4.Las marquesinas de los locales de planta baja en una misma parcela se colocarán a la misma altura, pudiendo adoptar el Ayuntamiento las disposiciones oportunas sobre su diseño y tratamiento, con el fin de asegurar una adecuada homogeneidad compositiva en el conjunto del edificio.

Artículo 3.2.21.Rótulos y anuncios luminosos.

Los rótulos, anuncios luminosos o motivos ornamentales que se desarrollen paralelamente a las fachadas tendrán un saliente máximo de 0,10 metros, deberán estar situados a una altura mínima de tres metros, no alcanzar la máxima de 4,30 m. y no sobresalir del marco o portada del local al que correpondan.

Se establecerán en concordancia con la composición general de la fachada, sin alterar ni deformar su configuración general. No podrán invadir los elementos permanentes de la fachada de la planta baja ni situarse perpendicularmente a ella.

Artículo 3.2.22.Separaciones y cierres de fincas.

La separación de fincas entre sí y los cierres que limiten con la vía pública, se construirán con verja sobre muro y podrán tener una altura máxima de 1,80 metros, siendo la del muro o cierre ciego, no superior a 1,20 m. en los que limiten con la vía pública.

Las alturas referidas se contarán:

a)En los de separación de fincas, desde el nivel del terreno en que se apoye el muro.

b)En los cierres lindantes con la vía pública, desde la rasante de la misma.

Podrán asimismo realizarse con elementos de vegetación continuos (boj, etc.) manteniéndose las mismas limitaciones de altura: 1,20 m. respecto de los espacios públicos y 1,80 m. entre fincas privadas, pudiendo incorporarse arbolado de mayor porte al cierre, siempre que la distancia entre cada unidad sea mayor a 5,00 m. y en cualquier caso no dé lugar a un cierre impermeable a la visión por encima de la alturas previstas.

Artículo 3.2.23.Conservación y ornato de los espacios de uso privado no edificados sobre rasante.

1.Los jardines, patios o espacios libres de propiedad particular se mantendrán obligatoriamente en adecuadas condiciones de ornato y decoro, dotándose de las condiciones de urbanización necesarias (recogida de aguas pluviales, alumbrado, etc).

2.Sólo se admitirán construcciones ornamentales no cerradas y construcciones destinadas a usos auxiliares del uso predominante en los casos y condiciones que expresamente se señalan en las Normas Particulares, y respecto de las cuales el Ayuntamiento podrá exigir la adopción de determinados materiales de cerramiento y de colores y formas concretos que se adapten mejor al entorno.

Artículo 3.2.24.Uniformidad de tratamiento en los conjuntos unitarios de edificación.

Los conjuntos de edificación de nuevo desarrollo correspondientes a cada A.I.U., deberán presentar un tratamiento de fachadas unitario. A esos efectos, se adjuntará a la solicitud de licencia de edificación del primero de los edificios que lo compongan, un estudio del trtamiento del conjunto, suscrito por la totalidad de los propietarios afectados, que determinará las características a las que se deberá ajustar el resto de las construcciones.

En el suelo apto para urbanizar será el Plan Parcial de desarrollo quien definirá en sus ordenanzas el tratamiento de conjunto a adoptar.

CAPITULO 3.3.ORDENANZAS REGULADORAS DE EDIFICACION Y USO APLICABLES EN LAS PARCELAS DE USO NO RESIDENCIAL (Parcelas «b» y otras)


Artículo 3.3.1.Condiciones generales de regulación del aprovechamiento edificatorio y de la forma de la edificación.

1.Condiciones generales de aprovechamiento aplicables en las parcelas industriales.

—En las parcelas industriales, las construcciones deberán adecuarse a las alineaciones de edificación establecidas en el plano de «Alineaciones y Rasantes», así como en los Cuadros Normativos.

—Dichas alineaciones, junto con las condiciones de altura y perfil de edificación establecidas, definen la envolvente máxima de la edificación. Esta, sin embargo, deberá respetar también los límites máximos de aprovechamiento edificatorio —en superficie edificable— que asímismo se definen en las Normas Particulares, por lo que no se podrá ocupar en su totalidad la citada envolvente máxima, si ello implicara la superación del límite de superficie edificable autorizado.

—En aquellas partes de las parcelas industriales que se califican expresamente en los planos citados como no edificables de uso privado, se autorizará exclusivamente la implanta

ción de elementos de instalaciones, centros de infraestructuras de servicios, básculas, depósitos o tejavanas ligeras, no cerradas y de carácter no permanente, para la protección de vehículos aparcados; los cuales no serán computables a efectos de los límites de aprovechamiento edificatorio establecidos.

No se podrá implantar, sin embargo, elemento construído alguna en la franja de 5,00 m. de servidumbre de uso público, definida por la legislación vigente a partir de las riberas de los cauces fluviales, aún cuando la misma forme parte de una parcela industrial determinada.

Las construcciones que sustituyan a edificaciones existentes que no cumplan las condiciones generales de aprovechamiento y volumen definidas por las Normas Subsidiarias, deberán ajustarse obligatoriamente al nuevo régimen de edificación.

—La superficie de las parcelas edificables definidas en las parcelas de uso industrial por los «Planos de Ordenación Pormenorizada», tendrán el carácter de determinación normativa de calificación pormenorizada por lo que en ningún caso podrán ser incrementadas por los Estudios de Detalle que se tramiten. Estos sin embargo podrán modificar la disposición de las alineaciones de edificación —no así las «alineaciones de parcela» que poseerán asímismo carácter normativo al nivel señalado— modificando la disposición en planta de las edificaciones en el interior de las parcelas.

2.Condiciones generales de edificación en las parcelas industriales.

—Las rasantes y niveles de apoyo en el terreno urbanizado de las edificaciones que ocupen las parcelas industriales, serán las de la urbanización existente en aquellas áreas en que ésta se consolida, y los que se establezcan por los proyectos de obras de urbanización a partir de los niveles de referencia establecidos en el plano de «Alineaciones y Rasantes», en las áreas y elementos viarios de nuevo desarrollo o en los que se modifica la urbanización existente.

Las áreas de parcelas sometidas a servidumbres de uso público adecuarán sus rasantes y niveles de urbanización a los de los espacios públicos en los que se integran. De igual modo las áreas no edificables de uso privado mantendrán en su perímetro las rasantes y niveles de los espacios públicos a los que dan frente, salvo indicación expresa en sentido contrario.

—Se autoriza, asímismo, en el interior de las parcelas edificables la construcción de una planta de sótano cuya altura libre no deberá ser menor de 2,20 m. ni mayor de 3,50 m.


—La altura de edificación máxima autorizada será 12,00 m., estableciéndose específicamente en cada Norma Particular. Con carácter general, podrán sobresalir hasta 2,50 m. por encima de ella los elementos de cubierta, si bien, el espacio interior situado por encima de ese nivel, no será en ningún caso utilizable. La altura libre no será inferior a 4,00 metros, salvo en aquellos locales destinados a oficinas, donde se podrá reducir a 2,50 m.

Asimismo, se admitirá que superen el límite de altura citado, los elementos de instalaciones y equipo industrial cuyas características tecnológicas lo hagan ineludible. Sin embargo, en este caso se exigirá que dichos elementos — si no existieran razones que lo impidan— se sitúen al nivel del terreno, y nunca en las plantas altas de la edificación de forma que su impacto visual sea el menor posible. De igual modo hasta un 10% de la superficie en planta ocupada por cada edificio podrá alcanzar una altura máxima superior en 2,00 m. a la establecida en las Normas Particulares.

En los Cuadros Normativos, se establecen otras tolerancias específicas a las limitaciones de altura y perfil señaladas, aplicables a parcelas o zonas industriales determinadas, así como, en otros casos, condiciones particulares más restrictivas.

—No se autorizan vuelos que sobresalgan de las alineaciones de edificación establecidas, consolidándose sin embargo los preexistentes.

—Se autoriza con carácter general la disposición de altillos con destino a almacenamiento y usos similares, pero nunca a oficinas. En aquél caso su superficie se computará como aprovechamiento edificatorio.

Artículo 3.3.2.Condiciones generales de uso.

1.Los sótanos de las edificaciones industriales sólo podrán destinarse a usos de almacenamiento y de garaje, prohibiéndose en ellos toda actividad que exija la estancia prolongada de personas.

2.Las superficies de parcela no edificable de uso privado se destinarán a maniobra y aparcamiento de vehículos, viales interiores, almacenaje al aire libre, elementos de instalaciones o zonas ajardinadas.

Artículo 3.3.3.Condiciones generales de funcionalidad, higiene, seguridad y calidad constructiva.

1.Las construcciones e instalaciones industriales que se desarrollen al amparo de las presentes Normas Subsidiarias, deberán cumplimentar las condiciones de funcionalidad, higiene, seguridad y calidad constructiva, exigidas por la normativa general y las disposiciones de los organismos competentes aplicables.

2.Espacios de carga y descarga.

—Todo edificio industrial deberá disponer en su interior o en sus espacios libres privados de una zona de carga y descarga de mercancías, a la que tengan acceso todos los locales destinados a almacén e industria, con capacidad suficiente para una plaza (de camión) y un acceso que permita la entrada y salida de vehículos.


—Si la industria está situada en un piso alto de un edificio industrial y no dispone de una rampa de acceso al mismo de características adecuadas, deberá contar con dicho espacio en planta baja o en el espacio libre privado y cerrado lindante con ésta, así como un vestíbulo de carga y descarga en su mismo nivel conectado con el primero mediante montacargas.

—Si la superficie de la actividad industrial excede de 1.000 m², la capacidad mínima del espacio de carga y descarga será de dos plazas (de camión).

3.Características de los garajes.

Los garajes que se habiliten en sótanos, semisótanos o plantas rasantes cubiertas, deberán cumplir los requisitos de funcionalidad general establecidos para las parcelas de uso residencial.

4.Condiciones generales de iluminación y ventilación.

—Los locales donde se realice el trabajo tendrán iluminación y ventilación natural, ayudada por la artificial si fuese necesario.

—El sistema de iluminación y ventilación auxiliar, deberá ser objeto de un proyecto detallado redactado por facultativo competente cuya aprobación corresponde al Ayuntamiento, quedando tales sistemas sometidos a revisión antes de la apertura del local y en cualquier momento. En el supuesto de que no fuesen satisfactorios o no funcionaran correctamente, en tanto no se adopten las medidas correctoras oportunas, el Ayuntamiento podrá cerrar total o parcialmente el local.

—Los locales de aparcamiento en sótano dispondrán de ventilación natural directa o por conducto. Si la ventilación es natural, el local deberá contar con huecos al exterior. Cuando la ventilación sea forzada deberá ser apta para producir una renovación de aire de 15 m³/hora por metro cuadrado de superficie.

5.Dotación de servicios higiénicos.

—Los pabellones dispondrán para su personal los servicios de higiene que establecen las Normas sobre «Seguridad e Higiene en el Trabajo» y Sanidad y, como mínimo, para empresas de más de diez trabajadores, de los siguientes:


—Dos metros cuadrados de vestuario y sanitarios por persona, con separación por sexos.

—Un lavabo por cada diez personas que trabajen durante la misma jornada.

—Un inodoro por cada veinticinco hombres y otro por cada quince mujeres que trabajen durante la misma jornada.

—Para empresas con menos de diez trabajadores se exigirán, como mínimo, un inodoro y un lavabo.

—Los servicios sanitarios de varios locales que formen un conjunto, podrán agruparse.

—El sistema de ventilación e iluminación de los aseos será alguno de los previstos para los baños y retretes de las viviendas en las presentes Ordenanzas.

Artículo 3.3.4.Condiciones de tratamiento estético.

1.Todas las parcelas industriales dispondrán de un cierre en su perímetro, que deberá cumplimentar las condiciones exigidas en estas Ordenanzas, salvo en el frente al viario local.


2.El Ayuntamiento podrá exigir la adopción de medidas que tiendan a atemperar el desfavorable impacto que, en el orden ambiental y paisajístico, pueda conllevar la instalación de elementos técnicos y de almacenaje al aire libre.

Artículo 3.3.5.Condiciones particulares.

1.Condiciones de aprovechamiento edificatorio.

—Las condiciones de aprovechamiento se definen en todos los casos de forma particularizada para cada parcela o unidad de ejecución, en las Normas Particulares correspondientes.

2.Condiciones de parcelación.

—La delimitación de las parcelas b.10 se ajustará a lo establecido en los planos de «Ordenación Pormenorizada».

3.Condiciones de uso.

—Será de aplicación el régimen general para la zona de uso global B.10.

4.Condiciones generales de funcionalidad de las implantaciones industriales.

—En las parcelas b.10 se deberán disponer espacios libre suficientes y adecuados para que la totalidad de los movimentos de carga y descarga se efectuen en su interior.

—La dotación de aparcamiento se definirá en la Norma Particular correspondiente.

Artículo 3.3.6.Condiciones generales aplicables a otras parcelas.

En las parcelas de uso distinto al residencial o industrial, se aplicará con carácter subsidiario las Ordenanzas formuladas para dichos usos en todos aquellos casos en que la misma resulta congruente y procedente.

En los supuestos en que se susciten conflictos de interpretación, el Ayuntamiento, previo informe de los Servicios Técnicos Municipales, definirá los criterios de aplicación.

Parte 3.ª Ordenanzas reguladoras aplicables en Suelo No Urbanizable

CAPITULO 3.4.DISPOSICIONES APLICABLES CON CARACTER GENERAL EN SUELO NO URBANIZABLE

Artículo 3.4.1.Referencia normativa para la aplicación de las Ordenanzas Reguladoras en Suelo No Urbanizable.

1.La implantación de edificaciones y usos en suelo no urbanizable se ajustará al régimen general de edificación y uso establecido para las zonas de uso global así clasificadas.

2.Asimismo las edificaciones y construcciones que se implanten en suelo no urbanizable, deberán cumplimentar el requisito general de «adaptación al medio rural», establecido en la legislación urbanística vigente, que se desarrolla en el articulado del presente capítulo.

Artículo 3.4.2.Condiciones generales de edificación y urbanización.

1.Condiciones de emplazamiento.

El Ayuntamiento podrá establecer condiciones respecto al emplazamiento de las construcciones, adicionales a las que se establecen en las presentes normas, con el objeto, fundamentalmente, de reducir el impacto paisajístico o medioambiental de las construcciones.

2.Condiciones de forma y volumen de las edificaciones.

Las edificaciones se ajustarán en cuanto a su volumetría y configuración general a las tipologías edificatorias de las construcciones tradicionales existentes en el Goierri.

Responderán a una volumetría simple. La cubierta será inclinada, disponiéndose a dos, tres o cuatro aguas, con una pendiente no superior al 40%.

Salvo en construcciones singulares —edificaciones destinadas a la esabulación de ganado, granjas, silos, etc.—, en las que excepcional y justificadamente podrá autorizarse su implantación, se prohiben las cubiertas planas y asimiladas.


Emergiendo sobre dicha cubierta se autorizará la ejecución de chimeneas y otras instalaciones, así como buhardas de frente no superior a 1,20 m., separadas entre sí al menos 3,00 m.


El perfil máximo de la edificación será de dos (2) plantas sobre rasante, admitiéndose adicionalmente la construcción de sótanos y semisótanos —máximo de una (1) planta bajo rasante—, así como el uso de los espacios resultantes bajo cubierta.

La altura máxima de la edificación será de 8,50 m. en cuanto a los aleros dispuestos horizontalmente, y de 10,50 m. en cuanto a la cumbrera dispuesta en fachada. En ambos casos, esas medidas se tomarán a partir de cada uno de los puntos de contacto del edificio con el terreno.

Esas limitaciones no serán aplicables a las construcciones e instalaciones destinadas a usos rurales, con excepción del uso de vivienda auxiliar, o de infraestructuras de servicios, que necesaria y justificadamente deban superarlas por requisitos de adecuación funcional ineludibles.


En todo caso, las edificaciones deberán ajustarse a los siguientes parámetros:

—Longitud máxima de la edificación: 50,00 m.

—Ocupación en planta máxima por edificio: 1.000,00 m².


—Superficie de techo edificable máxima por edificio: 1.200,00 m²(t).

3.Condiciones de tratamiento exterior de las edificaciones.

Como material de fachada se utilizarán el revoco pintado, preferentemente en color blanco y en cualquier caso en tonos claros, y la piedra, prohibiéndose expresamente las terminaciones de bloque de hormigón de «caras no vistas» y el ladrillo cara vista, si bien se admite la utilización parcial de éste último siempre que su superficie aparente no supere el 20% de la superficie de cada fachada.

Como material de cubierta se utilizará preferentemente la teja, autorizándose la utilización de otros materiales de coloración y textura similares.

Con carácter general se evitará la utilización de materiales cuyo color, textura y formas de acabado difieran ostensiblemente de los utilizados en las construcciones rurales tradicionales de la zona, reservándose el Ayuntamiento la determinación de la adecuación de aquellos al medio rural.

Las intervenciones de nueva edificación conllevarán la adecuación ambiental de las edificaciones ubicadas en la misma parcela y propiedad.

4.Condiciones de urbanización y de tratamiento del entorno.

Los cierres de fincas serán preferentemente de piedra, raseados y pintados, metálicos, de estacas y alambre y vegetales, prohibiéndose los muros de hormigón vistos de baja calidad y los de bloque de hormigón sin «cara vista» o no raseados.


En cualquier caso, la altura de los cierres ciegos, incluidos los de arbolado tupido que impida totalmente la visión a través de los mismos, no será superior a 1,20 m. Los cierres vegetales continuos no superarán en ningún caso la altura de 1,80 m. Asimismo, todo cierre se dispondrá a una distancia mínima de 80 cm. de los linderos de la finca con los caminos públicos.

Los muros de contención se acabarán preferentemente con mampostería vista, autorizándose el hormigón visto, con acabados de calidad, tan sólo para pequeñas superficies.

Con el fin de aminorar el impacto en el paisaje de las edificaciones de nueva planta, el Ayuntamiento podrá exigir la plantación de arbolado de especies autóctonas en su entorno, a razón de un arbol por cada 50 m² de edificación.

Las parcelas en las que se autorice la implantación de nuevas construcciones —con excepción de las que se destinen a usos agrarios no profesionalizados, y a equipamientos e infraestructuras de servicios en los casos en que esta exigencia resulte objetivamente innecesaria— deberán disponer de acceso rodado en las condiciones establecidas en este capítulo, así como de abastecimiento de agua, saneamiento, suministro de electricidad y alumbrado exterior.

Si alguno de estos servicios no existiese o no reuniera las condiciones debidas, el solicitante deberá garantizar la implantación o mejora del mismo a su cargo, pudiendo el Ayuntamiento en caso contrario, denegar la licencia solicitada. Esta obligación podrá extenderse, en el caso de implantación de usos no rurales a las redes generales —viaria y de servicios urbanos— cuya capacidad resultara insuficiente para el adecuado desarrollo de la actividad solicitada.

5.Adaptación de las construcciones al medio rural.

Los criterios expuestos a ese respecto en este artículo serán de cumplimentación obligatoria, salvo que el Ayuntamiento, previo informe técnico elaborado al efecto, considere que las soluciones propuestas por el solicitante de la licencia se adecúan convenientemente a las características ambientales y paisajísticas del medio rural.

6.Integración paisajística de los tendidos aéreos.

El Ayuntamiento podrá establecer condiciones en lo referente al trazado y configuración de los elementos de los tendidos de líneas eléctricas y telefónicas aéreas, con el fin de minimizar su repercusión tanto sobre el paisaje como sobre los aprovechamientos agrícolas y forestales.

7.Condiciones de habitabilidad.

En las edificaciones autorizadas en suelo no urbanizable serán de aplicación, en su caso, las condiciones de habitabilidad referentes a dimensiones mínimas de las piezas, ventilación e iluminación, establecidas para espacios similares en las ordenanzas correspondientes al suelo urbano.

A esos efectos, las edificaciones destinadas a la estabulación de ganado, incluidas las granjas, serán considerados como lugares de trabajo, asimilados a los usos industriales.

8.Condiciones de edificación en el Parque Natural de Aralar.

Se estará a lo dispuesto, además de en las presentes Normas, en el Plan de Ordenación de los Recursos Naturales del Area de Aralar (aprobado mediante el Decreto 168, de 26 de abril de 1994, promulgado por el Gobierno Vasco) y en el Plan Rector de Uso y Gestión formulado su desarrollo.

Artículo 3.4.3. Carreteras y caminos rurales.

1.Tendrán esta consideración las carreteras y caminos públicos existentes en el suelo no urbanizable, no calificados expresamente como pertenecientes al Sistema General de Comunicaciones, y grafiados como tales en el plano «II.4» del presente proyecto.

Además se considerarán como tales aquellos otros no grafiados en dichos planos, que, en el momento de la aprobación del presente proyecto, reúnan las condiciones exigidas en este mismo artículo.

2.La apertura de nuevas carreteras y caminos se autorizará exclusivamente, en base a criterios de utilidad pública o interés social, o para dar acceso a construcciones particulares existentes y no declaradas «fuera de ordenación».

En el supuesto de terminar en fondo de saco, se deberá garantizar la maniobrabilidad de los vehículos en el extermo final. Asimismo, salvo imposibilidad manifiesta, al menos cada 300 m. se dispondran zonas de ensanchamiento que permitan tanto el cruce de dos vehículos como el cambio de sentido.

El Ayuntamiento podrá mejorar y ampliar la red de carreteras y caminos rurales existentes, bien directamente, mediante la formulación de los proyectos de obras ordinarias correspondientes —que llevarán implícita la declaración de utilidad pública a los efectos de la expropiación de los terrenos afectados—, bien condicionando la autorización de nuevos usos y edificaciones que se sirvan de dicho viario al cumplimiento de los requisitos de mejora y ampliación necesarios.

3.Las nuevas edificaciones destinadas a usos no rurales, que pretendan levantarse en suelo no urbanizable, deberán disponer de acceso desde alguna de las carreteras o caminos reseñados en el apartado 1, y situarse a una distancia superior a 10,00 m. e inferior a 100,00 m. de los mismos.

El acceso a las mismas deberá realizarse desde carreteras o caminos, que dispongan asimismo de pavimento asfáltico o de hormigón, y una anchura mínima de 4,00 m.

En el caso de caminos de acceso a construcciones existentes destinadas a usos de carácter privado, podrá no exigirse alguno de los requisitos reseñados, si fuese de imposible o muy difícil cumplimiento.

Las nuevas edificaciones destinadas a usos rurales se separarán, como mínimo, 5,00 m. de esas carreteras y caminos.


4.La protección de la percepción del paisaje desde carreteras y caminos en el suelo no urbanizable, podrá ser motivo de la restricción singularizada de las posibilidades de edificación o de la plantación de arbolado.

5.En todo caso, las referidas edificaciones, sean existentes o de nueva construcción, se ajustarán a los criterios establecidos, entre otros, en la Norma Foral de Carreteras y Caminos de Gipuzkoa, de 25 de noviembre de 1994.

Artículo 3.4.4.Pistas para vehículos.

Se prohíbe la apertura de pistas en suelo no urbanizable, cuando no se justifique el fin a que se destinan, o éste no responda a alguna actividad de explotación del medio rural, o no forme parte de una obra o edificación, que hayan sido autorizadas.

En las pistas sin salida se deberán disponer espacios circulares de 12,50 m. de radio, cada 1.000 m., y, en todo caso, en su extremo final.

Artículo 3.4.5.Protección del arbolado.

Se consideran áreas de arbolado protegido aquellas masas de arbolado autóctono existentes en el momento de aprobación de este proyecto, tanto en el «Parque Natural de Aralar» como en la zona rural de protección forestal.

En ellas se prohíben las talas e intervenciones destructivas o degradantes, con excepción de las siguientes: Las limpiezas y entresacas destinadas a la mejora de las mismas; las que pudieran resultar inevitablemente necesarias para la realización de construcciones o instalaciones correspondientes a la estructura general y orgánica del territorio; las que justifique la explotación racional del recurso forestal, sin perjuicio de las autorizaciones que a ese respecto resultasen necesarias, y siempre que se garantice la regeneración, con similares características, de la masa forestal original.

Las áreas de arbolado protegido y las masas forestales que hayan sido destruidas total o parcialmente por cualquier motivo, incluso de forma fortuita, deberán ser regeneradas por sus titulares con similares características a las originarias.

Artículo 3.4.6.Protección de las aguas subterráneas.

Se califican como «áreas de vulnerabilidad a la contaminación de aguas subterráneas» los suelos del término municipal así definidos en las disposiciones, documentos y proyectos promulgados y elaborados por el Gobierno Vasco.

En esas áreas, se prohibe la implantación de actividades productoras de vertidos que por su toxicidad, o su composición química o bacteriológica, presenten riesgos notorios de contaminación de las aguas subterráneas, como los vertederos de residuos, las estaciones de servicio, y otras de efectos similare

Asimismo, la implantación en ellas de otros usos autorizados que den lugar a residuos potencialmente contaminantes de las aguas subterráneas, como las instalaciones agropecuarias autorizadas, o las fosas sépticas para la saneamiento de viviendas, se condicionará a adopción de las medidas de protección necesarias, y, a la presentación, como documentación adjunta a la solicitud de licencia, del correspondiente estudio hidrogeológico que justifique la efectividad de las medidas propuestas frente al riesgo señalado.

Artículo 3.4.7.Protección de cauces fluviales.

La distancia entre las nuevas edificaciones y los cauces fluviales que se citan a continuación serán las siguientes:

—Río Amundarain:

30 m. en el tramo comprendido entre su confluencia con el río Oria y el km. 8,2 de su recorrido.

15 m. en el tramo comprendido entre el km. 8,2 de su recorrido y su nacimiento.

—Rio Urtxubi:

30 m. en el tramo comprendido entre su confluencia con el río Amundarain y el km. 2 de su recorrido.

15 m. en el resto del río.

Esa distancia no será aplicable a las edificaciones destinadas al uso y aprovechamiento de los cauces fluviales, así como a las vinculadas a dotaciones públicas —viario, infraestructuras de servicios, etc.—, que, conforme a lo dispuesto en las disposiciones vigentes, sean autorizadas por la Administración competente en la materia.

Artículo 3.4.8.Protección contra incendios en los edificios destinados a usos no rurales.

Tratándose de edificaciones destinadas a usos no rurales, se deberá disponer, en todo caso, una franja de 25,00 m. de anchura, libre de arbustos o vegetación que pueda propagar un incendio, en el perímetro de las edificaciones destinadas a usos no rurales —incluidas las viviendas auxiliares de usos rurales— que se sitúen en la proximidad de áreas forestales.

Cuando esas mismas edificaciones se se sitúen en la proximidad de áreas forestales deberán disponer de un vial perimetral de 5,00 m. de anchura mínima, o, alternativamente, de un fondo de saco circular de 12,50 m. de radio.

Dispondrán, en todo caso, de un espacio de maniobra con los siguientes requisitos:

—Anchura libre mínima: 6,00 m.

—Distancia máxima al acceso al edificio: 30,00 m.


—Pendiente máxima: 10%.

Artículo 3.4.9.Acondicionamientos del terreno.

Los acondicionamientos de terrenos de todo tipo en Suelo No Urbanizable, y, entre ellos los rellenos con tierras o escombros, o los vertidos de residuos inertes, deberán ser autorizados por el Organismo responsable de la Protección Ambiental de la Comunidad Autónoma, previamente a la obtención de licencia municipal, en las condiciones establecidas en el «Decreto 423/1994, de 2 de noviembre, sobre Gestión de Residuos Inertes e Inertizados», y en las disposiciones formuladas en su desarrollo.

Artículo 3.4.10.Protección e integración medioambiental.

Con carácter general, se estará a lo dispuesto a ese respecto en la legislación vigente en la materia.

En las excavaciones de todo tipo que se pretendan realizar, el titular de las obras deberá reponer la vegetación natural, incluyendo la capa de tierra vegetal necesaria, en aquellas superficies de terreno en las que hubiese sido destruida por causa de las obras. Esas mismas medidas se adoptarán en los tramos de carreteras y caminos que queden en desuso al realizarse reajustes del trazado, previo levantamiento del firme que aún se conserve.

Con carácter general, el vertido de basuras y escombros se realizará en el correspondiente vertedero controlado. Excepcionalmente, el Ayuntamiento podrá autorizar el vertido de tierras procedentes de excavaciones realizadas como parte de obras autorizadas, cuando el propietario de los terrenos lo solicite con el fin de mejorar sus posibilidades de utilización agraria y forestal, o de adecuar las rasantes del terreno de su propiedad a las previsiones establecidas en estas Normas o en cualquier otro plan o proyecto autorizado. En tal caso, se deberá asegurar, previa elaboración de un proyecto técnico siempre que ello se entienda necesario, un drenaje adecuado del relleno a realizar, una protección suficiente de los elementos naturales o construidos que pudieran resultar afectados, la integración de los perfiles resultantes en el terreno, y la recuperación de la superficie del espacio afectado.

Artículo 3.4.11.Parque Natural de Aralar.

A los efectos de la implantación de actividades y edificaciones autorizadas en terrenos integrados en el Parque Natural de Aralar, clasificados como Suelo No Urbanizable se estará a lo dispuesto, además de en estas Normas Urbanísticas, en el Plan de Ordenación de los Recursos Naturales del Area de Aralar (aprobado mediante el Decreto 168, de 26 de abril de 1994, promulgado por el Gobierno Vasco) y en el Plan Rector de Uso y Gestión formulado su desarrollo.

CAPITULO 3.5.ORDENANZAS REGULADORAS DE LA IMPLANTACION DE LOS USOS AUTORIZADOS EN SUELO NO URBANIZABLE

Artículo 3.5.1.Usos extractivos.

1.Requisitos de la autorización.

—La implantación de los usos extractivos exigirá la correspondiente autorización, previa a la solicitud de la licencia, de los organismos competentes al respecto.

—A los efectos de la tramitación de esa licencia, los usos extractivos se considerarán en todo caso como actividades sujetas al Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, y, de acuerdo con lo establecido por la legislación vigente, deberán ser objeto de evaluación de impacto ambiental.

2.Contenido del proyecto.

El proyecto de implantación de los usos extractivos, además de los que establezca la legislación sectorial aplicable, deberá cumplimentar las siguientes condiciones:

—Definirá el ámbito afectado por la extracción y el volumen de la misma, la forma en la que ésta se va a producir y la configuración final del territorio afectado.


—Definirá los productos a obtener y su área de comercialización, señalando los tramos viarios que se verán afectados de forma más intensiva por el transporte de los mismos.

—Analizará la adecuada resolución de los problemas de drenaje de la explotación, asegurando que no se produzcan afecciones a los predios colindantes o a la red viaria pública
—carreteras o caminos—.

—Definirá las medidas a adoptar para la reducción del impacto ambiental de acuerdo con lo establecido por la correspondiente declaración de impacto, a lo largo del período de explotación —plantación de arbolado, mantenimiento y limpieza de la red viaria pública en el acceso a la explotación, reducción de las emisiones de polvo y residuos a límites aceptables, y otros— y para la recuperación final del territorio afectado.

—Definirá tanto el plazo de explotación previsto, como el de ejecución de los trabajos de regeneración del territorio afectado, a realizar una vez finalizada esa explotación.

3.Condiciones urbanísticas de la explotación.

—Acceso rodado: La parcela sobre la que se pretenda desarrollar la explotación deberá cumplimentar las condiciones respecto a la disposición de acceso rodado establecidas con carácter general en el artículo 3.4.4, considerándose a tal efecto la misma como un uso no rural.

—Superficie mínima de la parcela aportada: 2,5 Ha.


—Separaciones mínimas del límite de la explotación:

Respecto a edificaciones existentes destinadas a vivienda
—sea auxiliar o autónoma— y a otros usos no rurales: 200,00 m.

Respecto al límite de la parcela: 20,00 m.

Artículo 3.5.2.Explotaciones agrarias comunes.

1.Definición.

A los efectos de lo dispuesto en estas Normas Subsidiarias, y, en particular, a los de la implantación de edificaciones e instalaciones vinculadas a la misma, se entenderá por explotación agraria común, aquella que, mediante la certificación o acreditación correspondiente, sea reconocida como tal por el Departamento de la Diputación Foral de Gipuzkoa, competente en materia de agricultura.

En ese sentido, y con carácter general, para la implantación de nuevas construcciones vinculadas a una explotación agraria común nueva o ya existente, se exigirá la previa certificación de la citada entidad, acreditativa de que sus titulares son productores agrarios, la explotación reune los requisitos de dimensión y viabilidad productiva mínima exigidos en cada caso, y las instalaciones se adecúan a la normativa vigente y aplicable en cada caso.

2.Parcela mínima.

La superficie mínima de los terrenos a aportar a los efectos de la implantación de una nueva explotación agraria común será, con carácter general, de 2,5 Ha.

En todo caso, con ocasión de la emisión de la certificación mencionada en el apartado anterior, la Diputación Foral de Gipuzkoa podrá determinar, justificadamente, una superficie superior o inferior a la citada, en atención a los condicionantes económicos y de viabilidad productiva de la explotación planteada.

A esos efectos, la finca aportada podrá ser discontinua e incluir terrenos clasificados como suelo no urbanizable, situados en zonas de uso global diversas.


3.Condiciones generales de edificación y urbanización.

A.Las edificaciones cumplimentarán los requisitos generales exigidos en el capítulo 3.4 de las presentes Normas.

B.Cuando exista ya un caserío o edificio de uso residencial auxiliar en la explotación, el resto de las construcciones destinadas a otros usos auxiliares de la misma se dispondrá preferentemente englobado o adosado al edificio citado y en su construcción se utilizarán materiales y soluciones arquitectónicas que armonicen con aquél. Sin embargo se autorizará la disposición exenta de estas construcciones auxiliares, en el supuesto de que las condiciones de confort o salubridad de los usos residenciales existentes —implantación de establos, granjas y otros similares— o la funcionalidad de las instalaciones proyectadas lo hicieran necesario.

La restauración o renovación integral de dicho caserio o edificio conllevará, en correspondencia con la racionalización de su distribución interior, la desaparición de chabolas, añadidos precarios y tejavanas próximas al mismo, de forma que se mejore la configuración y el aspecto del conjunto del edificio y su entorno.

La eliminación de esas chabolas, añadidos y demás elementos degradantes será condición imprescindible para la obtención de licencia para la realización de cualquier obra de reforma, rehabilitación, ampliación, etc.

Las obras a realizar con ese fin deberán respetar las características fundamentales de la edificación, así como sus valores arquitectónicos o históricos, si los tuviera. Si afectan a los elementos exteriores se utilizarán, preferentemente, materiales propios de las construcciones rurales tradicionales, o idénticos a los del edificio preexistente en los casos de ampliación del mismo. Se considerarán soluciones propias de las construcciones rurales, los muros de mampostería, con o sin revoco de mortero, o los de aspecto exterior similar, pintados en blanco o color claro, las cubiertas inclinadas de teja cerámica en su color natural, y las carpinterías de madera.

Por su parte, caso de existir elementos de interés incluidos en el Catálogo, deberán conservarse o reutilizarse siempre que se proceda a la sustitución de la edificación. En este último supuesto, el edificio se reconstruirá en idéntica localización y disposición en planta. Tan sólo excepcional y justificadamente podrán alterarse esos condicionantes, sin que en ningún caso el nuevo edificio se sitúe a más de 20 m. del preexistente.


La altura de los cuerpos de ampliación no sobrepasará la media del edificio originario, debiendo cumplimentar en todo caso los límites máximos de altura y perfil de edificación establecidos con carácter general para las construcciones destinadas a usos no rurales.

C.La implantación estable, en las parcelas destinadas a este tipo de usos, de construcciones prefabricadas, fijas o móviles, caravanas, o cualquier otro elemento susceptible de ser utilizado como habitación, alojamiento o lugar de esparcimiento, ya sea de forma continuada o intermitente, se considerará a todos los efectos como una construcción destinada a usos residenciales auxiliares, y le serán de aplicación los requisitos establecidos para este tipo de construcciones.

D.En caso de derribo y sustitución de las existentes y construcción de nueva o nuevas edificaciones, en atención a razones paisajísticas, ambientales, sanitarias,etc., estas últimas podrán ubicarse en emplazamientos diversos a los de aquellas. El Ayuntamiento dterminará en cada caso, una vez valoradas las razones que,en su caso, justifiquen el desplazamiento, y la problemática existente, la nueva ubicación, que, incluso podrá ser impuesta.

4.Implantación de nuevas explotaciones agrarias comunes.

La implantación de nuevas explotaciones agrarias comunes requerirá la cumplimentación, entre otras, de las condiciones establecidas en los apartados 1 —certificación de la Diputación Foral de Gipuzkoa— y 2 —superficie mínima del terreno vinculado a la misma— de este mismo artículo.

5.Usos residenciales auxiliares de las explotaciones agrarias comunes.

A.Explotaciones agrarias comunes, nuevas o ya existentes, en las que exista una edificación ya destinada a uso residencial auxiliar de la misma, o susceptible de ese destino.

Se autoriza la implantación, como máximo, de cuatro (4)viviendas vinculadas a cada una de dichas explotaciones agrarias, con el citado carácter de auxiliares de las mismas. En todo caso, dicha autorización estará supeditada a la cumplimentación de todas y cada una de las siguientes condiciones:

a)Sin perjuicio del mayor o menor alcance de las obras de reforma y rehabilitación, en su caso necesarias, todas esas viviendas deberán ser habilitadas en edificaciones existentes.


En ningún caso se autorizarán nuevas edificaciones destinadas a esos usos.

b)La autorización, hasta el máximo señalado, de mayor o menor número de viviendas, se ajustará a los siguientes criterios:

—Edificación con aprovechamiento inferior a 300 m²(t): 1 viv.

—Edificación con aprovechamiento igual o superior a 300 m²(t) e inferior a 500 m²(t): 2 viv.

—Edificación con aprovechamiento igual o superior a 500 m²(t) e inferior a 900 m²(t): 3 viv.

—Edificación con aprovechamiento igual o superior a 900 m²(t): 4 viv.

c)No se computarán, a estos efectos, otras viviendas existentes en el mismo edificio o bloque de edificación, no adscritas registralmente a la explotación.

d)Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado siguiente, cualquiera que sea el número de viviendas que se pretenda habilitar, no se autorizarán segregaciones o divisiones de las fincas afectadas que den como resultado nuevas parcelas o fincas con superficie inferior a 25.000 m², salvo que se garantice su adscripción a otras explotaciones agrarias.


e)Se consolidan, a estos efectos, las edificaciones existentes en fincas con superficie inferior a 25.000 m², si bien estas no podrán ser objeto de segregaciones.

f)Deberán cumplimentarse, entre otros, las condiciones establecidas en el apartado «3.B» de este mismo artículo.

g)Deberá disponer de los servicios de agua, saneamiento, electricidad, etc. necesarios.

Se autoriza, asimismo, la implantación de usos de «agroturismo» en esas mismas edificaciones.

B.Nuevas explotaciones agrarias comunes que no dispongan de edificación destinada a uso residencial auxiliar de la mismas, o susceptible de ese destino.

Se autoriza la implantación de nuevas construcciones destinadas a usos residenciales auxiliares de nuevas explotaciones agrarias, siempre que, además de las establecidas con carácter general en el capítulo 3.4 de estas Normas, se cumplimenten las siguientes condiciones:

a)Acreditación de los extremos mencionados en el apartado «1» de este mismo artículo, del modo en él establecido.

b)Sin perjuicio de lo que, en su caso y conforme a lo señalado en el apartado «2» de este artículo, acuerde la Diputación Foral de Gipuzkoa en cuanto a la superficie y extensión de los terrenos vinculados a la explotación, la autorización de la citada nueva edificación residencial requerirá la aportación de una parcela con superficie mínima de 5 Ha., a la que aquella deberá quedar vinculada registralmente.

Además, el titular correspondiente deberá acreditar haber estado de alta en la seguridad social agraria a lo largo de un período mínimo de 3 años.

c)Condiciones de edificación:

—Separaciones mínimas:

Límite del Suelo No Urbanizable: 200,00 m.

Límites de la parcela (siempre que las disposiciones legales vigentes establezcan distancias y separaciones superiores, se estará a lo dispuesto en las mismas): 10,00 m.

A elementos naturales o construidos objeto de protección (arbolado, cursos de agua, carreteras, caminos, etc.): Las exigidas con carácter general, sea en disposiciones legales vigentes, o en este mismo proyecto.

Edificaciones residenciales existentes en otras fincas: 50,00 m.

Edificaciones no residenciales existentes en otras fincas: 50,00 m.

—Superficie edificable mínima destinada a dichos usos: 150,00 m²(t).

—Superficie edificable máxima destinada a dichos usos: 300,00 m²(t).

—Superficie mínima ocupada en planta: 120,00 m².

d)Número máximo de viviendas: 1 viv.

6.Construcciones destinadas a la explotación agraria.

a)Se considerarán entre ellas todas las construcciones de carácter fijo y estable, destinadas directamente a usos de explotación agraria o a usos complementarios y auxiliares de los mismos —cuadras, establos, pajares, silos, edificaciones para la guarda de maquinaria agrícola y de vehículos de personas vinculadas al caserio, etc.—, con excepción de los usos residenciales.

b)Con la sóla excepción de las declaradas fuera de ordenación, se entenderán consolidadas las edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del presente proyecto, y destinadas a esos usos.

A los efectos de su ampliación se entenderán aplicables las condiciones establecidas seguidamente para las nuevas edificaciones, salvo que sean de imposible cumplimentación, en cuyo caso el Ayuntamiento adoptará, justificadamente, la resolución que considere oportuna.

c)Las nuevas edificaciones destinadas a esos usos, vinculadas tanto a explotaciones agrarias existentes como a nuevas, deberán cumplimentar las condiciones siguientes:

—Separaciones mínimas:

* Con carácter general:

Al límite del Suelo No Urbanizable: 100,00 m.

Edificaciones no rurales existentes en otras fincas: 50,00 m.

Límite de la parcela: 10,00 m.

* Granjas y explotaciones ganaderas intensivas:

Límite de Suelo No Urbanizable: 250,00 m.

Edificaciones no rurales existentes en otras fincas: 100,00 m.

—Superficie mínima de la parcela receptora de la edificación (dicha parcela deberá constituir, en todo caso, un ámbito física y espacialmente contínuo): 5.000 m².

—Ocupación máxima: 5% de la parcela receptora de la edificación.

—Perfil: II/I.

—Altura de la edificación: 7,00 m.

—Longitud de edificación máxima: 36,00 m.

d)La implantación de invernaderos con plantación directa sobre el terreno se ajustará a las siguientes condiciones:

—Separaciones mínimas:

Límite de la parcela: 5,00 m.

Edificaciones no rurales situadas en otras fincas: 20,00 m.


—Ocupación máxima de la parcela (el conjunto de determinaciones e índices de ocupación establecidos se entenderán referidos a la parcela físicamente receptora del invernadero):

< 5.000 m²: 20%.

> 20.000 m²: 10%.

> 60.000 m²: 5%.

Artículo 3.5.3.Usos agrarios no profesionalizados.


1.Tramitación:

Su implantación no exigirá la emisión del informe de la Diputación Foral de Gipuzkoa, previsto en el apartado «2» del artículo 44 del Reglamento de Gestión Urbanística.

2.Parcela mínima: 2.500 m².

3.Condiciones de edificación.

—Se autoriza la construcción de una chabola por parcela, destinada a la guarda de aperos, la cual deberá cumplimentar los requisitos generales exigidos en el capítulo 3.4 de las presentes Normas.

—Asimismo se deberán ajustar a las siguientes condiciones:

Superficie de techo edificable máxima: 15 m²(t).

Altura de edificación: 2,50 m.

Separaciones mínimas de cualquier edificación ajena a la parcela: 50,00 m.

Características constructivas: Se construirán con materiales dignos, adecuados y permanentes, y en ningún caso de carácter desmontable y provisional.

Artículo 3.5.4.Usos forestales.

1.Las plantaciones de arbolado se realizarán en los lugares en que no se perturbe la aptitud que el territorio ofrece para la explotación agrícola y ganadera.

A tal efecto, no se podrán destinar a la plantación masiva de coníferas las praderas existentes de pendiente menor al 30%.

2.Para la realización de plantaciones extensivas de arbolado, se solicitará previamente, en todo caso, el correspondiente informe del Departamento competente en materia de agricultura de la Diputación Foral.

3.Las plantaciones de masas forestales, cualquiera que sea la zona en la que se pretendan efectuar se ajustarán, entre otras, a las separaciones mínimas que seguidamente se indican:

—Respecto del límite de la propia parcela: 10,00 m.

En todo caso, esa distancia podrá reducirse e incluso eliminarse en el supuesto de obtener autorización a ese respecto del propietario de la parcela colindante, así como en el de que ésta esté asimismo destinada a usos forestales.

—Respecto de edificaciones existentes en otras fincas, cualquiera que sea el uso al que se destinen: 40,00 m.

Artículo 3.5.5.Usos vinculados a las obras públicas.

1.Usos considerados.

Tendrán esta consideración los usos y construcciones auxiliares para la explotación y mantenimiento de los sistemas de comunicaciones —incluidas las estaciones de servicio—, o infraestructuras de servicios —abastecimiento de agua, saneamiento y depuración de aguas residuales, suministro de gas y energía eléctrica, radio/televisión y otros—, de titularidad y promoción publica, cuya implantación deba realizarse en el medio rural, cuando su ámbito de implantación no haya sido definido expresamente como sistema general por estas Normas Subsidiarias.

2.Tramitación.

Con anterioridad a la solicitud de licencia de construcción se formulará una consulta previa al Ayuntamiento en la que éste, en resolución motivada, definirá las condiciones de aportación de parcela, edificabilidad y dotación de aparcamientos, así como, en su caso, la eventual exigencia de la previa formulación de un plan especial.

En todo caso, se tomarán en consideración a ese respecto las determinaciones contenidas en los expedientes y proyectos que formule la Administración correspondiente en el ejercicio de sus funciones y competencias.

3.Aportación de parcela.

No se establecen condiciones aplicables con carácter general, si bien el Ayuntamiento podrá exigir en su caso, por la eventual analogía del uso cuya implantación se solicita con otros usos no rurales, la aplicación de las condiciones de aportación de parcela establecidas para estos últimos.

4.Separaciones mínimas.

—Límite de la parcela: 5,00 m.

—Edificaciones de vivienda existentes: 50,00 m.

Además se aplicarán las que se establezcan en cada caso en la legislación sectorial vigente, y, recíprocamente las que se definen para los diferentes tipos de edificaciones en el resto del articulado del presente capítulo.

5.Condiciones de edificación.

Dentro de una ocupación de parcela máxima del 10%, el Ayuntamiento dispondrá, en cada caso, los requisitos específicos de edificación que considere oportunos, mediante resolución motivada. En cualquier caso, deberán cumplimentarse las normas de carácter general establecidas en el capítulo 3.4 de las presentes Ordenanzas.

6.Aparcamiento.

Dotación mínima: Una (1) plz./100 m²(t).

Artículo 3.5.6.Industrias agrarias no vinculadas a la explotación del territorio.

1.Se considerarán como tales las industrias agrarias que deban implantarse en suelo no urbanizable, no vinculadas como usos auxiliares a una explotación agraria, y, en cualquier caso las que tengan una «superficie de techo» mayor de 2.000 m²(t) o un espacio de maniobra o almacenamiento al aire libre de mas de 5.000 m²(p).

2.Condiciones de edificación y urbanización.

—Parcela aportada mínima: 25.000 m².


—Las edificaciones cumplimentarán los requisitos generales exigidos en el capítulo 3.4 de las presentes Normas —a los efectos de la disposición de acceso rodado se considerarán como «usos no rurales»—, y, las condiciones que se establecen en el epígrafe «6» del artículo 3.5.2. del presente capítulo para las construcciones destinadas a la explotación agraria.

Artículo 3.5.7.Usos residenciales autónomos.

Se implantarán, exclusivamente, en edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del presente proyecto y no declaradas fuera de ordenación, siempre que se sitúen en zonas de uso global en las que se autorice la implantación de esos usos.

Su autorización estará en todo caso supeditada a la cumplimentación de las condiciones establecidas en el apartado «5.A» del artículo «3.5.2» de estas Normas Urbanísticas, además de las de carácter general del capítulo «3.4» de las mismas.

En atención a idénticas razones a las expuestas en el apartado «3.D» del Artículo «3.5.2», las edificaciones existentes susceptibles de ser destinadas a los citados usos, podrán ser, en caso de derribo, ubicadas en el nuevo emplazamiento que determine el Ayuntamiento.

Artículo 3.5.8.Otros usos no rurales susceptibles de autorización.

1.Se consideran entre ellos los usos terciarios y de equipamiento comunitario, de titularidad pública o privada, así como los usos de infraestructuras de servicios de titularidad privada, autorizados en las diversas zonas, cuya implantación deba realizarse en el medio rural y se justifique suficientemente desde el punto de vista de su utilidad pública o su interés social.

En atención a idénticas razones a las expuestas en el apartado «3.D» del Artículo «3.5.2», las edificaciones existentes susceptibles de ser destinadas a los citados usos, podrán ser, en caso de derribo, ubicadas en el nuevo emplazamiento que determine el Ayuntamiento.

2.Implantanción de usos terciarios y de equipamiento comunitario en edificaciones existentes.

Con la sóla excepción señalada en el apartado «3» siguiente, se autoriza la implantación de dichos usos exclusivamente en edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación del presente proyecto, y no declaradas fuera de ordenación, debiendo, eso sí, cumplirse las siguientes condiciones:

—Con carácter general, se entenderán consolidadas dichas edificaciones, con las carácterísticas —parámetros formales de la edificación; aprovechamiento edificatorio; etc.— que tengan en el momento de aprobación del presente proyecto.

—En ningún caso se autorizarán segregaciones de las fincas afectadas que den como resultado nuevas parcelas o fincas con superficie inferior a 25.000 m², salvo que se garantice su adscripción a otras explotaciones agrarias existentes.


—Se consolidan, a estos efectos, las edificaciones existentes en fincas con superficie inferior a 25.000 m², si bien estas no podrán ser objeto de segregaciones.

—Deberán cumplimentarse, entre otros, las condiciones establecidas en el apartado «3.B» del artículo «3.5.2» de estas Normas Urbanísticas.

3.Implantanción de usos terciarios y de equipamiento comunitario en nuevas edificaciones.

Excepcionalmente, y siempre que el objetivo propuesto no sea susceptible de implantación en edificaciones ya existentes, podrá autorizarse la construcción de nuevas edificaciones destinadas a los citados usos, siempre que se cumplimenten, entre otras, las siguientes condiciones:

—La autorización estará supeditada a la previa y preceptiva formulación y aprobación, conforme a lo señalado en el artículo «2.3.4» de estas Normas Urbanísticas, de un plan especial que justifique, además de la circunstancia antes comentada:

La idoneidad del emplazamiento de las actividades y edificación propuestas en el medio rural.

La utilidad pública y el interés social del objetivo propuesto.

—Las de aplicación general establecidas en las presentes Normas, y, entre otras, en su capítulo «3.4».

—Superficie mínima de la parcela aportada: 25.000 m².


La parcela aportada, aún cuando su superficie sea superior a la citada, deberá constituir en todo caso un ámbito espacial y físicamente contínuo, y quedar vinculada a todos los efectos
—registralmente, etc.— a la edificación.

—Condiciones de edificación:

A los límites de la parcela: 10,00 m.

Al límite del Suelo No Urbanizable: 250,00 m.

A edificaciones rurales o no rurales existentes en otras fincas: 250,00 m.

Superficie de techo edificable máxima:

* Parcela < 6,0 Ha. 1.800,00 m²(t).

* Parcela > 6,0 Ha. 2.400,00 m²(t).

* Tratándose de parcelas con superficie superior a 6,0 Ha., y previa justificación al respecto, el plan especial a formular podrá reajustar la citada superfice de techo edificable.


Dotación de aparcamiento: 1 plz./100 m²(t) [mín.].

Vivienda auxiliar: 1 viv./parc. [máx.].

Se destinarán a las personas que regenten o custodien las instalaciones, y, se construirán dentro del aprovechamiento edificatorio autorizado e integradas, si ello fuese posible, en el edificio principal.

—Restantes condiciones que establezca el referido plan especial.

4.Usos de infraestructuras de servicios de titularidad y promoción privada.

Su implantación como uso autónomo se ajustará, además de a los condicionantes generales expuestos en el capítulo 3.4, a los criterios establecidos en los apartados, «2», «3», «4», «5» y «6» del artículo 3.5.5, de las presentes Normas Urbanísticas; en todo caso, su autorización se ajustará a lo dispuesto en el apartado «3» del artículo 2.6.3.

TITULO CUARTO

NORMAS DE PROTECCION DEL PATRIMONIO URBANISTICO CATALOGADO

CAPITULO 4

Artículo 4.1.Formulación del régimen de protección de los elementos catalogados.

Formulado de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística vigente (artículos 86 y 87 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico, y demás disposiciones concordantes), el presente Catálogo tiene, por un lado, como fin, la determinación de la relación de bienes y elementos construidos o naturales existentes en el término municipal de Zaldibia, que, por su interés artístico, cultural, histórico, ecológico o naturalístico, científico, etc. deben ser preservados y protegidos de posibles intervenciones destructivas o degradantes.

Esa relación está integrada por los bienes y elementos mencionados en el «listado de elementos catalogados», incluido en este mismo documento.

Todos esos bienes y elementos están sometidos al régimen de protección establecido tanto en este mismo documento, como en las demás disposiciones legales vigentes en la materia (Ley del Patrimonio Cultural Vasco, de 3 de julio de 1990, etc.).

Artículo 4.2.Régimen general de protección de los bienes y elementos catalogados.

1.Los bienes y elementos catalogados no podrán ser objeto de intervenciones destructivas o degradantes, sin perjuicio de aquellas que tengan como fin la eliminación de añadidos sin valor o que desvirtúen el carácter de los mismos.


2.Previamente a la solicitud de la correspondiente licencia municipal, el propietario o promotor afectado podrá formular ante el Ayuntamiento una consulta referida a la idoneidad de las intervenciones proyectadas en el contexto de los objetivos de preservación establecidos, así como a la materialización concreta de las obligaciones de preservación de la construcción y de sus diferentes elementos.

Con ese fin, presentará ante el Ayuntamiento, un anteproyecto o documento que defina con suficiente precisión los aspectos básicos de la obra a realizar.

El posicionamiento municipal ante la citada consulta no excluirá la posibilidad de que en la resolución referente a la correspondiente licencia se definan, eventualmente, condiciones adicionales.

En todo caso, el propietario o promotor podrá optar por formular directamente la solicitud de licencia, sin perjuicio de que el proyecto presentado deba adecuarse, en su caso, para su validez efectiva, a las condiciones establecidas en la resolución municipal, o, de que incluso, la intervención cuya autorización se solicita sea rechazada por no adecuarse a los criterios de preservación establecidos en los informes técnicos que se emitan.

3.Tanto la consulta, como el proyecto de edificación u obra correspondientes, serán remitidos a los organismos correspondientes —sea Gobierno Vasco o Diputación Foral de Gipuzkoa—, siempre que las intervenciones proyectadas incidan en bienes sometidos legalmente a la tutela e interveción de los mismos.

4.Las obras a realizar en los bienes catalogados deberán cumplimentar en todo caso las condiciones de preservación establecidas en las resoluciones mencionadas en los apartados anteriores.

5. La declaración de ruina de los edificios o elementos de los mismos, sometidos, en su caso, al régimen establecido en la Ley del Patrimonio Cultural Vasco, de 3 de julio de 1990, se ajustará al régimen y procedimiento establecidos en el artículo 36 del mismo.

6.Tratándose de bienes y elementos situados en el Parque Natural de Aralar, se estará a lo dispuesto, a ese respecto, en el Plan de Ordenación de los Recursos Naturales del Area de Aralar, aprobado mediante Decreto de 26 de abril de 1994, y demás documentos y proyectos que, referidos a ese mismo ámbito, se formulen en sustitución o desarrollo del anterior.

7.Las áreas y los elementos afectados por la resolución del Departamento de Cultura de Gobierno Vasco, de 11 de noviembre de 1996, quedarán sujetos, en su caso, al régimen de protección arqueológica que se establezca en el contexto del expediente incoado mediante dicha resolución.

La normativa establecida en este proyecto no se entenderá aplicable a esos bienes y elementos.

Artículo 4.3.Modalidades del régimen de protección de los bienes y elementos catalogados.

1.Se establecen, con carácter general, las siguientes modalidades de régimen de protección siguientes:

Conservación estricta.

Conservación básica.

2.Régimen de conservación estricta.

Las intervenciones y actuaciones en las edificaciones y demás bienes sujetos a éste régimen de protección tendrán como objetivo preferente la conservación y restauración de los mismos, autorizándose la reparación o recuperación de los elementos degradados o que han sufrido alteraciones imprópias.

En ese sentido, se autorizarán con carácter general tan sólo aquellas obras e intervenciones que tengan como objetivo la restauración o reposición de los citados elementos, la modernización de las instalaciones. Excepcionalmente, previo estricto estudio y justificación detallados, y siempre que se garantice la preservación de las carácterísticas fundamentales de esos bienes, sin que de las mismas se derive en modo alguno alteración o minusvaloración de esas características, el Ayuntamiento podrá autorizar obras de mayor alcance.

3.Régimen de conservación básica.

Los edificios y demás bienes sujetos a este régimen de protección, serán conservados y restaurados manteniendo las partes valiosas de su constitución y reponiendo, con sentido arquitectónico e histórico ajustado a las características de la obra, aquellas otras complementarias de la obra principal o de las obras secundarias.

Se autoriza la realización de obras de restauración, reposición de elementos destruidos o alterados, modernización de las instalaciones, demolición de obras añadidas, reformas interiores que comporten incluso reparaciones estructurales, etc.

En supuestos excepcionales, cabrá la sustitución de las edificaciones recuperando los elementos singulares destacables de los mismos, que se integrarán en el nuevo proyecto, para lo cual deberá mediar informe previo municipal al respecto.

4.Las obras e intervenciones que afecten a los bienes y elementos sujetos a la tutela, sea de la Diputación Foral de Gipuzkoa o del Gobierno Vasco, serán objeto de los informes, autorizaciones, etc. previstos en la legislación vigente en la materia.

Asimismo, en atención al alcance y a los efectos derivados de las obras y actuaciones proyectadas en bienes y elementos no sujetos a la citada tutela, el Ayuntamiento podrá solicitar la colaboración e intervención de las mencionadas entidades a los efectos de determinar la viabilidad de aquellas obras y actuaciones.

Nota: El presente Título Cuarto ha sido incluido también en el Documento «C. Catálogo del Patrimonio Urbanístico».

NORMAS PARTICULARES PARA LAS A.I.U.

A.I.U. «1-HERRIGUNEA» (Superficie: 21.241 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

—Consolidación de las características generales del Area, tanto en lo que se refiere a la edificación existente como al viario y al resto del espacio no edificado que contiene.

—Además del posible incremento de aprovechamiento en parcelas ya edificadas, por incremento del perfil, se prevén dos nuevas intervenciones edificatorias, incluidas en sendas Unidades de Ejecución definidas como «UE.1.1» (Presalde), y «UE.1.2» (Escribano), que se delimitan para la sustitución de edificios existentes ya obsoletos y reordenación del espacio público circundante.

Ambas intervenciones vienen a posibilitar la mejora del acceso a la orilla del Río Amundarain en dos puntos estratégicos para lograr en un futuro la formalización de un paseo de borde en la mayor parte del Río a su paso por el casco, actualmente inaccesible.

—Ligado a lo anterior se plantea el «ámbito de expropiación» «A.E.1.3» como mecanismo de actuación para asegurar la titularidad pública de buena parte del suelo necesario para lograr el citado objetivo de formalización de un paseo de ribera desde la casa «Escribano» hasta el espacio posterior del frontón en la margen derecha del Río Amundarain, en continuación al ya ejecutado en el Area de Aztiriaga.

El citado paseo de ribera se complementará con la pasarela peatonal de acceso a la Escuela, sea dicha pasarela la existente o una nueva ubicada entre el grupo Gure Ametza y la nueva edificación proyectada en el ámbito «U.E. 1.1»; ambas propuestas de pasarela tienen valor orientativo y no normativo.

—Como obra complementaria a la apertura de la nueva travesía de la carretera Ordizia-Abalzisketa, está prevista la reurbanización de la actual Calle Santa Fé, con un tratamiento que responda a criterios de coexistencia entre el tráfico rodado y el tránsito peatonal.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA A.10/1 (Residencial): (Superficie: 21.241 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal (dato de carácter informativo): 26.955 m²(t).

Condiciones de regulación del aprovechamiento edificatorio:

Aprovechamiento consolidado:

Salvo en los ámbitos y parcelas que se mencionan a continuación, el aprovechamiento edificatorio normativo será el resultante de la forma actual de las edificaciones.

Aprovechamiento nuevo:

En la «UE.1.1»: 1.000 m²(t).

En la «UE.1.2»: 2.085 m²(t).

En la parcela vinculada a la casa «Arretxe» —«a.10.1.4»— el aprovechamiento edificatorio será el resultante de la envolvente máxima autorizada.

Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Sin perjuicio de los supuestos particulares que se citan a continuación, se consolidan el perfil y altura de edificación de las construcciones existentes que igualan o superan los establecidos por las Normas Generales para cada una de las modalidades de zonas de uso pormenorizado.

Por su parte, los mencionados supuestos particulares son los siguientes:

En las parcelas vinculadas a las casas «Konpitteri»
—«a.10.1.5»— y «Errementari» —«a.10.1.6»—, los parámetros formales de las edificaciones autorizadas en las mismas son los resultantes de las construcciones actualmente existentes.

En la parcela vinculada a la casa «Arretxe» —«a.10.1.4»— los parámetros formales de la edificación autorizada en la misma serán coincidentes con los de la casa «Konpitteri» cuya altura y perfil se consolidan.

Se consolida el perfil y altura de edificación de las parcelas «a.10.1.3» (Albizu-Berri) y «c.10.1.1» (Txindoki), señaladas en el Plano de Zonificación Pormenorizada, así como los de los edificios «Albizu» y «Kanpain» pertenecientes a la presente Area de Intervención, e incluidos en el Catálogo del Patrimonio Edificado que forma parte del presente Proyecto.

En la «UE.1.1»:

Perfil de edificación: IV/I.

Altura de edificación: 12,60 m.

En la «UE.1.2»:

Perfil de edificación: IV/I.

Altura de edificación: 13,00 m.

—Condiciones particulares de uso:

Número de viviendas:

En la «UE.1.1»: 9 viviendas (dato orientativo. El número de viviendas en la «UE.1.1» será el resultante de la aplicación del artículo 3.2.6 de las Normas Generales a la superficie de las plantas destinadas a este uso).

En la «UE.1.2»: 15 viviendas.

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo Urbano.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Ejecución directa.

—Régimen general de asignación del aprovechamiento urbanístico:

El Aprovechamiento Medio de las «UE.1.1», «UE.1.2», será en cada caso el resultante de la división entre el aprovechamiento lucrativo total previsto en el ámbito de referencia, y la superficie de los terrenos de la misma (se estará a todos los efectos a lo dispuesto en el artículo 2.2.2 de las Normas Urbanísticas del presente Proyecto).

En los restantes supuestos se estará a lo dispuesto en la legislación vigente.

—Programa de actuación:

En «ejecución» a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán, con carácter normativo, a lo establecido en el plano II.8 «Zonificación pormenorizada (Area urbana)».

Características de la ordenación (datos de carácter informativo. No se consideran posibles incrementos en «parcelas» subedificadas):

—Uso de vivienda:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «a.10»: 21.348 m²(t).

Parcelas «a.20»: 1.399 m²(t).

—Número de viviendas consolidadas:

Parcelas «a.10»: 179 viv.

Parcelas «a.20»: 5 viv.

—Aprovechamiento edificatorio nuevo:

Parcelas «a.10»: 2.855 m²(t).

—Número de viviendas nuevas:

Parcelas «a.10»: 24 viv.

—Uso comercial:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «a.10»: 1.123 m²(t).

Aprovechamiento edificatorio nuevo:

Parcelas «a.10»: 230 m²(t).

—Dotaciones:

Espacios libres.

Parcelas «f.10»: 2.432 m².

Equipamiento comunitario:

Parcelas «g.10»: 2.281 m²(p)/2.601 m²(t).

2.Condiciones particulares de edificación, dominio y uso.

Se definen gráficamente en el plano «II.10».

La planta baja de la parcela «a.10.1.1» se destinará exclusívamente a usos terciarios o a uso de garaje.

La planta baja de la parcela «a.10.1.2» se destinará exclusívamente a usos terciarios o a uso de vivienda.

En las parcelas «a.10.1.4» y «a.10.1.5» se dispondrá de una servidumbre de uso público en planta baja con un fondo de tres metros en la fachada al río.

3.Obras de urbanización e infraestructuras de servicios urbanos.

Se urbanizarán los espacios libres y el viario (aparcamientos, aceras, calzadas, paseos, etc.) resultantes en la «UE.1.1» y en la «UE.1.2», adjudicándose a esta última las obras de construcción del tablero sobre el Río Urtsu-Erreka para ampliación de la acera.

Reurbanización de la Calle Santa Fé con un tratamiento superficial basado en criterios de coexistencia entre el tráfico rodado y el tránsito peatonal.

Formación de un paseo de ribera en la margen derecha del Río Amundarain, entre la Casa Escribano y la parte trasera del frontón. Ese paseo se complementará con una pasarela de acceso a la Escuela, sea la existente u otra nueva.

4.Condiciones jurídicas de gestión urbanística y ejecución.

—Condiciones generales de gestión y ejecución:

Se delimitan las unidades de ejecución «UE.1.1» y «UE.1.2» de 569 m² y 894 m² de superficie respectívamente, y el ámbito de expropiación «AE.1.3», con una extensión superficial de 244 m².

Las dos unidades de ejecución se desarrollarán por el sistema de compensación.

—Construcciones fuera de ordenación:

Se declaran fuera de ordenación las construcciones grafiadas en el plano II.9 «Condiciones de desarrollo, gestión urbanística y ejecución».

Todas ellas están incluidas en las unidades de ejecución delimitadas en la presente Area.

—Condiciones de financiación de las cargas de urbanización:

Las cargas de urbanización correspondientes a las unidades de ejecución «UE.1.1» y «UE.1.2» correrán a cargo de los titulares de derechos en cada uno de los citados ámbitos.

La reurbanización de la Calle Santa Fé y la formalización del paseo de ribera serán financiadas por el Ayuntamiento de Zaldibia.

—Plazos de ejecución:

Respecto a los plazos para la gestión y para el cumplimiento de las obligaciones de urbanización y edificación se aplicarán las condiciones establecidas con carácter general en el presente documento.

A.I.U. « 2-AZTIRIAGA» (Superficie: 11.033 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

Consolidación de las características generales del Area, tanto en lo que se refiere a la edificación existente como al viario y al resto del espacio no edificado que contiene, sin que se prevea edificación de nueva planta ni obra de urbanización alguna en su ámbito.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA A.10/2 (Residencial): (Superficie: 10.142 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal (dato de carácter informativo): 7.815 m²(t).

Condiciones de regulación del aprovechamiento edificatorio:

El aprovechamiento edificatorio normativo será el resultante de la forma actual de las edificaciones, salvo en el caso de la parcela vinculada a la casa «Goiko Errementari» en la que será el resultante de la envolvente máxima autorizada.


Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Se consolidan el perfil y altura de edificación de las construcciones existentes, salvo en el caso de la parcela vinculada a la casa «Goiko Errementari» en la que se definen los siguientes:

Perfil de edificación: PB o SS /II.

Altura de edificación: 7,20 m.

—Condiciones particulares de uso:

Se consolida el número de viviendas contenido en la edificación existente, que superen los límites establecidos de forma general.

ZONA E.10/2 (Carreteras): (Superficie: 891 m²).

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo urbano.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Ejecución directa.

—Régimen general de asignación del aprovechamiento urbanístico:

Se estará a lo dispuesto en la legislación vigente.

—Programa de actuación:

«En ejecución» a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán, con carácter normativo, a lo establecido en el plano «II.8 Zonificación pormenorizada (Area urbana)».

Características de la ordenación (dato de carácter informativo).

—Uso de vivienda:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «a.10»: 5.945 m²(t).

Parcelas «a.20»: 1.470 m²(t).

Número de viviendas consolidadas.:

Parcelas «a.10»: 55 viv.

Parcelas «a.20»: 11 viv.

—Uso comercial:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «a.10»: 400 m²(t).

—Dotaciones:

Espacios libres.

Parcelas «f.10»: 678 m²(p).

2.Condiciones particulares de edificación, dominio y uso.

Son las definidas gráficamente en el plano «II.10».

A.I.U. «3-BIKARIO-ETXE» (Superficie: 8.566 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

—Consolidación de los edificios existentes denominados «Bikario-etxe» y «Etxabe-enea», que se incluyen en el Catálogo del presente documento.

—Ordenación del nuevo trazado, a través del ámbito, del sistema general viario, cuya continuidad se preve en el desarrollo del A.I.U. «8-Ibarguren-azpi».

—Redefinición de las condiciones de intervención en el resto del territorio incluido en el ámbito, en el que se delimitan dos unidades de ejecución —«UE.3.1» y «UE.3.2»— para las que se definen las correspondientes condiciones de edificación y urbanización.

Las propuestas de ordenación planteadas en el ámbito «UE.3.2» se ejecutarán de conformidad con los criterios establecidos en el convenio suscrito el 11 de febrero de 1998 entre, por un lado, el Ayuntamiento y, por otro, la Iglesia Parroquial de Zaldibia.

—Urbanización del territorio, creando un área estancial de 300 m², diseñando un aparcamiento en superficie para un mínimo de nueve vehículos, y ordenando un paseo de borde de río resolviendo los riesgos de inundación en el ámbito.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA A.10/3 (Residencial) y ZONA E.10/3 (Carreteras): (Superficies: 7.561 y 1.005 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal (dato de carácter informativo): 5.587 m²(t).

Condiciones de regulación del aprovechamiento edificatorio:

Aprovechamiento consolidado:

El aprovechamiento edificatorio normativo será el resultante de la forma actual de las edificaciones.

Aprovechamiento nuevo:

En la «UE.3.1»: 861 m²(t).

En la «UE.3.2»: 3.045 m²(t).

Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Se consolidan el perfil y altura de edificación de las construcciones existentes, «Bikario Etxea» y «Etxabe Enea».

En las «UE.3.1» y «UE.3.2»:

Perfil de edificación: III/I.

Altura de edificación (según se determina en el gráfico «1» de la presente Norma Particular): 12,00 m.

—Condiciones particulares de uso:

Se limita el número máximo de viviendas en seis (6) unidades para la «UE.3.1» y en treinta (30) para la «UE.3.2».


Se autoriza el uso comercial en planta baja de la «UE.3.1».


Del total de nuevas viviendas previstas en el ámbito «UE.3.2», 18 viv. se adscribirán al régimen de protección oficial, con un precio de venta medio máximo de 1,2 veces el módulo vigente, en lo referente a viviendas con superficie superior a 75 m² útiles, y de 1,3 veces para las viviendas de superficie inferior a la citada. Las doce viviendas restantes serán de promoción libre.

Se establece una dotación mínima de 9 plazas de aparcamiento en superficie, y de 6 de garaje en parcela, en la «UE. 3.1»; así mismo se dispondrán 30 plazas de garaje en parcela en la «UE. 3.2».

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo urbano.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Ejecución directa.

—Régimen general de asignación del «aprovechamiento urbanístico»:

El Aprovechamiento Medio de la «UE.3.1» y la «UE.3.2» será en cada caso el resultante de la división entre, por un lado, el aprovechamiento lucrativo total previsto en el ámbito de referencia y, por otro, la superficie de los terrenos de la misma (se estará a todos los efectos a lo dispuesto en el artículo 2.2.2 de las Normas Urbanísticas del presente Proyecto).

En los restantes supuestos se estará a lo dispuesto en la legislación vigente.

—Programa de actuación:

En ejecución a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias.

—Condiciones de financiación de acciones urbanísticas de carácter general:

El desarrollo residencial de la «UE 3.2», conllevará la ejecución de la totalidad del viario previsto en el ámbito.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán, con carácter normativo, a lo establecido en el plano II.8 «Zonificación pormenorizada (Area urbana)».

Características de la ordenación:

—Uso de vivienda:

Aprovechamiento edificatorio consolidado (datos de carácter informativo):

Parcela «a.10.3.1»:(Etxabe Enea) 1.135 m²(t).

Parcela «a.20.3.1»:(Bikario Etxe) 546 m²(t).

Total 1.681 m²(t).

Número de viviendas consolidadas (datos de carácter informativo):

Parcela «a.10.3.1»:(Etxabe Enea) 1 viv.

Parcela «a.20.3.1»:(Bikario Etxe) 2 viv.

Total 3 viv.

Aprovechamiento edificatorio nuevo:

Parcela «a.10.3.2»: 861 m²(t).

Parcela «a.10.3.3»: 840 m²(t).

Parcela «a.10.3.4»: 2.205 m²(t).

Total: 3.906 m²(t).

Número de viviendas nuevas:

Parcelas «a.10»: 36 viv.

—Parcelación:

La ordenación resultante afecta a las parcelas originales de las edificaciones «Bikario Etxe» y «Etxabe Enea».

—Dotaciones:

Espacios libres:

«Parcelas f.10»: 300 m².

2.Condiciones particulares de edificación, dominio y uso.

Se definen en el plano «II.10» del presente Proyecto.

Se establece sobre la parcela «a.10.3.4» una servidumbre de uso público sobre una superficie mínima de 400 m².

Las alineaciones y rasantes definitivas del ámbito «UE.3.2» serán las establecidas en el Estudio de Detalle a formular en el mismo.Dicho expediente podrá reajustar las alineaciones de las edificaciones previstas en la parcela «a.10.3.4» en la parte colindante con el espacio objeto de servidumbre de uso público en superficie.

3.Obras de urbanización e infraestructuras de servicios urbanos.

Se urbanizarán los espacios libres y el viario (aparcamientos, aceras, calzadas, paseos, etc.) previstos en la «UE.3.1» y en la «UE.3.2», incluyéndose en esta última las obras necesarias a realizar en evitación de la inundabilidad del ámbito.

4.Condiciones jurídicas de gestión urbanística y ejecución.

—Condiciones generales de gestión y ejecución:

En las unidades de ejecución delimitadas —«UE.3.1» y «UE.3.2»— se actuará mediante el sistema de compensación

—Construcciones fuera de ordenación:

Se declara fuera de ordenación las dos construcciones grafiadas en el plano II.9 «Condiciones de desarrollo, gestión urbanística y ejecución».

—Condiciones de financiación de las cargas de urbanización:

Las cargas de urbanización de la «UE.3.1» corresponderán a los titulares de aprovechamiento en el ámbito.

La totalidad de las obras de urbanización, incluido el sistema general viario y las obras de encauzamiento fluvial previstas en la unidad de ejecución «UE.3.2» serán ejecutadas y financiadas por los titulares y/o adjudicatarios del aprovechamiento urbanístico previsto en la misma.

—Plazos de ejecución:

A los efectos de la ejecución de las obras de urbanización y edificación previstas en el ámbito «UE.3.2», incluida la elaboración y tramitación de los correspondientes expedientes urbanísticos —estudio de detalle; gestión; urbanización, etc.— se estará a lo señalado en el convenio suscrito el 11 de febrero de 1998 entre el Ayuntamiento y la Iglesia-Parroquia de Zaldibia.

Respecto a los plazos para la gestión y para el cumplimiento de las obligaciones de urbanización y edificación se aplicarán las condiciones establecidas con carácter general en el presente documento.

5.Gráficos.

1. Sección: Escala 1/500.







A.I.U. «4-OSTATUBURU» (Superficie: 11.074 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

—Consolidación de la edificación existente en el área, con excepción de la correspondiente a la parcela de la serrería.

—Reordenación de las posibilidades edificatorias en la parcela de la serrería así como en las fincas vacantes.

—Redefinición de las condiciones de intervención en el ámbito objeto de nuevas actuaciones delimitando dos unidades de ejecución —«UE.4.1» y «UE.4.2»—, en las que se reordenan los criterios de edificación y urbanización.

—Consolidación de los espacios libres, equipamientos e itinerarios públicos previstos para el ámbito no incluido en la unidad de ejecución en la Modificación puntual de Normas Subsidiarias aprobada en agosto de 1994.

—Apertura de un vial de servicio a la nueva edificación, que conecte la calle Santa Fé con la nueva travesía, creando un espacio libre al Norte del ámbito.

—El desarrollo y la ejecución de las previsiones de ordenación planteadas en el área se ajustarán a los criterios establecidos en el convenio suscrito el 22 de abril de 1998 entre, por un lado, el Ayuntamiento y, por otro, los propietarios de la mayor parte de los terrenos afectados por las nuevas actuaciones previstas.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA A.10/4 (Residencial): (Superficie: 11.074 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal (dato de carácter informativo): 5.676 m²(t).

Condiciones de regulación del aprovechamiento edificatorio:

Aprovechamiento consolidado:

El aprovechamiento edificatorio normativo será el resultante de la forma actual de las edificaciones.

Aprovechamiento nuevo:

En la «UE.4.1»: 1.885 m²(t).

En la «UE.4.2»: 800 m²(t).

Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Se consolidan el perfil y altura de edificación de las construcciones existentes.

En la «UE.4.1»:

Perfil de edificación: II/I.

Altura de edificación: 9,50 m.

En la «UE.4.2»:

Perfil de edificación (según se determina en el gráfico «1» de la presente Norma Particular): IV/I.

Altura de edificación (según se determina en el gráfico «1» de la presente Norma Particular): 12,50 m.

—Condiciones particulares de uso:

Número máximo de viviendas:

En la «UE.4.1»: 16 viv.

En la «UE.4.2»: 6 viv.

Se autoriza el uso comercial en planta baja en la «UE.4.2».


Se establece una dotación mínima de 6 plazas de garaje en la «UE. 4.2» y de 12 plazas por parcela en la «UE.4.1».

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo urbano.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Ejecución directa.

—Régimen general de asignación del aprovechamiento urbanístico:

El Aprovechamiento medio de las unidades de ejecución «UE.4.1» y «UE.4.2» será el resultante de la división entre el aprovechamiento lucrativo total previsto en el ámbito de referencia, y la superficie de los terrenos del mismo (se estará a todos los efectos a lo dispuesto en el artículo 2.2.2. de las Normas Urbanísticas del presente Proyecto).

En los restantes supuestos se estará en lo dispuesto en la legislación vigente.

—Programa de actuación:

En ejecución a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán, con carácter normativo, a lo establecido en el plano II.8 «Zonificación pormenorizada (Area urbana)».

Características de la ordenación (datos de carácter informativo):

—Uso de vivienda»:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «a.10»: 2.991 m²(t).

Número de viviendas consolidadas:

Parcelas «a.10»: 28 viv.

Aprovechamiento edificatorio nuevo:

Parcela «a.10.4.1»: 942,5 m²(t).

Parcela «a.10.4.2»: 942,5 m²(t).

Parcela «a.10.4.3»: 800 m²(t).

Total parcelas «a.10» 2.685 m²(t).

Número de viviendas nuevas:

Parcela «a.10 4.1»: 8 viv.

Parcela «a.10 4.2»: 8 viv.

Parcela «a.10 4.3»: 6 viv.

Total parcelas «a.10» 22 viv.

—Dotaciones:

Espacios libres:

Parcela «f.10»: 359 m².

2.Condiciones particulares de edificación, dominio y uso.

Se definen en el plano «II.10» del presente Proyecto.

Se establece sobre la parcela «a.10.4.2» una servidumbre de uso público, manteniéndose las establecidas para las parcelas existentes consolidadas.

3.Obras de urbanización e infraestructuras de servicios urbanos.

Se urbanizarán los espacios libres y el viario (aparcamientos, aceras, calzadas, paseos, etc.) previstos en las unidades de ejecución «UE.4.1» y «UE.4.2».

4.Condiciones jurídicas de gestión urbanística y ejecución.

—Condiciones generales de gestión y ejecución:

En las unidades de ejecución «UE.4.1» y «UE.4.2», se actuará mediante el sistema de compensación.

—Construcciones fuera de ordenación:

Se declara fuera de ordenación las construcciones grafiadas en el plano II.9 «Condiciones de desarrollo, gestión urbanística y ejecución», correspondientes a la serrería.

—Condiciones de financiación de las cargas de urbanización:

Las cargas de urbanización de las unidades de ejecución «UE.4.1» y «UE.4.2» serán financiadas por los titulares y/o adjudicatarios del aprovechamiento edificatorio previsto en las mismas.En todo caso se estará a ese respecto a lo establecido en el convenio suscrito el 22 de abril de 1998.

—Plazos de ejecución:

Respecto a los plazos para la gestión y para el cumplimiento de las obligaciones de urbanización y edificación se aplicarán las condiciones establecidas con carácter general en el presente documento.

5.Gráficos.

1. Secciones: Escala 1/500.







A.I.U. «5-BILORE» (Superficie: 22.486 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

—Consolidación del «uso industrial».

—Regulación de las condiciones de edificación y reordenación interior de la parcela industrial. Se define la totalidad del ámbito como una única parcela. Será requisito indispensable la tramitación y aprobación de un Plan Especial de Ordenación en el supuesto de plantearse la oportunidad de segregar dicha parcela definiendo otras de tamaño inferior.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA B.10/ 5 (Industrial): (Superficie: 22.486 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal:

Se consolida el aprovechamiento edificatorio existente, resultante de la forma actual de las edificaciones, que asciende aproximadamente a 28.464 m²(t).

En caso de sustitución de la edificación, dicho aprovechamiento será el que resulte de la aplicación de una edificabilidad de 1 m² (t)/m² de parcela industrial resultante.

Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Se consolidan el perfil y la altura de las edificaciones existentes.

En caso de sustitución de las edificaciones existentes, el perfil y la altura nuevos serán como máximo de III/I y 15 m. respectivamente, con la sola excepción de los elementos funcionales debidamente justificados

—Condiciones particulares de uso:

Se consolidan los usos existentes.

En caso de sustitución de la edificación existente, dichas condiciones serán las que establezca el P.E.R.I. a formular.

—Condiciones particulares de parcelación:

Se consolida la parcelación existente.

En caso de sustitución de la edificación existente, dichas condiciones serán las que establezca el P.E.R.I. a formular.

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo urbano.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Ejecución directa.

En caso de sustitución de la edificación existente, deberá formularse un P.E.R.I. referido a la totalidad del Area.

—Régimen general de asignación del aprovechamiento urbanístico:

Se estará a lo dispuesto en la legislación vigente.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán, con carácter normativo, a lo establecido en el plano II.8 «Zonificación pormenorizada (Area urbana)».

Características de la ordenación (dato de carácter informativo):

—Uso industrial:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas b.10: 28.464 m²(t).

Para el supuesto de sustitución de la edificación existente, se estará a lo señalado con anterioridad.

2.Condiciones particulares de edificación, dominio y uso.

Se definen gráficamente en el plano «II.10» del presente Proyecto.

A.I.U. «6-URTESABEL-AZPI» (Superficie: 24.178 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

—Consolidación del desarrollo industrial existente en el ámbito delimitado, así como de la parcela residencial preexistente.

—Previsión de una nueva edificación para la ampliación de las instalaciones de la empresa «Ederra», integrada en la unidad de ejecución «UE.6.1»

—Delimitación de una nueva parcela con el objeto de acoger una estación de regulación y medida correspondiente a la red de suministro de gas.

—Reurbanización del ámbito ordenando los espacios públicos y el aparcamiento en superficie.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA B.10/ 6 (Industrial): (Superficie: 24.178 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal:

Ambito consolidado:

Se consolida el aprovechamiento edificatorio existente, resultante de la forma actual de las edificaciones que asciende aproximadamente a 10.835 m²(t).

En caso de sustitución de las edificaciones existentes en las parcelas industriales situadas al norte, dicho aprovechamiento será el que resulte de la aplicación de una edificabilidad de 0,40 m²(t)/m².

«UE.6.1»: 560 m²(t).

Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Ambito consolidado:

Se consolidan el perfil y altura de edificación de los edificios existentes.

En caso de sustitución, el nuevo edificio no dispondrá de un perfil mayor que II/I en parcela de uso industrial ó III/I en la parcela residencial.

En cualquiera de los casos, su altura no superará los 10 m. en ningún punto del terreno, a excepción de los elementos funcionales excepcionales debidamente justificados

«UE.6.1»:

Perfil de edificación: I.

Altura de edificación: 7,00 m.

—Condiciones particulares de uso:

Número máximo de viviendas:

Parcela «a.20» («Gure Etxea»): 1 viv.

—Condiciones particulares de parcelación:

Se consolida la parcelación existente.

En caso de sustitución de las edificaciones existentes en las parcelas industriales situadas al norte del eje viario principal del Area, la superficie de la parcela mínima resultante será de 2.000 m².

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo urbano.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Ejecución directa.

La sustitución de las edificaciones existentes en las parcelas industriales situadas al norte del eje viario principal del Area, requerirá la previa formulación de un Plan Especial de Reforma Interior.

—Régimen general de asignación del aprovechamiento urbanístico:

Se estará a lo dispuesto en la legislación vigente.

—Programa de actuación:

En ejecución a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán, con carácter normativo, a lo establecido en el plano II.8 «Zonificación pormenorizada (Area urbana)».

Características de la ordenación (dato de carácter informativo):

—Uso industrial:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «b.10»: 10.298 m²(t).

Nuevo aprovechamiento en la «UE.6.1»: 560 m²(t).

—Uso vivienda:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcela «a.20»: 537 m²(t).

N.º de viviendas consolidadas:

Parcela «a.20»: 1 viv.

—Dotaciones:

Infraestructuras de Servicios:

Parcela «h.10» (E.R.M.de la red de gas): 63 m².

2.Condiciones particulares de edificación, dominio y uso.

Se definen gráficamente en el plano «II.10». del presente Proyecto.

Se establece una dotación mínima de aparcamiento público en superficie para catorce vehículos, seis de ellos camiones.


3.Obras de urbanización e infraestructuras de servicios urbanos.

Se urbanizarán los espacios libres y el viario previstos, incluidos los del ámbito «UE.6.1».

4.Condiciones jurídicas de gestión urbanística y ejecución.

—Condiciones generales de gestión y ejecución:

Se delimita la unidad de ejecución «UE.6.1», en la que se actuará mediante el sistema de compensación.

La totalidad de los espacios dotacionales públicos —viario, aparcamiento, etc.— previstos en el ámbito «UE.6.1» serán cedidos al Ayuntamiento debidamente urbanizados.

—Condiciones de financiación de las cargas de urbanización:

Las obras de urbanización previstas en el ámbito «UE.6.1» serán ejecutadas y financiadas por los titulares y/o adjudicatarios del aprovechamiento urbanístico previsto en la misma.

Las obras de urbanización previstas en el resto del área serán ejecutadas y financiadas por el Ayuntamiento de Zaldibia, sin perjuicio de que su coste se repercuta en quienes resulten beneficiados por las mismas.

A.I.U. «7-BERTUESA» (Superficie: 11.549 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

—Consolidación de las características generales del Area, incluso en lo referente a la diversidad de usos existentes en la misma.

En este sentido, se mantienen tanto los usos residenciales como los industriales allí implantados, si bien estos últimos se regulan de forma que su actividad resulte compatible con los usos de vivienda de las parcelas colindantes.

—Las intervenciones edificatorias, previstas se limitan a la colmatación de una parcela de uso residencial subedificada y al desarrollo de una «unidad de ejecución» en la «zona industrial», delimitada como «UE.7.1».

—Se delimitan así mismo los Ambitos de Expropiación «AE.7.2» y «AE.7.3», como mecanismos de obtención del suelo preciso para la mejora del viario a la altura de la entrada a la fábrica «Bilore», donde se propone la construcción de una glorieta que viene a constituir el elemento viario que resuelve la transición entre la carretera y la nueva travesía proyectada en su extremo Norte.

Igualmente, la citada glorieta mejora sustancialmente las condiciones de tráfico de la zona industrial, al permitir eliminar giros a izquierda que inevitablemente se producen en la actualidad en los accesos a las instalaciones industriales existentes.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA A.10/ 7 (Residencial): (Superficie: 5.069 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal (dato de carácter informativo): 2.863 m²(t).

Condiciones de regulación del aprovechamiento edificatorio:

Aprovechamiento consolidado:

El aprovechamiento edificatorio normativo será el resultante de la forma actual de las edificaciones.

Aprovechamiento nuevo:

En la parcela «a.20.7.1»: 200 m²(t).

Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Se consolidan el perfil y altura de edificación de las construcciones existentes.

En la parcela «a.20.7.1» (nueva edificación):

Perfil de edificación: II/I.

Altura de edificación: 7,50 m.

—Condiciones particulares de uso:

Número máximo de viviendas:

En la parcela «a.20.7.1»: 1 viv.

Se establece una dotación mínima de 2 plazas de aparcamiento en la parcela «a.20.7.1».

ZONA B.10/7 (Industrial): (Superficie: 1.799 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal (dato de carácter informativo): 952 m²(t).

Condiciones de regulación del aprovechamiento edificatorio:

Aprovechamiento consolidado:

El aprovechamiento edificatorio normativo será el resultante de la forma actual de las edificaciones que se consolidan.

Aprovechamiento nuevo:

En la «UE.7.1»: 485 m²(t).

Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Se consolidan el perfil y altura de edificación de las construcciones existentes que se consolidan.

En la «UE.7.1»:

Perfil de edificación: I/I.

Altura de edificación: 5,00 m.

—Condiciones particulares de uso:

Las actividades industriales a implantar en la «UE.7.1» no podrán superar la «Categoría 3.ª».

Se prohiben además expresamente el almacenamiento de cualquier tipo de producto al aire libre, así como las instalaciones de suministro de combustible.

Se establece una dotación mínima de 9 plazas de aparcamiento para la «UE.7.1»

ZONA E.10/7 (Carreteras): (Superficie: 4.681 m²).

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo urbano.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Ejecución directa.

—Régimen general de asignación del aprovechamiento urbanístico:

El Aprovechamiento medio de la «UE.7.1» será el resultante de la división entre el aprovechamiento lucrativo total previsto en el ámbito de referencia, y la superficie de los terrenos de la misma (se estará a todos los efectos a lo dispuesto en el artículo 2.2.2 de las Normas Urbanísticas del presente Proyecto).

En los restantes supuestos se estará a lo dispuesto en la legislación vigente.

—Programa de actuación:

«En ejecución» a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias.

—Condiciones de financiación de acciones urbanísticas de carácter general:

La ejecución y financiación de la nueva glorieta o solución sustitutoria, prevista en el área, en las inmediaciones de la empresa «Bilore», corresponderá a la Diputación Foral de Gipuzkoa, en atención a su competencia en la materia.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán, con carácter normativo, a lo establecido en el plano «II.8 Zonificación pormenorizada (Area urbana)».

Características de la ordenación (datos de carácter informativo):

—Uso de vivienda:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «a.20»: 2.663 m²(t).

Número de viviendas consolidadas:

Parcelas «a.20»: 8 viv.

Aprovechamiento edificatorio nuevo:

Parcelas «a.20»: 200 m²(t).

Número de viviendas nuevas:

Parcelas «a.20»: 1 viv.

—Uso industrial:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «b.10»: 602 m²(t).

Aprovechamiento edificatorio nuevo:

Parcelas «b.10»: 485 m²(t).

2.Condiciones particulares de edificación, dominio y uso.

Se definen gráficamente en el plano «II.10» del presente Proyecto.

3.Obras de urbanización e infraestructuras de servicios urbanos.

Urbanización de la acera resultante en la «UE.7.1».

Construcción de la glorieta prevista a la altura de la entrada de la fábrica Bilore.

4.Condiciones jurídicas de gestión urbanística y ejecución.

—Condiciones generales de gestión y ejecución:

Se delimitan la unidad de ejecución «UE.7.1», de 956 m², y los ámbitos de expropiación «AE.7.2» y «AE.7.3», con una extensión superficial de 1.256 m² y 29 m² respectivamente.

La unidad de ejecución se desarrollará por el «sistema de compensación».

—Construcciones fuera de ordenación:

Se declaran fuera de ordenación las construcciones grafiadas en el plano «II.9 Condiciones de desarrollo, gestión urbanística y ejecución».

—Condiciones de financiación de las cargas de urbanización:

Las cargas de urbanización correspondientes a la unidad de ejecución «UE.7.1», correrán a cargo de los titulares de derechos en el ámbito.

Las obras necesarias para la construcción de la glorieta prevista serán financiadas por la Diputación Foral de Gipuzkoa.

—Plazos de ejecución:

Los plazos para la ejecución de los Ambitos de Expropiación delimitados para la mejora del viario, se remiten a las exigencias del Proyecto correspondiente a elaborar por Diputación.

Respecto a los plazos para la gestión y para el cumplimiento de las obligaciones de urbanización y edificación restantes, se aplicarán las condiciones establecidas con carácter general en el presente Proyecto.

A.I.U. «8-IBARGUREN-AZPI» (Superficie: 18.304 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

—Definición del ámbito de nueva extensión residencial del núcleo urbano, en proximidad y directamente conectado con el centro del mismo, previendo el desarrollo de 50 nuevas viviendas.

—Ordenación del nuevo trazado del sistema general viario de travesía del núcleo urbano, sustitutorio de la traza actual correspondiente a la calle Santa Fé, en el tramo que se desarrolla desde el grupo Mendi-ondo, en el Area de Zubiaurre, hasta las Areas de Txamarretxe y Bikario-enea. La intervención incluye la ejecución de tres pasos sobre el río Amundarain, conectando la carretera a Ordizia con las carreteras con destino tanto a Larraitz como a Arkaka.

—Urbanización del territorio, planteando la creación de un área estancial de carácter local de 800 m², diseñando un aparcamiento en superficie para un mínimo de 30 vehículos, y ordenando itinerarios peatonales que relacionen los nuevos espacios libres y aquellos preexistentes en el entorno.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA A.10/8 (Residencial): (Superficie: 13.324 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal: 6.050 m²(t).

Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Perfil de edificación: III/I.

Altura de edificación.

General: 12 m.

Edificaciones situadas al Este de la nueva travesía: 9,5 m.

—Condiciones particulares de uso:

Número máximo de viviendas: 50 viv.

Se establece una dotación mínima de 30 plazas de aparcamiento público en superficie y 80 plazas de garaje en parcela.

ZONA E.10/8 (Carreteras): (Superficie: 4.980 m²).

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo apto para urbanizar.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Plan Parcial. (Iniciativa: Ayuntamiento de Zaldibia, sin perjuicio de la posibilidad de su formulación por los titulares de la propiedad).

—Régimen general de asignación del aprovechamiento urbanístico:

Area de reparto: La totalidad del A.I.U constituye un área de reparto independiente.

Aprovechamiento Tipo: 0,3305 m²(t)(A.10) m².

—Programa de actuación:

El plazo para la formulación y aprobación definitiva del Plan Parcial será de dos años contados a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias.

—Condiciones de financiación de acciones urbanísticas de carácter general:

Las condiciones de ejecución y financiación del viario con calificación de sistema general (nueva travesía del núcleo de Zaldibia), incluidas las de construcción de los puentes que salvan, fuera del Area, los ríos Amundarain y Urtsu Erreka, serán las establecidas en el convenio a suscribir con ese fin entre el Ayuntamiento y la Diputación Foral de Gipuzkoa.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

—Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán a las determinaciones que se recojan en el correspondiente Plan Parcial en desarrollo de la normativa establecida en la presente Norma Particular.

En todo caso, dicho Plan Parcial se ajustará, entre otras, a las determinaciones siguientes:

Distancia entre las nuevas edificaciones y la calzada del sistema general viario proyectado: 9,00 m.

Distancia entre los cierres de los jardines o antepuertas de las nuevas edificaciones y la calzada del citado vial: 3,00 m.

Deberán unificarse los accesos rodados a las nuevas edificaciones proyectadas.

Se proyectará un nuevo acceso rodado a la casa «Iturritza».

Tanto el Plan Parcial como los proyectos que deban formularse en su desarrollo, minimizarán en lo posible las afecciones derivadas del nuevo sistema general viario, tanto en los cauces fluviales afectados como en las edificaciones situadas en sus inmediaciones.Así, al mismo tiempo que se afecte a los terrenos exclusivamente necesarios, se adoptarán y definirán las medidas correctoras oportunas para eliminar o reducir los posibles impactos.

2.Gráficos.

1. Sección (orientativa): Escala 1/500.

2. Sección (orientativa): Escala 1/500.









1. Sección (orientativa): Escala 1/500.









2. Sección: Escala 1/500.

A.I.U. «9-ELBARREN» (Superficie: 44.332 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

—Consolidación del desarrollo industrial existente en el ámbito delimitado, y regulación de los nuevos desarrollos también industriales en las parcelas vacantes.

—Ordenación de las condiciones de accesibilidad al Area desde la carretera actual.

—Urbanización del territorio, creando un paseo de borde de río y un aparcamiento público en superficie, y resolviendo la movilidad en el interior del Area.

—Determinación de las condiciones de ejecución de las nuevas intervenciones edificatorias y de urbanización previstas, delimitando, por un lado, dos unidades de ejecución
—«UE.9.1» y «UE.9.2»—, y, por otro, un ámbito de expropiación —«AE.9.3»—.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA B.10/9 (Industrial): (Superficie: 39.903 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal (dato de carácter informativo): 28.274 m²(t).

Condiciones de regulación del aprovechamiento edificatorio:

Aprovechamiento consolidado:

El aprovechamiento edificatorio normativo será el resultante de la forma actual de las edificaciones existentes.

En las edificaciones situadas en parcelas industriales, se autoriza la ampliación del aprovechamiento en plantas altas hasta un máximo de un tercio de la superficie ocupada por la edificación en cada parcela.

Aprovechamiento nuevo:

En la «UE.9.1»:

Ocupación máxima de parcela por la edificación: 950 m².

Aprovechamiento edificatorio adicional (en plantas altas): 1/3 de 950 m².

Aprovechamiento edificatorio máximo: 1.266 m²(t).

En la «UE.9.2»:

Ocupación máxima de parcela por la edificación: 6.800 m².

Aprovechamiento edificatorio adicional (en plantas altas): 1/3 de 6.800 m².

Aprovechamiento edificatorio máximo: 9.066 m²(t).

Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Perfil de edificación: II/I.

Altura de edificación: 10 m.

—Condiciones particulares de uso:

Se consolidan las parcelas residenciales «a.20» en las que se sitúan las edificaciones «Toki Goxo» y «Zela», con sus actuales condiciones de aprovechamiento, y con destino, cada una de ellas, a una única vivienda.

—Condiciones particulares de parcelación:

Parcela mínima en la «UE.9.1»: 230 m².

Parcela mínima en la «UE.9.2»: 230 m².

ZONA E.10/ 9 (Carreteras): (Superficie: 4.429 m²).

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo urbano.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Ejecución directa.

—Régimen general de asignación del «aprovechamiento urbanístico»:

El Aprovechamiento medio de la «UE.9.1» y de la «UE.9.2» será en cada caso el resultante de la división entre el aprovechamiento lucrativo total previsto en el ámbito de referencia, y la superficie de los terrenos del mismo (se estará a todos los efectos a lo dispuesto en el artículo 2.2.2 de las Normas Urbanísticas de este Proyecto).

En los restantes supuestos se estará en lo dispuesto en la legislación vigente.

—Programa de actuación:

En ejecución a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

—Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán, con carácter normativo, a lo establecido en el plano «II.8 Zonificación pormenorizada (Area urbana)».

Características de la ordenación (dato de carácter informativo):

—Uso industrial:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «b.10»: 16.885 m²(t).

Aprovechamiento edificatorio nuevo:

Parcelas «b.10»: 10.332 m²(t).

Ocupación de la edificación:

Parcelas consolidadas: 12.714 m² (62%).

Parcelas nuevas: 7.750 m² (38%).

—Uso de vivienda:

Aprovechamiento edificatorio» consolidado (Parcelas «a.20»): 1.057 m²(t).

N.º de viviendas consolidadas: 2 viv.

—Aparcamiento:

Se establece una dotación de 118 plazas de aparcamiento público en superficie.

2.Condiciones particulares de edificación, dominio y uso.

Se definen gráficamente en el plano «II.10» del presente Proyecto.

Se establece una dotación mínima de aparcamiento público en superficie para cientodieciocho vehículos, dieciocho de ellos camiones.

Se establecerán las servidumbres de uso público necesarias en las parcelas de uso industrial consolidadas, para lograr la formación de un paseo de borde del río en el Area.

3.Obras de urbanización e infraestructuras de servicios urbanos.

Se urbanizarán los espacios libres y el viario (aparcamientos, aceras, calzadas, paseos, etc.) previstos en las «UE.9.1» y «UE.9.2».

Construcción de la acera perimetral prevista en el Area, en el borde de las parcelas consolidadas.

Así mismo, y dentro del ámbito de las parcelas industriales consolidadas, se realizarán las obras necesarias para lograr unas adecuadas condiciones de urbanización, tanto en las zonas de servicio de las instalaciones como en el paseo de borde de río al que se ha hecho referencia.

4.Condiciones jurídicas de gestión urbanística y ejecución.

—Condiciones generales de gestión y ejecución:

Se delimitan las unidades de ejecución «UE.9.1» y «UE.9.2 en las que se actuará mediante el Sistema de Compensación.

Se delimita el ámbito «AE.9.3» en el que, a los efectos de la ejecución de las previsiones planteadas en el mismo, se actuará por expropiación.

Se actuará asimismo mediante expropiación a los efectos de la ejecución de las obras de urbanización, incluidas las aceras, previstas fuera de los tres ámbitos anteriores.

—Condiciones de financiación de las cargas de urbanización:

Las cargas de urbanización de las unidades de ejecución delimitadas, corresponderán a los titulares de aprovechamiento en cada ámbito.

La ejecución y financiación de las restantes obras de urbanización previstas en el área corresponderá al Ayuntamiento, sin perjuicio de la posible intervención de otras Administraciones, o de su repercusión como cargas de urbanización en los desarrollos urbanísticos colindantes que resulten beneficiados por dichas obras.

—Plazos de ejecución:

Respecto a los plazos para la gestión y para el cumplimiento de las obligaciones de urbanización y edificación se aplicarán las condiciones establecidas con carácter general en el presente documento.

A.I.U. «10-AROTZA-ENEA» (Superficie: 8.152 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

—Consolidación de la edificación y usos existentes.

—Definición de las condiciones de intervención en el ámbito, para lo que se regulan las condiciones de edificación definiéndose especificamente una unidad de ejecución («UE. 10.1»), en la que se ordenan nuevas posibilidades edificatorias estableciendo las condiciones de urbanización correspondientes y mejorando las condiciones de accesibilidad a la parcela resultante.

—Urbanización del área creando una acera continua en el frente a la carretera, así como un espacio libre junto al puente colindante, situado en el área de Elbarren.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA B.10/10 (Industrial): (Superficie: 6.624 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal (dato de carácter informativo): 3.285 m²(t).

Condiciones de regulación del «aprovechamiento edificatorio»:

Aprovechamiento consolidado:

El aprovechamiento edificatorio normativo será el resultante de la forma actual de las edificaciones.

Aprovechamiento nuevo:

En la «UE.10.1»: 450 m²(t).

Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Se consolidan el perfil y altura de edificación de las construcciones existentes.

En la «UE.10.1»:

Perfil de edificación: I/I.

Altura de edificación: 8,00 m.

—Condiciones particulares de uso:

Se limita el uso industrial a la categoría 3.ª

Se establece una dotación mínima de 10 plazas de aparcamiento en parcela en la «UE.10.1».

Se consolida la parcela residencial «a.20» en la que se sitúa el edificio denomonado «Casa Elbarrena», en sus actuales condiciones de aprovechamiento con destino a una única vivienda.

Se consolida el uso residencial existente en la finca denominada «Lore Toki», en sus actuales condiciones de aprovechamiento para un máximo de cuatro viviendas.

ZONA E.10/10 (Carreteras): (Superficie: 1.528 m²).

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo urbano.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Ejecución directa.

—Régimen general de asignación del «aprovechamiento urbanístico»:

El Aprovechamiento Medio de la «UE.10.1» será el resultante de la división entre el aprovechamiento lucrativo total previsto en el ámbito de referencia, y la superficie de los terrenos de la misma (se estará a lo dispuesto en el artículo 2.2.2 de las Normas Urbanísticas del presente Proyecto).

En los restantes supuestos se estará en lo dispuesto en la legislación vigente.

—Programa de actuación:

En ejecución a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán, con carácter normativo, a lo establecido en el plano II.8 «Zonificación pormenorizada (Area urbana)».

Características de la ordenación (datos de carácter informativo):

—Uso industrial:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «b.10»: 1.992 m²(t).

Aprovechamiento edificatorio nuevo:

Parcelas «b.10»: 450 m²(t).

—Uso de vivienda:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «a.10»: 240 m²(t).

Parcelas «b.10»: 460 m²(t).

Número de viviendas consolidadas:

Parcelas «a.10»: 1 viv.

Parcelas «b.10»: 4 viv.

—Uso comercial:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «a.10»: 213 m²(t).

2.Condiciones particulares de edificación, dominio y uso.

Se definen gráficamente en el plano «II.10». del presente Proyecto.

3.Obras de urbanización e infraestructuras de servicios urbanos.

Se urbanizarán los espacios libres y el viario (acera, paseo, etc.) previstos en la «UE.10.1».

4.Condiciones jurídicas de gestión urbanística y ejecución.

—Condiciones generales de gestión y ejecución:

En la unidad de ejecución «UE.10.1», de 2.019 m² de extensión, se actuará por el Sistema de Compensación.

—Condiciones de financiación de las cargas de urbanización:

Las cargas de urbanización de la «UE.10.1», corresponderán a los titulares de aprovechamiento en el ámbito.

—Plazos de ejecución:

Respecto a los plazos para la gestión y para el cumplimiento de las obligaciones de urbanización y edificación se aplicarán las condiciones establecidas con carácter general en el presente documento.

A.I.U. «11-TXAMARRETXE» (Superficie: 5.991 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

—Consolidación de las características generales del Area, tanto en lo que se refiere a la edificación existente como al viario y al resto del espacio no edificado que contiene, sin que se prevea edificación de nueva planta distinta de la eventual sustitución de edificios existentes.

—Las previsiones de trabajos de urbanización se reducen a la adecuación de la Plaza Txamarretxe para su uso peatonal, trasladando el acceso rodado al camino del Area de esparcimiento de «Olariagako Saroia» al costado de la Casa Mari Haundi, y en cualquier caso con un tratamiento.que responda a criterios de coexistencia entre tráfico rodado y peatonal.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA A.10/11 (Residencial): (Superficie: 5.606 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal (dato de carácter informativo): 9.128 m²(t).

Condiciones de regulación del aprovechamiento edificatorio:

El aprovechamiento edificatorio normativo será el resultante de la forma actual de las edificaciones.

Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Se consolidan el perfil y altura de edificación de las construcciones existentes.

ZONA E.10/11 (Carreteras): (Superficie: 385 m²).

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo urbano.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Ejecución directa.

—Programa de actuación:

«En ejecución» a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán, con carácter normativo, a lo establecido en el plano «II.8 Zonificación pormenorizada (Area urbana)».

Características de la ordenación (datos de carácter informativo):

—«Uso de vivienda»:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «a.10»: 6.860 m²(t).

Parcelas «a.20»: 1.902 m²(t).

Número de viviendas consolidadas:

Parcelas «a.10»: 37 (treinta y siete) viv.

Parcelas «a.20»: 7 (siete) viv.

—Uso comercial:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «a.10»: 366 m²(t).

2.Condiciones particulares de edificación, dominio y uso.

Se definen gráficamente en el plano «II.10».

3.Obras de urbanización e infraestructuras de servicios urbanos.

Urbanización para uso peatonal de la Plaza deTxamarretxe, manteniendo el acceso rodado al camino del Area de esparcimiento de «Olariagako Saroia» (coexistencia) entre Mari Haundi y Casa Elosegi.

4.Condiciones jurídicas de gestión urbanística y ejecución.

—Condiciones de financiación de las cargas de urbanización:

Las obras necesarias para la urbanización de la Plaza Txamarretxe serán financiadas por el Ayuntamiento de Zaldibia.

A.I.U. «12-ZUBIAURRE» (Superficie: 14.327 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

—Consolidación de la edificación existente, con sus actuales características tipológicas. Se autoriza tan sólo la ampliación puntual de los caseríos Zubiaurre y Muguerza.

—Ordenación y ejecución del nuevo trazado del sistema general viario, cuya continuidad se preve en el desarrollo del A.I.U. 8-«Ibarguren-azpi», incluyendo la remodelación de la intersección de acceso al núcleo urbano.

—Reurbanización de la actual carretera, reduciendo la sección de su calzada, una vez ejecutado el nuevo sistema general viario, al objeto de obtener la continuidad de la acera desde el puente sobre el rio Amundarain hasta los dos accesos al caserío Muguerza.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA A.10/12 (Residencial): (Superficie 12.063 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Aprovechamiento edificatorio zonal (dato de carácter informativo): 8.369 m²(t).

Condiciones de regulación del aprovechamiento edificatorio:

Aprovechamiento consolidado:

El aprovechamiento edificatorio normativo será en cada parcela el resultante de la forma actual de las edificaciones, salvo en los caseríos Zubiaurre y Muguerza en los que se autorizan adicionalmente sendas ampliaciones de hasta 60 m²(t), siempre incorporadas a la edificación existente.

Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

Se consolidan el perfil y altura de edificación de las construcciones existentes.

—Condiciones particulares de uso:

Se autoriza el uso comercial en planta baja en el edificio Lourdes-enea y en el grupo Mendiondo, autorizándose asimismo, tan sólo en el semisótano de éste último, la localización de talleres de hasta 2.ª categoría.

ZONA E:10/12 (Carreteras): (Superficie: 2.264 m²).

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo urbano.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Ejecución directa.

—Régimen general de asignación del «aprovechamiento urbanístico»:

Se estará a lo dispuesto en la legislación vigente.

—Programa de actuación:

En ejecución a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias.

—Condiciones de financiación de acciones urbanísticas de carácter general:

Corresponderá al Departamento de Carreteras de la Diputación Foral la ejecución del tramo de la carretera (travesía) calificada como sistema general que se desarrolla en el ámbito.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán, con carácter normativo, a lo establecido en el plano II.8 «Zonificación pormenorizada (Area urbana)».

Características de la ordenación (dato de carácter informativo):

—«Uso de vivienda»:

Aprovechamiento edificatorio consolidado:

Parcelas «a.10»: 4.046 m²(t).

Parcelas «a.20»: 3.316 m²(t).

Número de viviendas consolidadas:

Parcelas «a.10»: 45 viv.

Parcelas «a.20»: 7 viv.

—«Usos comerciales»:

Parcelas «a.10»: 887 m²(t).

—Dotaciones:

Espacios libres «f.10»: 282 m².

2.Condiciones particulares de edificación, dominio y uso.

Se definen gráficamente en el plano «II.10». del presente Proyecto.

3.Obras de urbanización e infraestructuras de servicios urbanos.

—Se ejecutará la acera proyectada desde el caserío Muguerza hasta el puente sobre el río Amundarain.

4.Condiciones jurídicas de gestión urbanística y ejecución.

—Condiciones de financiación de las cargas de urbanización:

La urbanización de la acera prevista entre el caserío Muguerza y el puente sobre el río Amundarain corresponderá a la iniciativa municipal.

Corresponderá al Departamento de Carreteras de la Diputación la ejecución de las obras relativas a la travesía de Zaldibia.

—Plazos de ejecución:

Respecto a los plazos para la gestión y para el cumplimiento de las obligaciones de urbanización y edificación se aplicarán las condiciones establecidas con carácter general en el presente documento.

A.I.U. «13-ESKOLA» (Superficie: 11.861 m²)

I.CRITERIOS Y OBJETIVOS DE ORDENACION

—Consolidación de la dotación de equipamiento docente correspondiente a las escuelas existentes en el ámbito.

—Consolidación de la dotación de equipamiento deportivo existente, tanto cubierta como al aire libre.

—Propuesta de reubicación de la pasarela peatonal de acceso al ámbito, planteando una conexión más directa con la plaza del Ayuntamiento.

II.REGIMEN URBANISTICO GENERAL

1.Calificación global.

ZONA G.10/13 (Equipamiento): (Superficie: 11.861 m²).

—Condiciones particulares de edificación:

Se consolida la edificación existente tanto en lo que se refiere a su aprovechamiento como al perfil y altura que presenta.

—Condiciones particulares de uso:

Se destina preferentemente a «usos docentes y deportivos».

2.Régimen jurídico de desarrollo y ejecución.

—Clasificación del suelo:

Suelo urbano.

—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:

Ejecución directa.

—Condiciones de financiación de acciones urbanísticas de carácter general:

El traslado previsto para la pasarela peatonal de acceso al ámbito se ejecutará por iniciativa de la Administración, corriendo a cargo de la misma los costes de urbanización correspondientes. Tal acción se realizará con posterioridad al desarrollo de la «UE.1.1» prevista en el Area de Herrigunea.

III.ORDENACION PORMENORIZADA

1.Calificación pormenorizada.

Las condiciones de Zonificación pormenorizada en el Area se ajustarán, con carácter normativo, a lo establecido en el plano II.8 «Zonificación pormenorizada (Area urbana)».

Características de la ordenación:

—Dotaciones:

Colegio público: 1.960 m²(t).

Frontón cubierto: 940 m².